五星级酒店全过程造价控制研讨

■黄源深 ■福建昇华工程造价咨询有限公司厦门分公司，福建 厦门 361003

酒店投资建设的一个重要目的就是为了获取经济上的利益。无论是从设计、施工技术管理、材料设备选型等都会对全过程的造价产生影响。但是目前来看，五星级酒店在讲究设计新意、工程质量的时候，忽视了其造价控制，尤其不重视后期运营成本的控制，不利于商业投资的利益最大化。

近年来全过程造价控制得到越来越多建设单位的青睐和应用。全过程造价控制是指覆盖建设工程策划决策及建设实施各个阶段，从投资决策到项目竣工并办理完结算为止，对工程建设项目自始至终的造价进行控制。

五星级酒店的建设是一个复杂而庞大的工程，对技术、材料及工序等全过程中成本的控制能够有效地减少成本支出，降低五星级酒店投资的造价。为了进一步做好五星级酒店全过程造价控制工作，可以下几个方面着手。

1 决策阶段

建设项目方案决策阶段是选择和决定建设项目投资行动方案的过程，是对不同建设方案进行比较选择并作出决定的阶段。酒店在施工过程中，经常由于施工图存在问题，导致施工过程中的设计变更，造成工期上的延误以及结算价大幅度超过预算价;也常常因为酒店装修工程涉及的专业多，由于各专业工程的衔接出现问题，施工过程中人员的替换，造成工期的延误，进而影响工程质量和工程造价。这都要求在方案决策阶段一定要准备充分，将多方面的问题考虑周到。

2 设计阶段

设计阶段是造价控制的关键，方案设计直接影响项目的建设成本。在方案设计阶段设计出性价比最高的方案会大大的节约成本。通过事前控制起到事半功倍的效果，收到投资省、进度快、质量好的效果。

从设计来看，负责人在工程设计中多考虑到的是工程设计的技术、酒店的安全系数及星级评定，而很少从经济的合理性角度及节能环保方面来考虑，忽视了经济成本的因素，不利于项目造价及后期运营成本的有效控制。

首先要求我们树立成本控制的意识，设计的时候，设计人员需要结合五星级酒店的具体情况以及项目的相关规定和要求，充分听取酒店管理公司对后期运营的合理化建议，认真对各项技术指标进行科学分析、比较，优化设计，以降低工程造价，保证投资限额不轻易突破。还可以开展限额设计，在设计过程中，在确保五星级酒店各项技术功能不受影响的情况下，对投资的金额进行合理地分配。把技术和经济有机结合起来，有效地降低成本。

目前经济高速发展，设备技术日新月异，设计阶段的设备选型尤为重要，必须编制节能环保专项方案，对新型设备与传统设备进行综合比较分析，结合后期的运营成本，设计出高性价比的能耗系统使用方案。(空调系统、热水系统、供配电系统为重中之重)

另外可以在合同上对费用有一定的控制。比如在合同的条款上，对于增加设计变更和修改的费用额度进行有关规定，将相关要求写入合同，如设计变更费超出施工合同价的某一比例时，则扣罚一定比例的设计费(设计质保金)。这样对设计成本进行明确规定，对于设计人员来说，是一种强有力的约束力，对于有效地控制五星级酒店设计阶段的成本起到较重要的作用。

3 招、投标阶段

招标阶段也是工程造价控制的重要阶段。通过招标可以从多家施工单位中选择最适合的单位，确定合理的市场竞争价格。招标时应尽可能的将招标范围、报价应包含的工作内容、材料和设备等在招标文件中一一明确。选择几个信誉良好、服务全面、收费合理的设计单位，然后按招标方式确定最后的中标者。建设和施工双方应在合同中就各种物资和材料的种类价格标准、调整幅度，材料和设备的品牌、型号等做出详细约定，对工程质量发生变更时价格调整的方法和允许调整的范围作出详细规定，尽可能的减少错算漏算。

