异议登记期间处分的法律效力之我见

马铭婉

摘 要：《物权法》以及相关地方性法规颁布之后，我国已初步确立异议登记制度，但立法对于异议登记是否限制权利人处分登记财产的效力问题未明确规定。在我国即将建立不动产统一登记的大背景之下，明确此问题具有重要意义。本文将从异议登记的立法目的、对现实交易的实际影响以及利益平衡等角度评析采取不限制处分的立法模式具有更高的制度效率。

关键词：异议登记；处分效力；公信力

作为物权法基本原则之一，物权公示公信原则使善意取得成为可能，也确立了善意第三人的优先性原则。即使登记的权利人非真正权利人，由于第三人之“善意”法律保护其基于公示外观的判断。基于此，真正权利人若想破除此种局面唯一的办法就是寻找到一把可以攻破“善意之盾”的矛，不让“善意”成为可能。不动产异议登记制度的立法目的便在于此。更正登记程序复杂，其要求也很高，需要一段时间来完成该程序，但是申请更正的权利人与异议名义人之间的争议是短时间内无法解决的，因此有必要在法律上确立一种照顾真正权利人利益的临时性保护措施。①

异议登记制度作为我国不动产登记制度中重要的一部分，有关该制度的相关立法却并不完善。继2007年《物权法》颁布，2008年接连出台的《土地登记办法》以及《房屋登记办法》初步确立了我国异议登记制度，但有关异议登记的法律规定的恰当性问题引起了很大的争议。将近10年过去，我国的房地产市场迅速发展，不动产的价值也不可同日而语，由此引发的争议更需恰当解决。本文以我国异议登记制度的立法目的为背景，试从异议登记期间处分的法律效力入手，提出自己的见解以及对完善立法的建议。

一、异议登记期间处分效力的相关立法及学说之争

（一）现有立法的相关规定

“异议登记击破登记簿公信力但不能推翻登记簿的推定力”②目前已成为共识，而异议登记是否可以限制处分却争议不断。笔者考察我国的相关立法，《物权法》未明确规定，而在《土地登记办法》以及《房屋登记办法》立法者有了明确的态度：《房屋登记办法》规定房屋登记机构应当暂缓办理，《土地登记办法》规定不得办理土地权利的变更登记。

笔者又收集了几个城市的法规发现，我国几乎所有的关于不动产异议登记的地方性法规、规章都认为，登记机构应当暂缓办理甚至是不予受理登记权利人进行的房屋过户登记以限制其处分。我们不难看出立法采取的观点是，在异议登记之后登记权利人的行为构成无权处分，登记机构应当拒绝办理过户登记，异议登记期间应当暂缓办理，否则会增加登记机关的工作量同时还会造成交易秩序的混乱。③

（二） 学说之争

对于这个问题，我国学界目前有三种观点。

第一种观点认为异议登记并不会对登记簿记载的权利人的处分权产生限制。异议登记后登记权利人仍可以处分其财产。异议登记只是打破登记簿公信力，避免他人的善意取得而已。④第二种观点认为，异议登记后登记权利人虽未被剥夺或限制其权利，可以处分争议不动产，但是登记机构应当暂缓办理过户登记，由此造成不能及时过户，由登记权利人承担违约责任。⑤第三种观点认为，異议登记的直接法律效力就是对登记权利人的处分权进行了限制，使其在一定时间内不得处分争议不动产，以维护真正权利人的利益。⑥

第一种观点主张异议登记不能限制处分，被学界称为“允许处分制度”或“否定说”，第二和第三种观点的表述不同，但是对交易产生的实际影响是相同的，即限制了登记权利人的处分，学界称之为“限制处分制度”或“肯定说”。

二、 我国异议登记期间处分效力学说评析

笔者支持“否定说”，即异议登记不应限制登记权利人处分权，登记机构也不应拒绝为其进行过户登记，理由如下：

第一，异议登记不表征权利，一旦申请即限制实际上是对登记权利人权利的侵犯。限制处分的做法侵犯了公民的财产所有权。因为申请了异议登记并不代表申请人一定为真正权利人，换言之，申请人为真正权利人的概率为50%。登记具有公信力，登记簿上所示之人有权对名下不动产进行占有、使用、收益、处分，而限制处分、不办理过户登记等于是100%认为该不动产不属于登记权利人，登记之人却不能处分，这从某种程度上否认了登记的公信力，也剥夺了登记权利人的交易自由。限制处分的做法不管从逻辑上还是利益的分配上都是不合适的。

第二，异议登记期间允许处分可以实现异议登记制度设立目的。从立法目的角度来看，异议登记制度之本质在于给予真正权利人临时性救济，防止第三人因善意取得而完成交易取得财产。那么，只有限制处分才可以达到此目的吗？笔者认为并非如此。权利人在申请了异议登记之后，该不动产已然成为争议不动产，第三人在与登记权利人交易时有义务进行房屋权属情况调查，此时的第三人是属于“明知”不构成善意取得。在这一过程中，第三人的做法表明其自愿承担该争议不动产所带来的交易风险。可见，异议登记期间允许处分可以实现异议登记制度设立目的。

