关于房地产工程质量问题的探讨

鲁奔

【摘要】房地产项目质量是项目建设的核心，是决定工程建设成败的关键，然而房地产项目质量管理过程中却存在一系列问题，本文分析了目前房地产项目质量管理存在的主要问题， 并针对存在的问题提出了有效管理措施。

【关键词】房地产质量 问题 管理措施

随着我国经济的快速增长，房地产行业日渐成为国民经济的重要部门，为我国的现代化和城市化提供巨大动力。然而随着房地产行业的开发，工程质量问题也逐渐成为人们关心的话题，豆腐渣问题工程越来越凸显的房地产工程质量问题成为房产行业无可回避的问题。而房地产工程质量管理也成为房地产工程管理的重要任务之一，它贯穿于建设项目决策阶段和实施阶段的全过程，一个房地产项 目质量管理的成功与否，直接关系着项目建设的成败，要提高房地产项目的质量，就必须狠抓房地产项目各个阶段的质量管理。

一、目前房地产工程质量存在的问题

房地产项目的全过程主要包括四个阶段：从项目构思到批准立项定义为项 目构思、目标设计、可行性研究阶段；从批准立项到开始施工定义为设计、计划招标、施工准备阶段；从开始施工到交付使用定义为实施阶段（预售活动）；从交付使用到责任结束定义为竣工验收和交付使用阶段 （物业管理），各个阶段在实 施的过程中都存在一系列问题。

1、工程项目构思目标设计、可行性研究阶段存在的主要问题

这一阶段是影响整个工程质量的关键段。在这一阶段中，项目构思目标设计阶段的质量要求和标准往往没有符合业主的意图，并与投资目标相背离，直接影响到项目的决策质量和设计质量。项目建议书、可行性研究报告、初步设计文件等，没有严格按照国家规定标准、方针、政策进行编制，而且有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准，使得现在相当数量的咨询公司给业主提定性分析报告而很少进行定量分析（包括财务分析），分析后没有结论，往往要业主根据只有定性思路去作判断、去决策。

2、工程设计、规划阶段存在的主要问题

现今的工程项目的初步设计过程中普遍存在各专业设计质量低、设计深度不够的现象，导致各专业施工过程中遇到相互妨碍无法施工的现象；施工图设计是对质量标准的进一步细化，是具体施工过程的指导文件，施工图设计深度没有很好地执行工程建设标准强制性条文，而且在这一阶段一些工程没有勘察报告就 进行施工图设计。导致规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，变更图纸多于施工图纸的怪现象。

3、工程实施阶段存在的主要问题

该阶段主要包括施工招标及施工建设，我国曾出现过许多豆腐渣工程，主要原因应归于此阶段。主要有四个问题，其一，招标投标活动没有严格按国家有关规定进行，有些业主对设计单位和人员的选择不是很严格，暗箱操作，甚至贪图一时的方便和省钱而将工程委托给不合格的设计单位。其二，建设投入品选择不合格。建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其他一切构建，把关检验不严格，不合格品投入使用，另外施工的机械设备、工具也没有根据不同工艺特点和技术要求进行选择，管理使用和保养。其三，监理工程师的选择没有进行严格审查，导致不符合要求和不合格的监理单位进行项目监理，监理人员素质低，监理工作不到位、不规范，因而在监督管理过程中不能及时发现问题，留下隐患。其四，竣工验收和交付使用阶段存在的主要问题。在项目最后阶段，质量管理工作主要是质量验收、项目后评估和物业管理。项目经理在正式竣工验收之前，没有进行项目的预验收，在实际工作中各单位竣工验收工作没有根据合同和设计图纸的要求，使房地产项目投产延迟，影响了投资效益的发挥。且项目后评估阶段没有邀请设计、监理、施工等单位召开专家总结会，对项目质量管理过程进行分析、找出差距，判明原因，总结经验教训，编写后评价报告，而且没有项目后评价结果的反馈。另外还存在物业管理中客户服务管理缺乏专业性，客服人员缺乏房地产的专业知识和从业背景，客户服务流于形式，客户投诉的管理没有一套成熟的程序和制度，客服人员对小业主的投诉没有认真对待，服务态度差等问题。

二、房地产工程质量管理的有效措施

1、项目构思目标设计、可行性研究阶段的质量控制

提高可行性研究深度以及投资决策的准确性与科学性，注重可行性研究中多方案的论证，注重考察可行性研究报告是否符合项目建议书或业主的要求。进行可行性研究报告的审查，应借鉴发达国家的专家审查制度，由政府依法委托与工程建设无经济利益关系的有关专家组成论证委员会，专家委员会直接对国家负责，对于不合理的方案专家委员会可以行使否决权。

2、设计、规划阶段的质量控制

①在选择规划设计单位过程中应该严格把关，业主可通常组织一个多人评选委员会，由该委员会进行适当的调查研究和面试，负责向业主推荐设计单位，在几家设计单位都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的规划设计方案。

②严格按照工程建设标准进行设计，树立"严格没计质量管理"的思想。建议建立设计经理质量责任制， 负责设计间的协调工作，对施工图设计进行跟踪质量检查和评审，确保设计图纸能按工程建设标准强制性条文进行设计， 满足工程实体质量要求和合同规定的质量要求。

③效仿国外加强对项目设计方案本身质量的监督， 建设单位应从设计阶段起委托监理单位介入设计质量监督。在设计监理中，监理单位要加强对设计方案和图纸的审核、监督， 重点审核设计方案能否满足业主的功能和使用价值要求， 以实现业主的投资意图。

3、实施阶段的质量控制

① 招标投标活动必须严格按国家有关规定进行， 聘请专业工程咨询公司完成设计招标文件的编写，咨询公司根据业主的要求和意图，按照专业规范要求编写设计招标文件， 明确设计项目的技术标准和详细要求， 并协助业主组织具体的招标工作。在招标方法的选择上可以效仿国外招标时采用的最低价中标法。

②严格控制投入品的质量，对投入品的订货、采购、检查、验收、取样、试验均应进行全面控制， 从组织货源， 优选供货厂家，直到使用认证，做到层层把关。

③在落实人员岗位质量责任制的基础上， 加强对施工人员的动态管理， 把握人员进场的考核， 监督与评定等， 施工单位所有人员都必须统一思想，提高认识，严格执行各项标准。

4、竣工验收和交付使用阶段的质量控制

项目收尾阶段是项目生命周期的最后阶段， 其主要是确认项目实施的结果是否达到了预期的要求，实现项口的移交与清算。该阶段实现质量控制的重要手段就是质量检收， 依据质量计划中的要求， 遵循国家颁发的有关工程项目质量检验评定标准和验收标准及时地对项目的质量进行质量认可评定和办理验收交接手续， 并对不合格项目提出处理办法， 以保证项目产品符合设计质量要求。项目后评价是对建设完成后的项目的实际效果与预期目标的信息追踪和信息反馈，是实现项目运行管理科学化的手段， 建议在每个项目结束前都要做一个项目的总结。

三、结束语

综上所述，为了保证房地产项目的质量，不仅要在施工方面下功夫，更要防范于未然在施工过程中加强质量的控制管理。

参考文献：

[1] 刘忠鸣.房地产开发企业工程管理问题浅析[J].山西建筑，2013（12）

[2] 薛寒冰.淺谈房地产工程管理的几个关键点[J].中国科技博览，2012（6）