上海股民楼市寻找避风港

劳佳迪

2015年6月19日，上海浦东新区区房地产交易中心人头攒动，购房热情高涨。中午11点37分，购房者没有吃午饭，依旧在排队领号。 IC

公交车上，寒暄会以“侬炒不炒股”作为开场白，一句“侬怎么看大盘”迅速拉近陌生人之间的距离……上世纪90年代一部电影《股疯》，早已将上海人形象定格在全民炒股的市井百态，本轮启动的牛市中，他们也理所当然地扮演着股海弄潮儿。

有媒体报道称，去年上海地区贡献了股市多达16%的成交额，今年一季度更是人均赚得15万元，远远领跑全国。

而最爱炒股的上海人似乎也拥有最纤细的嗅觉神经。6月以来，随着股市起伏不定的波动节奏，不少上海股民开始悄悄转换投资思路，将资产配置的“鸡蛋”从股市取出，“落袋为安”成了交流心得时的高频词。

据《中国经济周刊》记者了解，已经蛰伏数年的楼市如今正在逐渐重回投资视野。多位业内人士接受记者采访时都表示，前期从股市套现的股民很可能也是最近支撑上海楼市升温的生力军。

不过，多位人士也分析，尽管2008—2014年间，沪指从6100点跌到1900点的同时，上海新建商品房销售均价从8195元/平方米涨到16415元/平方米，但此时断论楼市、股市再度坐上“跷跷板”却也为时尚早。

部分投资者“鸡蛋”换篮子

“把股市的钱撤出来买房子，这种例子我身边起码有三个。”孟天麟在高铁上接听了记者电话，这个雪球上小有名气的老股民正出发前往浙江考察商铺，“我一个朋友从4月底就开始陆陆续续资金‘搬家’，已经撤了50%左右，上周刚在嘉定区安亭买了一套460万元的联体别墅。”

孟天麟自嘲因为动作迟了一拍“丢了一笔巨款”，虽然也已经提前布局，还是在端午前一周的股市强震中吃到了两个“跌停板”，“接下来股市是向下探底还是继续摸高大概能有一百种分析，我自己的思路是遍地黄金的日子可能结束了，后市操作难度会加大，不如乘着楼市刚刚重启分散一下风险。”

在上海一家银行工作的罗霖“股龄”超过10年，却曾经是楼市里的失意者。2009年初，因为误判全球金融危机后的楼市形势，他将位于浦东花木的一套住宅脱手，后来眼睁睁看着房价从130万元涨破400万元。

“这笔损失还是这几年从股市里捞回来的。”罗霖告诉《中国经济周刊》记者，他将130万元房款作为本金投入股市，现在的市值也已经超过400万元，“尤其是去年四季度以来，一路翻了两倍，上个月我开始减仓，仓位降到了30%左右，这些钱还是打算把房子买回来。”

近期同样将“鸡蛋”换到“楼市”篮子里的，还有陆小青一家。她和先生是上海典型的精英阶层，两人年收入大约50万元，女儿临界入学年龄。“考虑到学区因素，其实从去年就计划着想再买一套房，后来看到股市这么火爆，就先加仓股市了。”上周尽管接连暴雨，陆小青还是一连考察了十几处楼盘，目前已经相中位于新天地板块的学区房，交了定金，“股市不能太贪心了，前期已经赚到钱，还是套现为安。”

《中国经济周刊》记者采访过程中了解到，6月15日—19日当周，沪指经历7年来最大单周跌幅，大多数股民出现亏损，对后市的不确定性是不少股民选择退避的主要原因。

资产配置偏向中高端市场

根据中国证券结算有限公司股票投资开户每周统计显示，从5月底至6月19日，开户数逐渐递减，从每周开户164.44万下降到6月15日至6月19日的99.19万，股市持续退烧，另一厢是楼市的渐渐加温。

据上海搜房网数据监控中心统计，端午节间上海楼市共有10个项目开盘或加推，预计推出1553套房源。“我们也注意到出现了很多股民套现买房的行为，每一轮牛市过后都会有这样的情况，股市毕竟是一个虚拟市场，楼市是实实在在的市场。”地产服务机构克而瑞研究中心总经理陈啸天对记者表示。

德佑地产研究部总监陆骑麟则告诉《中国经济周刊》记者，目前确有不少前期4、5月份股市赚到钱的股民资金转向投入楼市，导致中介手上的中高端房源最近十分紧俏。

根据中原地产为记者提供的数据显示， 6月份的上海新房成交总面积将达到110万平方米，虽然相比4月的124万平方米、5月的142万平方米，6月成交情况略有下降，但改善型住房一枝独秀。

“6月新房成交整体有所下降，但改善型住房力量不小。”中原地产研究总监宋会雍对《中国经济周刊》记者分析，改善型住房需求在上海6月楼市里起到了后期发力的作用，“6月每平米均价基本上是3.3万元，上周达到了3.5万元，根据我们的经验，改善型住房需求还在不断释放中。”