第三，从异议登记对现实交易的实际影响看，允许处分更有益于维持市场的稳定。从对现实交易的实际影响看这个问题，我们要考察两种学说哪一种更有益于市场的稳定。异议登记的存在已经对第三人有“震慑”的作用，明确的告诉第三人即将交易的不动产是存在风险的。那么，第三人知晓异议登记的存在后依然选择交易无非两种情况：一是对争议房屋的权属已有清楚的认识，有确实的证据可以证明该不动产属登记权利人所有；二是第三人自愿冒这个风险，属市场投机或其他原因。第一种情形下，若我们允许变更登记，第三人对房屋的产权归属是有把握的，现实生活中撤销该登记情况会很少。即使有，需要进行的也只是恢复交易前的状态，增加的是行政制度方面的成本。⑦限制处分反而会阻碍交易的进行，双方丧失了交易机会。现实生活中更容易出现的情况是因市价波动而使双方遭受损失。当房价上涨时，登记权利人会以更高价卖给其他人而损害第三人的利益，第三人只能请求承担违约责任的赔偿。当房价下跌时第三人可能会购买更低价房子而损害登记权利人的利益。综上，允许处分制度下增加了制度成本，但三方利益均未受损害；而限制处分却阻碍了交易，会给交易双方带来更大的损失，不利于市场的稳定。

第四，异议登记期间限制处分可能架空诉讼保全制度。在限制处分制度之下，异议登记和诉讼保全都具有限制处分的效力。根据《民事诉讼法》第100条和第101条的规定，无论是诉前保全还是诉讼保全，申请的条件非常严格，反观异议登记的申请条件非常宽松，申请人无需征得登记权利人的同意，单方即可申请异议登记。当事人当然愿意选择成本较低的异议登记来达到限制处分目的，但作为行政程序的异议登记申请不应与作为司法程序的财产保全制度有相同效力，限制处分极易架空财产保全制度。

三、我国异议登记处分相关立法的完善

基于上述分析，笔者认为无论是從异议登记制度之设立目的角度还是从促进交易维护交易安全角度以及与诉讼程序的对接上，都应当允许权利人处分该不动产。异议登记使得第三人知悉该不动产权属存在的瑕疵，提前向第三人发出了“风险预警”，第三人获得了“提前性保护”。此时，第三人在与登记权利人进行交易时有机会也有能力进行风险评估，其行为属于意思自治，在明知交易风险存在的情况下选择继续进行交易，责任自负的冒险行为也无需再寻求法律保护。在此基础之上，在没有损害第三人信赖利益的前提下，更正登记簿错误，真正权利人的利益得到回复，第三人的利益和真正权利人的利益均得到兼顾。⑧

综上，应尽快在《物权法》中确立不动产异议登记期间允许处分的制度，而地方性法规、规章采取的是限制处分，实有检讨之必要。

四、结语

“风能进，雨能进，国王不能进”这句有名的法谚道出了私有财产的重要性，作为私有财产中价值较高的不动产的归属自然是《物权法》中一个重要的问题。2015年3月，《不动产登记条例》已开始施行，中国的不动产统一登记制度即将建立，完善立法工作犹为迫切。相信未来立法必将对异议登记期间处分效力予以明确，以定纷止争。笔者相信我国异议登记制度会不断的完善和发展，理论界和实务界需要共同努力。（作者单位：西北政法大学民商法学院）

参考文献：

[1] 崔建远.物权法.北京：中国人民大学出版社，2009年版

[2] 王利明.物权法研究（修订版，上卷）.北京：中国人民大学出版社，2007年版

[3] 江平主编.物权法教程.北京：知识产权出版社，2007年版

[4] 范利平.我国不动产等级的理论与实践.北京：知识产权出版社，2012年版

[5] 程啸.不动产登记法研究.北京：法律出版社，2011年版

[6] 彭国元.独立的博弈：论异议登记在物权法中的重新定位——兼评物权法与房屋登记办法的相关规定.学术论坛，2011，（1）

[7] 刘璐.异议登记制度相关问题研究——从民事实体法与程序法交错的视角.政治与法律，2009，（4）

[8] 彭姣.异议登记效力和注销问题的再思考——以异议登记效力期间为视角.社会科学家，2015，（2）

[9] 尹飞、李倩.异议登记的本质与效力——房屋登记办法研讨之七.房屋登记办法论坛.2008，（10）

[10] 谢乃煌.物权法理论视野中的异议登记——兼评物权法第19条.求索，2007，（5）

[11] 刘保玉.异议登记与财产保全关系的处理模式及其选择.法商研究，2007，（5）

注解：

① 程啸：《论异议登记的法律效力与构成要件》，载于《法学家》2011年第5期

② 彭姣：《异议登记效力和注销问题的再思考——以异议登记效力期间为视角》，载于《社会科学家》2015年2月第2期

③ 尹飞、李倩：《异议登记的本质与效力——房屋登记办法研讨之七》，载于《房屋登记办法》论坛2008.10期

④ 崔建远：《物权法》，中国人民大学出版社2009年版，第64页

⑤ 王利明：《物权法研究》（修订版，上卷），中国人民大学出版社2007年版，第352页

⑥ 江平主编：《物权法教程》，知识产权出版社2007年版，第145页

⑦ 彭姣：《异议登记效力和注销问题的再思考——以异议登记效力期间为视角》，载于《社会科学家》2015年2月第2期

⑧ 董亚伟：《论不动产异议登记期间的处分权——兼评《物权法》十九条之立法不足》，载于《法制与社会》2008年第36期