房地产项目施工阶段成本控制研究

□（山东外贸职业学院 山东青岛266011）

一、成本控制概念

房地产建设项目成本控制是对项目的预测、设计、实施、分析等过程所产生的所有费用进行全面、科学管理的过程。在房地产项目开发过程中，主要存在四大成本：土地成本、方案设计以及行政审批成本、工程建设以及安装成本、项目全过程管理成本。具体来讲，可分为如下几类：土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、各种税费、其他费用。

二、房地产建设项目成本控制现状

目前我国大多数房地产建筑企业采用传统的成本控制理论和方法，单纯地以目标利润为导向，孤立地强调达到预定的利润目标，并采用事后分析的传统成本控制理念。这一理念单纯把利润作为唯一指标，不符合当今成本控制理论的发展潮流，在现实的成本控制中很难形成行之有效的控制体系，难以达到成本控制的目标。目前来说，我国房地产建设项目成本控制现状如下：

（一）成本控制理念欠缺。房地产建设项目中，成本节约、控制理念并未深入人心，在整个项目建设过程中存在一些不必要的损耗和严重浪费，而项目管理者大多数只关注项目工期和建筑质量，忽视了成本控制。成本控制理念欠缺已经成为房地产项目成本控制的主要问题。

（二）成本信息反馈迟缓。在项目建设过程中，项目成本信息反馈迟缓，导致项目管理者在项目建设过程中不能够及时发现相关的成本超支、外溢等问题，也不能够采取有效、合理的措施和方法来控制成本增长，为成本超支埋下隐患。

（三）项目成本管理体系不完善。我国房地产建筑企业正在进一步完善成本管理制度，但是仍没有做到细化管理，相关人员的执行力度不足，再加上具体岗位分工不明确，管理人员缺乏责任感，导致成本管理体系不健全。

（四）忽视“质量成本”和“工期成本”。所谓的“质量成本”是指为达到项目要求的质量标准而发生的费用，以及项目质量不达标带来的损失。“工期成本”是指为使项目在规定工期内完工而发生的费用，以及不能在规定工期完工带来的损失，如违约损失、信誉损失等。房地产建设项目往往存在为了节约成本忽视项目质量和赶工期的现象，结果导致更多的质量问题和工期支出，且损害了企业的信誉。

三、XY住宅楼建设项目施工阶段成本控制研究

本文采用挣值法研究XY房地产建设项目施工建设阶段的成本控制。挣值法能够同时分析施工成本和施工进度的偏差情况，在达到质量要求的条件下，通过分析施工过程的实际成本和进度，确定成本偏差和进度偏差，根据偏差改进成本控制，以实现成本控制目标。

（一）挣值法概述。挣值法是为监测工程进度和工程费用从整体层面对项目进行的效果分析，挣值法的参数主要包括BCWS（即项目建设中预计完成工作的预算费用）、BCWP（即项目建设中已完成工作的预算费用）、ACWP（即项目建设中已完成工作的实际费用）。通过比较项目成本的实际值和计划值，可以及时分析得出在实际施工过程中的成本偏差，并对成本费用的未来趋势做出判断和预测。如果实际成本与预测成本偏差很大，管理层就要分析出现偏差的原因并做出具体的控制措施，否则，偏差会随着施工过程越来越大。挣值法可以让管理者及时地发现成本偏差并做出相应有效措施阻止偏差的进一步扩大，是成本控制理论中的一种综合控制方法。

（二）XY房地产建设项目成本控制研究。XY房地产建设项目建筑面积为135 586平方米。住宅楼建设项目预计总建设成本为285 134 895元，工期为2014年3月至2014年11月，本文采用挣值法研究该项目2014年3月至11月期间的成本控制。其中，项目施工阶段成本数据BCWS、BCWP、ACWP如表1所示。

