中国房地产绝不是在崩盘

贾康

我们面对经济继续下行，由新求常时，必须抓住创新驱动而总体实现各方面兼顾、微妙结合的调控方略，要密切关注房地产业的调整。因为中国现在处于工业化、城镇化以及伴随着的国际化、信息化和市场化的总体发展中，我们是有“韧性”、增长空间和回旋余地的，其中国民经济一个很重要的支柱性产业，就是不动产、房地产的投资和发展。

总体说来，整个城镇化过程中还要较高速地发展几十年。从现在真实城镇化率在40%左右看，按国际经验，要一直走到70%的高位才能转而走进低平发展阶段。城镇化的持续增长，可能要维持30年左右。房地产会随着中国各城镇中心区、建成区的扩大，配合接纳4亿左右的人从农村走向城市定居，必然会形成整个国民经济和产业发展、升级、优化之中的支柱。

当然也有一些困扰我们的问题：这样的支柱曾经在前面若干年表现出发展热度非常高，住房均价一路往上走，当时的感受是“越调越热，越调越涨”，但怎么会在前面一年多的时间里，一下子转向了？我们现在可以评价一下我国在经济下行中的房地产变化的性质是什么。

我一向强调，去年年初以来非常明显的房地产市场变化，其主题词应该是“调整”与“分化”，绝对不是有些人说的中国房地产进入崩盘的过程，以及整个房地产的景气（如果以成交均价表现的房价而言）出现了一去不回的根本性拐点。

现在我们完全可以证明，对于“崩盘”说的断然否定是正确的。我也愿意借此机会强调一下：经济学的基本逻辑确实是有用的，有助于我们理解规律，不能只看一段时间里的市场波动——任何市场都有波动，我们判断房地产市场决非崩盘的基本底气在于对规律的认知，这是非常重要的。

现在已看得很清楚，如果依据事实做一个简单评价的话，自去年上半年以来我所称的房地产市场调整与分化，在演变过程中总体来说是健康的，现在没有人担心炒房和房价疯涨的问题，更多的是关注它怎么继续演变，而这种演变是市场分化中并不会总体崩盘而继续完成这一轮调整的问题了。

这种调整如掌握好，就是挤出与消化泡沫，这一过程会更好地使全社会方方面面认知，房地产是波动的市场，波动中使市场机制发挥应有作用，是要构建公平的市场，而政府要以调控促使这种市场保持平衡，就首先要在保障房轨道上使低收入阶层和收入“夹心层”住有所居，托住保障轨的底之后，市场轨上则要引导中等收入以上的公众、购房者和开发商一起认识和顺应这个市场。

因此，大家要在分化的市场中注意交易决策上的区别对待、具体分析，即至少需要分线（是几线的城市？）、分市（同样是二、三线城市，情况可能大相径庭）、分段（地段因素千差万别、十分关键）、分类型（如学区房还是非学区房）。

大家要由此来理性地认识市场，决定自己的投资行为、开发行为。各方面一起遵循市场客观规律来考虑问题，那么整个社会就在我们的经济转轨和建设发展全面小康社会的过程中，有了一个全民的房地产知识培训。政府方面、开发商、投资者和社会方方面面的成员都会在这个演变过程中，得到很多有益的经验和认识。