4 施工阶段

施工阶段是整个建设项目的重要阶段，是项目建设全过程中时间跨度最长、变数最多的阶段，对建设项目全过程造价控制来说也是最难、最复杂的阶段。

要做好施工阶段的造价控制，要做到以下几个方面：

(1)做好合同管理工作，提高索赔管理水平。合同管理对造价控制起着很重要的作用。一方面要严格按照合同履约，以避免纠纷的发生;另一方面遇到纠纷和索赔时要利用合同条款解决工程造价纠纷。这要求在开工前，双方要做好图纸会审工作，对图纸上出现的问题，及时咨询设计人员进行解答，做到对图纸完全熟悉和理解。对于工程索赔应当加强主动控制，尽量减少索赔。遇到索赔事件时，必须站在客观公正的立场上审查索赔要求，以合同为依据按照索赔程序来及时的、公平合理的处理纠纷。使工程能够顺利进行，缩短施工工期，降低工程投资。

(2)合理控制工程变更。由于酒店工程建设的周期长、涉及的经济关系和法律关系复杂、受自然条件和客观因素的影响大，导致项目的实际情况与项目招标投标时的情况相比会发生一些变化。因此，工程的实际施工情况与招标投标时的情况相比往往会有一些变化，这就会发生工程变更。工程变更包含合同变更的全部内容，如设计方案和施工方案的变更、工程量清单数量的增减、工程质量和工期要求的变动、建设规模和建设标准的调整、政府行政法规的调整、合同条款的修改以及合同主体的变更等等。工程变更一般伴有费用变化，变更的范围也非常广泛。工程变更控制和管理应应遵守设计任务书和设计审批的原则，符合有关技术标准、设计规范，符合节约能源及环保的要求，提高工程质量、方便施工、利于使用、节约投资、加快施工进度的原则。

(3)材料验收。建设单位要安排专人，根据合同约定的材料品牌和型号，负责各项材料的验收工作，验收程序必须严格，验收人员对合同中规定的每一种材料都必须进行严格的检查，包括材料质量、材料规格和材料数量，并在验收单上签字确认，验收后交由施工单位保管，结算时提供给造价人员。在施工过程中，现场造价人员要按照合同做好工程进度款的结算与支付。

(4)各专业单位在施工过程中协调配合。酒店工程施工过程中所涉及到的专业很多，比如：精装修工程、电梯工程、中央空调、厨房洗衣房设备、机电工程、消防工程等，所有的这些专业工程，原则上由总包施工单位管理与配合协调，但在实际施工中，由于专业多，现场复杂，总包和分包也会经常产生矛盾，这就需要建设单位管理人员或监理公司工程师做好协调工作，避免各环节衔接不好，导致工期延误、质量及造价出现问题。

5 竣工阶段

竣工验收是建设项目施工周期的最后一个程序，竣工阶段的造价控制是建设项目全过程造价控制的最后一个环节。有效的控制这一阶段的工程造价，对项目的最终造价的确定具有重要意义。工程竣工经验收质量合格，需要进行最终工程款结算。竣工结算是反映工程项目实际价格，关系到双方的利益关系和投资效益。本阶段造价控制的工作内容主要有：(1)核对合同条款、审核工程图纸、检查工程是否符合要求、材料设备是否是指定品牌等;(2)核对工程费用计算结果、相关签证资料、核价单据是否准确并及时归档;(3)验收工程实体，办理竣工验收报告;编制和审核竣工决算书;最终出具结算审核报告。竣工结算完成后，做酒店工程全过程的造价控制分析。

6 结语

综上所述，五星级酒店在全过程阶段所涉及到的环节和费用非常之多，我们要认真对待五星级酒店全过程的造价控制工作，结合实际情况，合理进行，合理控制。只有这样，才能够在确保五星级酒店各项功能和技术指标得以实现的基础上，最大限度地降低工程造价。

［1］杨周．建设工程全过程造价控制［J］．安徽理工大学学报(自然科学版)．2012年10月．

［2］张红琴．五星级酒店装修工程造价的全过程控制［J］．价值工程．2014年4月．

［3］廖姝姝．论五星级酒店室内设计阶段的成本控制［J］．全国商情(理论研究)．2013年9月．