“好邻居”制造房价PE差

犹如有一种股市叫中国股市，世界上有一种房地产市场叫中国房地产市场。在特定阶段，两个市场都承担了中国改革的重要责任，这固然有中国特色市场经济的特定客观、历史原因，也是国内投资渠道狭窄，普通投资者缺乏投资知识、盲目跟风心理（羊群效应）的一种反映。

买房，对大部分家庭来说，承载的不仅仅是一个“蜗居”功能，更多则是对财富增值的预期。也不知道“炒房”这个词语什么时候在中国出现的，最早应源于香港的“炒楼花”，但谈到这个概念，便想起“荷兰郁金香泡沫”。很多人刚刚经历股市的大震荡，便说房地产市场没有这个现象，那他们是忘记了如果没有08年政府的“四万亿”投资，07年底到08年初房地产市场断崖式下跌可能演变成为一场灾难。

我经常被问：“现在买某某房未来会涨吗？”我经常反问：“你买房的目的是什么？是为了居住？还是为了投资？”普通的购房人几乎不问自己这些问题，最终买了以后，出现诸多不如意。

在我看来，买房最简单应该区分为居住需求与投资需求。居住需求，不用太纠结是否房价能升多少，主要关注交通便利性、配套成熟度、经济承受能力等几方面。交通便利，可以减少上下班的路途时间，从而可以增加闲暇时间。配套成熟度，核心是学校、医疗、生活设施等，不是每一个家庭都会换房的，中国的教育资源相对集中，“学位房”相当长的时间都有存在的空间。中国人的置业观念导致“刚需”这个概念，而为了“面子”，又产生了“超前消费”，进而出现了“房奴”，看好你的“钱袋子”（正确评价经济承受能力），才能保证你的生活质量。

投资需求（包括改善需求），即使撇开复杂的投资理论，也必须关注资产配置的概念，即要把全部的资产统筹考虑，现金、有价证券（包括股票投资）、房地产投资需要有一个比例控制，兼顾流动性和增值预期（风险偏好）。房地产投资一个经典的三原则是“地段、地段、还是地段”。在解决了基本居住需求以后，投资对自然环境、居住群体、稀缺性需要着重考虑。良好的自然环境包括山、水、空气等，而人造环境相对可复制性高，切忌被自己的眼睛“蒙蔽”，多多对比就好。居住群体（邻居）这个因素经常被忽视，但请相信和“比尔.盖茨”做邻居，与和“蜡笔小新”做邻居相比，你的“房价”PE值差异很大。“稀缺”对任何一个投资品都是不可或缺的因素，而前面两点事实上亦体现在这个因素里。

买房切忌“非理性”，在限购期间，“假离婚买房”完全是非理性的极端表现，不能让政府对市场的“不敬畏”扭曲基本的投资伦理。未来，或许可以尝试对中国房地产的某些“传说”唠叨一下。 （作者/李向民，资深地产金融人士）