表1 项目的BCWS、BCWP、ACWP数据统计 单位：元

1.项目费用偏差及费用绩效分析。在挣值法中，项目费用偏差通常用CV（Cost Variance）表示。费用偏差（CV）是指在某一时点上，BCWP与ACWP之间的差值，即CV=BCWP-ACWP。其中：如果CV＜0，表示建设项目费用超支；如果CV=0，表示建设项目费用与计划相一致；如果CV＞0，表示建设项目费用节约。项目费用绩效通常用项目进度指数 CPI（Cost Performance Index）表示。费用指数 CPI是BCWP与ACWP之间的比值，即CPI=BCWP/ACWP。其中：CPI＜1，表示费用超支；CPI=1，表示费用与计划相符；CPI＞1，即该时点上，表示费用节约。XY房地产建设项目施工阶段的费用偏差及费用绩效分析如表2所示。

表2 项目施工阶段的费用偏差分析 单位：元

从表 2 中可以看出， 第 1、3、4、5、9 等五个月的 CV＜0，CPI＜1，即项目费用超支；第 2、6、7、8 等四个月的 CV＞0，CPI＞1，即项目费用节约。费用偏差及费用绩效分析结果一致。

2.项目进度偏差及进度绩效分析。在挣值法中，项目进度偏差通常用SV（Schedule Variance）表示。进度偏差（SV）是指在某一时点上，BCWP与BCWS之间的差值，即SV=BCWP-BCWS。其中：SV＜0，项目进度落后；SV=0，项目进度符合计划；SV＞0，项目进度提前。项目进度绩效通常用项目进度指数SPI（Schedule Performance Index）表示。进度指数SPI是BCWP与BCWS之间的比值，即SPI=BCWP/BCWS。其中：SPI＜1，表示进度延迟；SPI=1，表示进度与计划相符；SPI＞1，表示进度提前。XY房地产建设项目施工阶段的进度偏差及进度绩效分析如表3所示。

表3 项目施工阶段的进度偏差分析 单位：元

从表 3 中可以看出，第 1、2、3、4、5、7 等六个月的 SV＜0，SPI＜1，即项目进度落后；第 6、8、9 等三个月的 SV＞0，SPI＞1，即项目进度提前。进度偏差及进度绩效分析结果一致。

（三）施工建设阶段成本控制措施。根据对XY房地产建设项目的CV、SV、CPI、SPI分析，结合XY建设项目每个月的实际成本和进度情况，制定相应的成本控制措施。

在建设项目施工阶段的第一个月，CV＜0，SV＜0，CPI＜1，SPI＜1，费用超支 1 111 569.41元，费用超支幅度偏大，同时施工进度稍微落后。其原因是基础工程的实际施工难度大于预期施工难度，导致施工费用超支、施工进度落后。由于在第一个月已经完成大部分的基础工程，剩余基础工程难度与预期基本相同，对后续工程的费用和进度影响非常小，因此，成本控制可以维持现状，暂时无需采取额外措施。

在建设项目施工阶段的第二个月，CV＞0，SV＜0，CPI＞1，SPI＜1，费用节约938 896.90元，费用控制良好，但是进度出现一定的落后。原因是施工阶段的部分初期工程出现一定的质量问题而返工，最终导致进度落后。虽然出现了一定的返工，但是由于基础工程费用节约，总体费用节约，费用控制良好。因此，应该采取的控制措施是加强工程质量管理，以保证工程费用和工程进度在既定范围之内。

在建设项目施工阶段的第三个月，CV＜0，SV＜0，CPI＜1，SPI＜1，费用超支1 417 307.22元，进度出现较大落后。其原因有两个：（1）建筑材料供应商的供货不及时，建设项目需要临时大量从其他供应商处购进建筑材料，导致费用上升进度落后；（2）建设项目业主未按时支付工程资金，导致工程进度落后。因此，需要采取的措施是向供应商索赔，提高设备、材料和人工的使用效率，制定应急预案，减少意外事件对施工造成的不利影响。

在建设项目施工阶段的第四个月，CV＜0，SV＜0，CPI＜1，SPI＜1，费用超支1 740 188.16元，同时进度出现一定的落后。费用超支的原因是设备和材料使用效率偏低，进度落后的原因是项目经理管理不善导致工期延长。因此，需要采取的措施是继续提高设备、材料的使用效率，及时更换建设项目的管理人员，提高管理人员的管理水平。

在建设项目施工阶段的第五个月，CV＜0，SV＜0，CPI＜1，SPI＜1，费用超支2 219 462.45元，同时进度出现一定的落后。费用超支的主要原因是钢筋和水泥的价格出现一定幅度的上升，导致采购费用上升。进度落后的原因是管理不善，导致部分工程工期延长。因此，应该采取的措施是密切关注建筑材料的价格变动，提高项目管理人员的管理水平。

