不动产登记威力有多大

凡志喜

不动产登记影响购房行为？

12月22日，國务院发布了《不动产登记暂行条例》，酝酿的已久的不动产信息登记终于落地。

虽然《条例》将在201 5年3月1日起正式实施，但业内人士普遍认为，该《条例》的出台短时间内对楼市不会产生太大影响。对于不动产登记的正式落地，买卖双方反应都不大，其中重要原因就是不动产要统一登记的信息流传已久，市场已经过较长的准备期。

亚豪机构市场总监郭毅判断，从短期来看，条例的公布会对二手房市场产生一定冲击，这样的冲击随着不动产登记条例、房地产税等消息的曝出，在此前已经重复出现多轮，效果也在逐渐衰减。但是《不动产登记暂行条例》的第二十五条，“国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享”，虽然《条例》并未提及以自然人为条件，查询名下持有房产状况，但以地址倒推房产持有人，特别是多部门信息联网，依然打破了以往的房产信息查询的瓶颈，会触动投资客敏感的神经，将会导致出现新一轮的投资客集中抛售房产，高端二手房供量有望增加，对于平抑二手房市场价格起到积极作用。

而在一手房市场上，郭毅分析，2015年，北京新房市场将出现顶级豪宅的集中上市，随着《不动产登记暂行条例》的实施，未来高端市场的主力购房客群将以新兴的高知新贵阶层为主，这部分客群获取的财富更为阳光透明。购房客群的转变也将推动开发商升级高端项目的产品设计、营销与服务方式，更为贴合高知新贵阶层提高居住品质、追求社交、强化服务的需求。

但是，不动产登记制度颁布实施的作用不仅于此，其意义更为深远，对于房地产市场将形成中长期的影响。

为相关改革奠定基础

过去在制度不健全的情况下，存在着一定的监管盲区，比如，在经济适用房分配时出现过“猫腻”，大量小产权房的产权登记并不清晰，违规交易现象屡见不鲜，2009年以后房价飞速上涨的一段时间内，投资者利用各种手段来规避限购政策，从银行获取按揭贷款。

而不动产登记制度的目的在于提高信息透明度，加大违规交易的成本。另外，地方政府在执行登记制度时，也有可能因为利益纠葛而产生抵触情绪，在信息数据收集和登记上还将付出很大成本。

“不动产登记是为房地产税铺路，国外都有财产税、遗产税，如果没有相应的登记，这些税种也无法开征。”国家发改委宏观经济研究院研究员刘福垣直言。

刘福垣还指出，“房地产税的开征，对地方财政结构转变有利。摆脱土地财政的依赖，不是一次性征收土地使用租金，而是以房产来征税，即使税率低点，也是每年都有税收，这就是长期稳定的税源。”他认为逐步改变现有的卖地模式是改革的重要方向。“不动产登记属于依法治国的基本建设工程，是物权法的健全和完善，为下一步改革奠定基础。”

但不动产登记，不是为房地产业而出台。“不动产登记是依申请来登记，主要目的是保护权利人的财产权益。给公民享受法律保护财产的权利。”中国人民大学公共管理学院教授黄燕芬表示。

楼市调控或转向

“不动产登记制度的初衷是落实物权法，是对产权的确定和界定，有利于产权保护，保障不动产交易安全，保护不动产权利人的合法财产权。有了统一登记制度的平台，任何组织和个人都必须对合法登记的公民不动产权予以尊重。”察哈尔学会研究员、香港天大研究院特邀研究员张敬伟说。

上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，不动产登记制度的推进，使得未来包括住房市场在内的各类子系统拥有一个发展的准则和框架，但制度创新的成本也比较高，在具体执行过程中可能需要一个较长的探索期和磨合期。

从楼市的调控来讲，同策咨询研究部总监张宏伟认为，“房地产税（房产税）、交易环节的增值税等税费调控手段的试点及扩围，需要家庭房产的详细数据作为依托。同样，通过通联的个人住房信息系统及时发现房地产资金流向的变化，尤其是针对部分城市或区域异地购房、不合理的楼市投资投机现象，可有针对性的出台差别化措施进行分类调控。不动产登记后，可在此基础对各个城市存量‘空置房做出判断，可据此对存量‘空置房采取差别化‘空置税措施。”

张宏伟表示，未来几年内，关于房地产方面的税制改革顶层设计势必会逐步推出。最终，房地产市场调控的税费经济手段会更加突出，以税费手段改变市场需求结构，坚持“去投资化”，使市场回归自住属性，促使楼市长效性调控机制逐步形成。