家住浦东仁恒滨江院的业主陈蓝告诉记者，最近每周末都会看到大批购房者前来看房，一套挂牌830万元的三房还引发了30多名业主集体抢房，多次加价后，半个月前最终由一名购房者以880万元成交，“成交后，最近还一直有中介给我打电话加价，说可以卖到900万元”。

李予西也经历了抢房风潮。父母准备为其购置位于上海闸北区的一套中高端定位的住房，早在5月初楼盘未开时便与销售人员沟通好，会在开盘前通知支付意向金，但就在上周电话咨询时，李予西才发现楼盘已经基本售罄，只剩下一楼和顶楼的零星房源。

前期股市财富效应显现

“最近我们手中成交了不少总价1000万～2000万元的高端住房，其中就有一些上海金融界精英，确实趁着牛市赚得盆满钵满，转身购买改善型住房。”陆骑麟对《中国经济周刊》记者表示。记者了解到，由于购房存在长周期和延时性，目前上海购房者中有不少是在4、5月份的股市获利者。

记者还注意到，在全新盘方面，以融创外滩188、复兴珑御为首的豪宅集中推新，高端住宅及刚需房源全新加推，契合“端午小长假”营销周期，速度入市蓄客。6月20日，端午节小长假的第一天，绿地位于上海张江高科的商业综合体项目M-Town开盘仅2小时，首批240套房源便告售罄;同一天，青浦万达茂楼盘开盘即热销，现阶段商铺已基本销售完毕;而在节前的6月19日，高端住宅复兴珑御开盘短短两个小时内，近80%的房源就已经认筹完毕。

中原地产研究总监宋会雍接受记者采访时预计，下半年上海房价还会有4%的涨幅，所以想要资产换配置的投资者几乎跑步入市，“房产市场进入‘涨价通道’的市场预期，以及楼盘销售前两至三个月的蓄客期，现在一套房子会签多个意向，也造成购房者一定的心理压力，导致加快将资金配置转移至楼市。”

中高端和改善型住房的走俏背后，难掩上海股民的身影。以精明著称的上海人早在100年前就接触到了最原始的股票，上海金融信息的畅通也让上海人更热衷于投资，然而前一阶段持续的牛市和如今股市的上下震动也让他们有了资金转向的理由。

相比之下，低端市场却似乎受到股市强震的池鱼之殃。陆骑麟对《中国经济周刊》透露了一些他所接触到的案例：“有些刚性需求的购房者前期将房款放到股市，趁着股市大好赚些钱想多买几个平方，但也有客户股市不利亏损，只能拖延首付付款期，还有些客户已经看好了中意的房源，意向金已经付了，股市亏损影响了整个购房计划。”

“出股入楼” 后市存分歧

不过，对于“出股入楼”的投资方式，不同观点也存在激烈碰撞。克而瑞研究中心总经理陈啸天对记者分析，最近投资者的楼市资金配置欲望明显增强显得很有必要，“从股市获利了，不能仍然把钱放在股市里，有可能会回到‘解放前’，相比股市的震荡波动幅度，楼市波动还是比较平缓的，所以股市赚到钱之后再拿到楼市里变现，这种对资产的重新配置我认为很合理。”

对于资金从股市转向楼市，陆骑麟也认为这是一个合理的转向，“目前楼市和股市一样都是一个上涨的趋势，风险比股市小很多，对于不擅长炒股的股民，将资金配置到楼市是一个不错的选择。”

宋会雍则持有不同观点，“从投资的角度来讲，楼市和股市相比发展还是偏慢，基本上投资者不太会把纯投资的资金放到楼市，他们有更多的渠道可以放置，包括社会融资都比楼市投资渠道好，从投资的角度看，上海楼市现在是不是足够稳定也未可知，对于上海楼市未来走向的前景，还是要持审慎态度。”

“上海的房产投资一般选择在新开发区域和地铁旁边，一般而言，房产投资占购房比例在5%左右，现在仍然是这个比例，没有明显变化，所以还没有充分证据表明上海股民‘大部队’已经从股市转向楼市投资。”宋会雍对记者坦言。

陆骑麟也对记者表示，楼市和股市之间确有联系但并不必然，“目前楼市是否是避风港也要看具体的趋势，而股市还可能继续繁荣，可能会有些投资者倾向从股市转移到楼市，但是也不可能现在全都转移出来，但不论现在有没有转向楼市，最终股市资金都会流向楼市，因为眼下能吸入这么多资金的也只有楼市。”

央行调查：不到两成居民觉得房价即将上涨

6月19日，央行发布报告显示，2015年第二季度，在对全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查后发现，51.5%的居民认为目前房价“高，难以接受”，较上季下降0.4个百分点，44.9%的居民认为目前房价“可以接受”，3.6%的居民认为“令人满意”。

对下个季度房价，18.2%的居民预期“上涨”，53.9%的居民预期“基本不变”，14.6%的居民预期“下降”，13.4%的居民“看不准”。未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为14.7%，较上个季度提高0.9个百分点。