房地产开发项目成本规划研究

■李江华 ■重庆市秀山县城乡建委，重庆市 409900

房地产开发项目成本规划的内容丰富，包括一系列的策划问题，促使成本规划成为房地产开发项目的重心。房地产项目开发的过程中，应该注重各个环节的成本分配，针对不同时期的开发项目实行可靠的成本规划，严谨控制成本的规划内容，规范与开发项目相关的各项成本。成本规划对房地产项目开发的影响较大，需求强化成本规划的控制，才能稳定房地产的项目开发。

1 房地产开发项目中成本规划的问题

房地产开发项目对成本规划的需求较大，实际成本规划并没有达到成熟的状态，其在房地产开发中仍旧存在缺陷点，制约成本效益的发展。

1.1 缺乏成本规划的思想

房地产开发项目过分追求成本规划中的实践表现，忽视了成本规划思想的重要性。成本规划思想能够约束规划的具体内容，促使其更符合房地产开发项目的需求，在项目开发的整个过程中发挥约束作用［1］。房地产开发项目中逐渐淡化成本规划的思想控制，很容易引起成本风险，不利于成本规划的有序进行。

1.2 成本规划体制不完善

房地产开发项目成本规划的体制，用于规范成本分配的行为，根据房地产开发的需求，构建成本规划的方式。体制在成本规划中起到严格的控制作用，我国80%以上的房地产开发项目中，不具备完善的成本规划体制，因而无法保障房地产开发项目经济基础。

1.3 成本规划的控制性低

房地产开发项目成本规划缺乏控制性，仅仅为房地产开发项目提供了依据，并没有发挥控制作用，增加了项目成本的风险性，促使房地产开发项目面临着过大的成本消耗，不能实现有效的经济控制。

2 房地产开发项目成本规划的方式

房地产开发项目的成本规划中，需要遵循经济、效益的原则，利用规划性的战略方式，优化成本规划的方式。

2.1 构建成本规划的目标及体系

房地产开发项目成本规划的目标及体系，按照多重循环挤压的方式，降低房地产开发的成本投入。房地产公司在开发项目成本规划的过程中，需要主动构建成本规划的目标及体系，同时按照成本规划的目标、体系，逐层分解规划内容，分解到最小单位后，评价成本规划的内容，进而找出控制成本规划的方式，落实目标及体系。成本规划目标及体系构建，还要以房地产开发项目所处的市场环境为主，明确市场的变化方向，由此才能确保目标及体系符合成本规划的需求。

2.2 明确成本规划中的设计方式

房地产开发项目成本规划的设计方式，可以稳定房地产企业的经济基础，提升房地产市场竞争的水平［2］。例如:某房地产开发项目在规划设计中，一期住宅开发的总套数4462 套，车位3005 个，销售金额148885 万元，项目利润22332 万元;二期住宅797 套，车位771 个，销售金额27765 万元，项目利润4164 万元。该房地产开发项目非常注重成本规划的设计方式，全面列举了该项目的各项成本明细，如土地获得价款42500 万元、绿化工程费3200 万元，最终项目开发费用的总成本是125600 万元，详细规划出成本设计，有助于降低成本消耗，加强成本控制的力度。

2.3 加强成本规划中的控制力度

房地产开发项目的成本规划，决定了房地产的市场价格，因为房地产开发项目的投资大、回收周期较长，所以房地产开发非常注重成本规划的控制，避免成本规划中出现经济排查，促使成本规划符合房地产市场的发展要求。成本规划控制是房地产开发项目的核心部分，分析成本规划控制的措施，房地产开发项目的成本包含多项类型，成本费用控制的方式需要结合成本的具体类型。某房地产开发项目中，土地费用占有很大的规模，属于不可改变的一项非常，该项目政策性成本费用有:报建费8750 万元，相当于每平方米175 元，该项目总成本125600 万元，单纯报建费占到6.9%，此类成本很难减免，需在其他费用中考虑成本控制，如:(1)管理费用1800 万元，其对该工程项目的影响性小，可以适当控制管理费用的支出;(2)给排水工程费571 万元，可以加强给排水工程的控制力度，达到成本控制的目的;(3)房屋开发费80000 万元，是最大的成本控制源，而且控制潜力非常大。

2.4 落实成本规划的各项内容

房地产开发项目成本规划的各项内容都要落实到位，通过落实规划内容实现成本控制［3］。房地产开发项目中规定了不同部门负责不同的成本分配，各个部门之间应该相互配合，致力于降低房地产开发的成本。以某商务类房地产开发项目为例，分析成本规划的职能内容，该项目中将成本分配到五个部分，分别是:财务管理部4561 万元、设计管理部3256 万元、项目经理部13058 万元、营销管理部1578 万元、成本管理部116 万元，各项费用均为成本上限，开发过程中要求部门监督职责内的成本消耗，严谨落实成本规划的内容，避免出现超支现象，后期经统计发现，各部门成本控制的情况为:财务管理部4320 万元、设计管理部3124 万元、项目经理部12941 万元、营销管理部1478 万元、成本管理部110 万元。

3 房地产开发项目成本规划的管理

房地产开发项目成本规划是经济效益的基础，需要对其采取高效的管理措施，确保房地产开发项目成本规划的规范性。分析房地产开发项目成本规划的管理措施，如下:

3.1 计划成本的工作

房地产开发项目成本规划的计划管理方面，应该按照开发项目的计划内容执行计划管理，重点管理成本规划的预算方面，按照预算目标分配成本规划中的计划内容，进而为成本规划的各个项目提供限额标准，控制成本资金的施工。

3.2 监督成本规划

成本规划管理中，需要全面审核资金费用，确保其符合房地产开发项目的实际需求，按照房地产开发项目的实际状态执行定量支付，不论是采购过程还是分包环节，都应实行成本监督，审核成本规划的内容，体现成本规划监督的重要性。

3.3 跟踪成本项目

成本规划管理中采取跟踪成本项目的方式，主要是准确记录成本规划的内容，制定出详细的项目方案，以报告的方式管理成本规划。

3.4 预防成本风险

通过管理措施预防成本规划中的风险，防止出现成本超支的问题［4］。房地产企业成本规划中对比预算和实际消耗，规避成本规划中的风险，以此来提升房地产开发项目的价值水平，严谨控制成本规划的过程。

4 结束语

房地产开发项目成本规划的过程中，需要严格审核成本规划中的各类问题，按照成本规划的方式进行，同时做好成本规划的管理工作，确保房地产开发项目成本规划的经济效益，实现经济利益的最大化发展。成本规划能够规范房地产的开发项目，避免房地产开发时出现成本缺陷或问题，稳定房地产开发项目的成本基础，做好成本规划的工作。

［1］孟丽.对房地产开发项目成本控制的思考［J］.建筑管理现代化，2009，01∶76 -78.

［2］白雪山，路方芳.房地产开发项目前期阶段成本控制［J］.山西建筑，2009，34∶272 -273.

［3］孙忠宝.对房地产开发项目成本管理策略的简要探讨［J］.中小企业管理与科技，2009，03∶7 -8.

［4］黄先锋.青岛地区房地产开发项目建设阶段成本控制研究［J］.青岛理工大学学报，2009，06∶130 -136.