楼市迎来寡头时代？

当下，楼市终于在一系列货币政策的轮番刺激下出现回暖。在一束温暖曙光的投射下，市场会出现怎样的变化？会一举逆转楼市的低迷，还是仅仅属于昙花一现？

有意思的是，如今恰逢股市风生水起，大量资金涌入股市，这无疑为楼市的强势回暖蒙上了一层阴影。面对眼下的市场，政策是否仍会加码？

另外，厮杀在红海里的开发企业又该何去何从？是继续奉行从竞争对手那里夺食，还是另寻出路？

悬念重重，恐怕没有人能准确预测未来，但可以肯定的是，在楼市这辆开往春天的地铁上，有人上车，自然也将有人下车。

多数城市并未回暖

国家统计局数据显示，1～4月份，商品房销售面积26385万平方米，同比下降4.8%，降幅比1～3月份收窄4.4个百分点；商品房销售额17739亿元，同比下降3.1%，降幅比1～3月份收窄6.2个百分点，其中，住宅销售额下降2.2%，办公楼销售额下降13.3%。

同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，北上广深4个一线城市，合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市，已经呈现复苏态势。在央行降息、“3·30”新政等货币政策刺激下，这些城市接下来几个月成交量还会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺。而对于供地量偏大与库存量偏大（库存去化周期在15个月以上的城市）的二线城市、大部分三四线城市，也将加速去库存，去化周期将进一步缩短。

不过，其他房地产数据却并未转好。

今年以来，房地产开发投资增速连续回落，前4月投资增速更是降至6%，比前3月回落2.5个百分点；房屋新开工面积继续同比大降17.3%；房企土地购置面积同比下降32.7%，降幅比前3月扩大0.3个百分点；土地成交价款下降29.1%，降幅扩大1.3个百分点；房企到位资金同比下降2.5%。

“总体上房地产下行态势在减缓，但分化趋势仍很严重。除一线城市和部分二线城市有所复苏，大多数城市还谈不上回暖，只能说是在见底。”全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌说。

以青岛为例，日前，青岛网上房地产公布2015年4月青岛市房地产销售情况。统计数据显示，青岛4月新建住宅共成交8453套，总成交面积876916平方米，新房成交量环比上月微跌2%。

值得一提的是，个人按揭贷款已经由负转正，前4月个人按揭贷款4327亿元，增长2.1%，显示出地产新政在销售端已经产生积极作用。

但“销售端的改善传导到投资端仍需耐心等待，房地产投资下滑势头预计仍将继续，中国经济2、3季度破7概率很大。”招商银行总行高级分析师刘东亮认为。

开发商加紧推货

尽管多数城市并未真正回暖，但对于开发企业而言，眼下起码看到了一束温暖的曙光。

在这样的时间节点上，各大开发商纷纷加紧推出各种营销节目。4月恒大发布无理由退房，保利宣布5P策略并推出房展会，引起业内轰动，当月恒大实现销售151.2亿元，同比增8.9%，保利实现销售133.52亿元，同比增60.36%。此后，碧桂园和越秀地产也接连推出零首付、免首付等营销噱头。

以碧桂园为例，它推出的“0号行动”，覆盖0首付、0首付免息、0物业费、0费用（契税+维修基金）多项促销方案。其中，零首付即缴交定金即可签约，剩余首付款延期一个月补齐。

对此，CRIC分析称，2014年碧桂园净利润率为10%，在前十名房企中比较靠后。如果企业再牺牲利润换取销售，那么利润率将再打折扣，而选择O首付，可兼顾利润与销售。

