房地产合作开发法律问题探索

徐宁

摘 要：随着经济不断增长，促使我国房地产事业不断发展。房地产开发直接影响着我国的国计和民生，其具有高投资、高风险的特点，从而衍生出房地产合作开发模式，推动了房地产行业的向前发展，符合市场发展需求，有助于我国国民经济的增长。与此同时，在房地产合作开发发展基础上，其存在诸多法律问题。本文笔者将以房地产合作开发为前提，探索房地产合作开发的法律问题，以供相关人士参考。

关键词：房地产合作；开发法律；问题探索

一、 前言

我国房地产合作开发是属于合作建房的范畴，但在经济发展的驱使下，两者的差异日益凸显。《城市房地产管理法》的颁布，标志着房地产合作开发被赋予其合法地位，但目前相关法律规范体系未得到完善，导致诸多房地产合作开发难以有序进行，甚至出现违规现象，影响房地产事业的发展。

二、 简述房地产合作开发

房地产合作开发是提供使用权的一方与投资开发商对房产以及地产进行有效开发，实现双方的合作以及合资。

房地产合作开发形式多种多样，其主要包括以下几合作方式：

第一，独立项目公司型、合作型、参建房屋型：在房地产开发过程中，包括三种基本方式：一是通过联合经营协议的签订，建立合伙合作型；二是，在独立法人资格基础上，建立项目公司，实现合作开发；三是参建房屋形式。以上几种合作方式均属于房地产合作开发的基本类型，但其在法律关系、运行模式以及特征等诸多方面存在较大差异，各自具有优点和缺点，是房地产合作开发的重要合作方式。

第二，一方开发型和多方开发型：区分两者的主要依据是开发的名义，简言之，合作是以一方名义还是多方名义进行开发。多方开发是合作诸方以共同的名义进行项目报建审批、拿地等事物的办理，切勿将两者混淆，导致产生不必要的法律问题。

第三，双方合作型和多方合作型：顾名思义，双方合作型即房地产开发当事人为两方，多方合作型则为多方主体。相较而言，双方合作型的法律关系较简单，多方合作型法律关系显得较复杂。

第四，集体土地型和国有土地型：该种分类方式是以土地所有权性质和取得方式为依据。

三、 房地产合作开发法律问题探究

（一）房地产合作开发行为认定问题分析

目前，房地产合作开发存在行为认定相关法律的缺失，导致诸多房地产开发商对房地产合作行为认识、理解不够。在过去实际经验基础上，结合传统理解，可将合作行为的特征进行归纳，其包括共同出资、共同盈利、共同经营、共同承担风险。一般情况之下，无论通过什么方式出资，共同出资都属于认定合同中的重要组成部分。与此同时，诸多合作企业由于缺乏管理经验，能力不足等原因，不愿参与经营，共同经营显得并不重要。在此情况下，以当事人的意愿为出发点，共同经营不再作为合作认定的基本标准。对于共同盈利和共同承担风险，其在合作认定中的重要性是毋庸置疑的。在房地产合作开发的过程中，合作一方如果仅想共同盈利，缺乏共同承担风险的意识，应将出资和利润予以收回，其在联营合同中作为保底条款。但《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》明确指出此类条款是无效条款，就有一定的违法性。但对合同中的其他条款并无影响。简而言之，只要其他相关条款不存在违法现象，该房地产合作开发合同则为有效合同。由此可见，共同出资的目的在于共同分享合作成果所带来的经济效益，共同承担相应风险，体现了民事权利义务相一致的原则。

（二）简要分析 合作开发主体资格问题

在《城市房地产管理法》制定实施之前，对于房地產主体资格问题而言，相关法律、法规给予了明确规定：对于从事房地产开发的经销商而言，必须是具有企业法人资格的开发商，通过在工商行政管理部门登记注册的方式，获得房地产开发企业的营业执照。企业如果不具备房地产开发经营条件，则需通过与他人签订相关合同。一般情况下，此类合同被视为无效合同，但在特殊情况下，被判为有效。例如，在一审诉讼期间得到了房地产经营资格。

在颁布实施《城市房地产管理法》以后，其为涉及房地产合作开发的主体资格问题。但房地产是影响我国国计民生的重要因素，关系着人们的生产生活，威胁着人民的生命财产安全，是较特殊的行业之一。因此，相关人员应在市场准入的作用指导下，有效约束房地产经营开发。在《城市房地产管理法》指导下，规范房地产开发法人设定，保障其具有房地产开发经营的权利，否则，将判定其签订的合同无效。

（三） 房地产合作开发处理合同被确认为无效、解除、撤销问题分析

如何处理房地产合作开发合同的无效、解除、被撤销的问题，受到广泛关注。部分学者以及相关人士指出，因为房地产合作开发涉及面较广、资金数额加大等问题，导致易发生矛盾，然而不同的地方根据自身发展情况选择不同的执法方式。针对此问题，诸多学者认为，房地产合作开发作为一种共同开发行为存在于合作各方中，其目标、利益具有一致性，共同拥有合作标的物。因此，针对合同的无效、被解除、被撤销的问题，其涉及合作标的物的分配，资金返还、亏损计算等相关问题，即使在相关原则性处理规定指导下，也难以有效处理相关的诸多问题。因此，处理房地产合作开发合同以上谈及的问题时，必须在司法审判实践经验前提下，坚持具体问题具体分析的原则，合理、有效解决相关问题。

四、 小结

总而言之，房地产合作开发关系着我国的国计民生，影响着人们的生产生活。房地产合作开发在国家经济的引领下，从无到有，不断得到规范，在相关法律问题不断探索研究基础上，促进我国房地产合作开发的发展，为迎来房地产合作开发的法治时代打下坚实基础。（作者单位：山东圣都集团）

参考文献：

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[2] 闫景金.房地产合作开发法律问题研究[D].黑龙江大学，2009.

[3] 肖玭玭.房地产合作开发法律问题研究[J].办公室业务，2012，S2：27-29.