在建设项目施工阶段的第六个月，CV＞0，SV＞0，CPI＞1，SPI＞1，费用节约2 056 893.11元，进度小幅度提前，费用和进度都达到预定目标，无需采取额外的控制措施，维持现状即可。

在建设项目施工阶段的第七个月，CV＞0，SV＜0，CPI＞1，SPI＜1，费用节约470 966.33元，进度小幅度落后，因此需要采取措施加快项目进度。

在建设项目施工阶段的第八个月，CV＞0，SV＞0，CPI＞1，SPI＞1，费用节约1 784 164.98元，进度小幅度提前，因此需维持现状。

在建设项目施工阶段的第九个月，CV＜0，SV＞0，CPI＜1，SPI＞1，费用超支 2 755 684.06 元，进度小幅度提前，完成整体进度，但由于最后一个月赶工期而导致项目费用超支较多。

表4 项目施工阶段的成本控制措施

四、优化施工阶段成本控制的对策

根据XY房地产建设项目的成本控制分析，优化房地产建设项目施工阶段成本控制的对策有：提高员工成本控制的意识和水平、协调成本与质量进度的关系、强化关键点控制、健全项目成本控制责任、加强成本控制的风险管理等。

（一）提高成本控制意识、建全成本责任制。在房地产建设项目施工阶段，应该采取措施强化项目经理和员工在施工中的作用，建立和完善项目经理责任制和项目成员责任制，制定完善的成本控制激励制度，调动员工参与成本控制的积极性，增强员工的成本控制意识。

（二）协调成本与质量、进度的关系。在项目施工阶段成本控制中，成本、质量、工期是三个关键要素，只有综合协调三者之间的关系，才能合理控制项目成本，实现项目成本控制目标。质量、成本、工期之间相互影响，相互作用，相互制约。

1.处理好成本和质量的关系。在项目施工阶段，成本与质量密切相关，对项目质量要求越高，则项目成本就会越高。当项目质量达到一定程度之后，如果要进一步提高项目质量时，则会大大增加项目成本。在项目施工阶段成本控制实践中，并不要求质量无限高，只需要将项目质量控制在一定范围内，在这个范围内，项目质量与项目成本成简单的正比例关系，见图1。

图1 成本与质量的关系图

2.处理好成本与工期的关系。一般来说，建设项目都会存在最佳施工工期（T*），此时项目成本最低，因为受到技术影响，如缩短项目工期会增加项目成本，同样延长项目工期也会增加项目成本。一般来说，在项目施工阶段成本控制实践中，施工单位都会将项目工期控制在最佳施工工期（T*）附近，施工成本也控制在一定范围内，见图2。

图2 成本与工期的关系图

（三）强化关键点控制。施工阶段是整个建设项目成本控制的关键和核心环节。施工过程的复杂性决定了施工阶段成本控制应该对整个施工过程进行全面分析，找出成本控制的关键因素，强化对施工过程关键点的控制，以达到事半功倍的效果。企业应该从费用、质量和进度三大维度作为切入点，根据施工阶段成本控制的具体情况，找出三大维度成本控制的关键点，并在具体操作层面上提出强化关键点控制的措施。建设项目的费用、质量和进度关键点控制如图3所示。

图3 施工阶段关键点控制汇总图

（四）加强成本控制的风险管理。在房地产建设项目施工阶段成本控制中，要注意加强项目的成本控制风险管理，根据建设项目实际情况认真分析项目可能存在的各种风险，科学合理地进行风险管理，实现成本控制目标，保证企业利润。房地产建设企业可以采取的风险管理方法主要有风险回避、风险转移、风险控制、风险利用、风险自留等。

五、研究结论

成本控制在房地产建设项目中具有极其重要的作用，加强项目施工阶段成本控制能够有效降低工程项目的成本，保证建设项目的盈利水平。我国房地产建筑企业应该采用先进的成本控制理论和方法，为建设项目施工阶段选取一套最符合项目特点的成本控制方法，进行全面成本控制，达到成本控制的目标。