而越秀地产则推出了“免”战模式，宣布旗下所有在售楼盘项目全部进入“免”战模式，并推出18项免费措施，包括免首付+免契税+免维修基金+免费车位。

它的免首付即首付也可贷款，是对于有物业抵押或有条件获得金融机构其他贷款的购房客户，其首期部分可通过银行放款实现，客户分期偿还贷款。

从中我们不难看出开发企业的用心，其实，零首付只是购房折扣换说法。目的更是勿需赘言，加紧退货去库存。那么市场反映如何呢？

易居房地产研究院最新研报指出，2015年4月一二三线35个城市新建商品住宅库存总量为26437万平方米，环比下降0.6%，连续第二个月下滑，同比则增长11%。

易居认为，2015年全国市场继续坚持去库存导向。在各类宽松政策效应释放的基础上，去库存周期持续收窄。

显然，开发商降价走量的做法收到了一定程度上的效果，但在全国库存的压力下，楼市仍高处不胜寒。

降准降息依旧可期

众所周知，在经济下行较快的情况下，房地产仍将被寄予厚望。这不，面对经济下行压力，央行又一次出手了，继续推行对楼市刺激作用巨大的货币宽松政策。

据中国人民银行官网消息，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。

事实上，本次降息之前，央行已经两次降息两次降准、各地救市政策等利好频发，为楼市接下来几个月提供了放量的“窗口期”，但就从二季度以来楼市表现来看，尽管救市政策出了好几轮，市场就是没有什么反应，或者有反应的城市仅为一线城市及少数二线城市。“救市”政策很难起到促使市场规模化放量，政策的效果不会很明显，对于供地量偏大与库存量偏大的二线城市、大部分三四线城市上述特征会表现更加明显。

从上述角度来看，央行有必要通过降息进一步刺激楼市复苏和好转，通过楼市基本面的好转拉动宏观经济增长，防止未来经济走向通缩。

“偏弱的融资将加剧实体经济下行压力，进一步宽松不可避免，持续的降准降息会按节奏推出，特别是降息能减少开发贷和按揭贷成本，对楼市刺激作用很明显。”刘东亮表示。

“美国楼市出现问题后，曾经连续17次降息，贷款利率从5.25%降至1%，我们降息才3次，而且，我国存款准备金率高达18%，即使降一半还有9%，降息降准仍有很大空间。”顾云昌分析表示。

此外，首付款也还有下降空间。“现在我们的首付款比例是30%～40%，而世界大国首付比例都在20%以内，美国平均首付比例不到10%，相当多的人通过美国政府担保后贷款首付只有5%。我国的首套房首付比例可以降到20%，二套房首付比例40%还需要进一步落地，假如都能降到20%，对楼市推动作用会很大。”顾云昌指出。

可以预见，本次降息之后，对于楼市来讲，在央行降息等政策叠加刺激之下会出现一波入市的行情，市场信心将进一步提升，尤其是原来在“330新政”等政策刺激之下，对于已经呈现出基本面复苏态势的城市来讲，比如北上广深等一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市，本次降息之后，购房者成本继续降低，楼市需求将进一步激、佶。

等不到黎明的曙光

眼下，大多数房企都看到了降息带来的希望。但同时，他们也看到了行业的天花板。在经济模式转换的大背景下，房地产作为传统产业的代表，难再雄起。

就在一二线城市楼市回暖的当口，一些地处三四线城市的中小房企却生存堪忧，面临的资金压力甚至超过去年。卖项目、转型或者黯然出局，将成为越来越多中小房企的无奈选择。显然，他们已经等不到黎明的曙光。

中小房企的财务数据更能真实地反映其处境。据统计沪深上市房企2015年一季报发现，132家上市房企中，一季度亏损房企数量达到40个，其中天津松江一季度主营收入7654万元，亏损2.09亿元，老牌国企中华企业一季度亏损1.89亿元，嘉凯城亏损1.47亿元。而在2014年年报中，亏损房企还只有14家。

上市房企还可以通过资本市场渠道融资，而未上市的三四线城市中小房企生存更加艰难。

众多中小房企因民间高利贷陷入困境。先是鄂尔多斯房企正酝酿破产重组，继而邯郸、张家口也有不少房企陷入高利贷漩涡，如张家口新基业房地产开发公司、蔚县万盛房地产公司等都因此而导致项目停滞，生死未卜。

业内人士分析指出，地方中小房企很难获得优质地块，而地域差的地块必然面临去化困难的问题；同时，银行普遍采用黑白名单制发放开发贷款，很多中小房企早就不能从银行拿到资金，不得不求助民间高利贷等高成本融资，销售跟不上，资金就会随时面临断裂危机。出于资金周转的需要，出售部分资产相比卖房子要容易而且快很多。

据了解，截至目前，京沪产权交易所待售房企股权达37宗，总权益金额129亿元，其中将50%以上控股权出售的房企达29家，将100%股权出售的房企有21家。其中仅4月份新挂牌待售房企股权货值就高达97亿元。这里面不乏一些上世纪90年代就成立的国有房企。

尽管近一段时间中央连续出台楼市新政，但正如顾云昌所认为的那样：“不能认为政府是在救房地产，没有能力、品质差、糊弄人的房企，该淘汰就要淘汰”。

可以预见，房企收购、并购、出售资产等动作将更为频繁，大开发商借机提高行业集中度，中小房企主动退出和寻求被并购，将成为未来几年的“新常态”。

楼市将迎巨变

那么，在行业“式微”的当下，正经历着房地产行业近二十年以来最大一次转折的房企们，该如何走出阴影，迎接新的地产“白银”时代？

近日，中国最大的商业地产开发商老板和最大的住宅地产开发商掌舵人同时出现在北京，宣布一场“万万没有想到的合作。”

万科集团总裁郁亮称，和万达的合作，有助于充分发挥万科在住宅领域的专业优势，能获得更多的客户和发展机会；也有助于提升自身的商业地产能力，推动公司更好的向城市配套服务商转型。

万达集团董事长王健林表示，万达与万科的战略合作是一次全新尝试，对万达来说，通过与万科合作，万达可以集中精力，加快实施轻资产战略。

他们宣称，接下来两家企业将会充分发挥其各自在行业的领先优势，在双方有合作意向的房地产项目上开展深度合作。

“一个是住宅地产的老大，一个是商业地产的老大，这两个大佬万万结合的话，一方面就是他们希望通过这样一个整合，进一步巩固或者提升市场的占有率。”在深圳市综合开发院旅游和房地产研究中心主任宋丁看来，双方合作的重点不言而喻：“银行贷款越来越惜贷，房贷越来越困难了，他们通过这样一个整合拓展一个新的国际融资渠道。在这些房地产大型企业中，他们是介入互联网最深的两家，除了投融资的方向以外，轻资产还涉及到互联网和O2O的平台。希望借助新型的模式，在未来的业界有更加巩固的产业地位。”

无独有偶，就在“万万”合作起步伊始，中交集团也出手了。

据绿城最新发布的公告显示，中交集团下属全资子公司中交房地产有限公司以每股11.46港元的价格收购绿城1亿股普通股股份，占已发行股本总额约4.627%，交易结束后，中交集团将拥有合计624851793股股份中28.912%的权益。

换言之，自去年底以总价约60.13亿港元收购绿城24.288%的股份，与九龙仓并列成为绿城第一大股东的中交集团，近日终于超过九龙仓成功上位，晋升成为绿城惟一的第一大股东。据悉，这次收购将于2015年6月16日或前后完成。

在业内人士看来，这也意味着中交集团在绿城所扮演的角色将更为重要。日前还有消息称，未来中交集团将整合中房地产、绿城地产、中交地产等板块，最终组建一家新的房地产集团，而绿城也或将成为中交集团地产板块整合后的上市平台。如果绿城和中交房地产集团合并整合，势必诞生中国最大的房地产公司之一。

针对此，上海易居房地产研究院研究员严跃进坦言，房企抱团进行战略合作是迫在眉睫的事，无论经营状况如何，都应该积极主动寻求战略合作伙伴，这是目前房地产市场最关键的一步，甚至比传统拿地等战略扩张的意义更大。

楼市必将迎来巨变。事实上，无论是“万万”合作，还是中交绿城的整合之路，这些原本就是行业领头羊的房企深情相拥，都在一定程度上暗示了地产寡头时代的来临。

（本刊记者综合整理）