售楼处的转型及可持续利用策略

杨宁

大连都市发展设计有限公司

售楼处的转型及可持续利用策略

杨宁

大连都市发展设计有限公司

伴随着我国商品房市场的繁荣发展,售楼处作为一种介于展示建筑与商业建筑之间的新建筑类型应运而生，用以完成商品房销售的目的。随着行业竞争的加剧和购买者对楼房品质的更高诉求，售楼处的建筑形式也由最初的临时性建筑逐步转为结合居住区会所、配套商业等功能的可持续利用建筑。本文具体分析了我国售楼处建筑的发展现状与存在的问题，结合实例探讨售楼处的功能转换与可持续利用策略。

售楼处;功能转换;可持续利用

1 研究背景

20世纪80年代，随着我国住房分配制度的改革，我国房地产业得到了飞速的发展，住宅建设进入了空前活跃的时期。由于我国采用商品房预售模式，购房者在购房时并不能看到产品全貌，因此需要售楼处作为媒介提供一个产品展示空间及商品房交易场所。随着房地产市场竞争的加剧，售楼处的形象及功能定位都在不断发展变化。对于销售者来说，售楼处是产品楼盘甚至是企业形象的展示窗口，精心设计的售楼处可以增加消费者的信任，促进产品的销售。对于购买者来说，高品质的售楼处及愉悦的体验是对楼盘品质的第一印象，直接影响着购买决定。以往的售楼处都是临时性建设，在楼盘售完后便拆除，造成了大量的资源浪费。近年来从可持续发展的角度出发，在设计中更多地考虑了售楼处的可持续利用性，即在设计之初就将销售功能与其他功能结合考虑，在完成销售功能后经过简单改造就能通过转型开始新的使用功能。所以本文的重点放在研究售楼处建筑的转型及可持续利用设计上，通过学习相关的理论与设计方法，研究售楼处建筑可持续发展的思路与策略。

2 存在问题及发展趋势

由于中国采取的是大规模住宅小区开发模式及商品房预售制度，形成了售楼处这一中国特有的建筑类型。售楼处按照使用寿命分类，可以分为临时性售楼处和永久性售楼处；按照建设方式分类，可以分为旧建筑改造为售楼处，租借己有建筑作为售楼处、利用前期的社区配套用房作为售楼处、全新建的售楼处等。

售楼处销售功能的暂时性决定了其使用周期的短暂性，然而其展示功能的重要性又要求售楼处具有一定的品质及格调，需加大设计及经济上的投入，这两者之间的矛盾使越来越多的开发商和建筑师关注到售楼处的后期转型及可持续利用的研究中。

建造可持续利用的售楼处是当代售楼处设计的一个发展趋势，这需要建筑师在设计前期通盘考虑楼盘的整体策划定位，结合售楼处自身的建筑要求及区位特点，做好充分的调研及规划，确定建筑后期的使用功能及室内空间的变化模式，将售楼处转型前后的建筑设计、室内设计及景观设计等统筹考虑，达到可持续利用的目的，节省开发成本及建设时间。

3 售楼处的可持续利用策略

如今，建造可持续利用的售楼处已经得到越来越多的社会认同。售楼处是为项目营销、宣传及展示而建造的，其核心功能是接待、展示及洽谈。售楼处具有的多重功能属性决定了其与商业建筑、会所建筑、及展示建筑等均有一定的功能交叉，为后期售楼处的转型提供了先天条件。目前从常见的售楼处后期转换类型来说，可以转换为配套商业、可售住宅、会所及公共建筑等几个类型。

3.1 转换为配套商业。售楼处从本质上讲是一种商业建筑，具备商业建筑的一般属性。如都具有吸引眼球的外观设计，具有标识性的立面设计，具有热闹商业氛围的空间设计及景观设计等。通常来讲，售楼处都位于小区中核心便捷的位置，这些占据优良地理位置的售楼处在转型为商业配套设施后，在吸引人流、聚集人气、便捷服务等方面具有得天独厚的优势，从而创造良好的经济效益和社会效益。

3.2 转换为可售住宅。售楼处转化为可售住宅是一种经济利用最大化的方式。通常是在已建好的住宅中选择一套处于小区入口或核心地段、交通便利的住宅，按售楼处的功能进行内部空间设计，等楼盘销售结束之后，对其进行重新装修并销售。尤其是售楼处中样板间的展示，直接为住宅的实际户型，既具有尺度真实性也省去了后期改造的麻烦。由于售楼处对面积规模有一定要求，因此采用这种转换模式的对象一般为面积较大的别墅。

3.3 转换为会所。会所建筑作为一个社区的公共活动空间，在住区项目开发中占据越来越重要的位置，已成为物业项目的基本配套设施之一。小区中的会所按功能设置分为综合型会所和主题型会所。前者为绝大多数会所采取的方式，内设功能分项较多，相对大而全。主题型会所则侧重于功能设定中的某一项内容或整个会所定位为一个主题。如健身会所就是以运动为主题设置健身房、乒乓球室、台球室等运动功能房间。这两种类型的会所与售楼处在空间使用上有很多共性，如都需要开敞的前厅、用于展示、休闲的大空间及洽谈办公等私密的小空间。天津万通新新家园会所是一个基于绿色设计方法的零能耗会所，其建筑形体是由数理模型理性推导得出，以求最大限度地利用基地形状、场地光环境、风环境，并通过调整建筑的体形系数提高其热工性能。

3.4 转换为其他公共建筑。售楼处的开放性、公共性决定了它与博物馆、展览馆、美术馆等公共建筑之间具有一定的共通性。如售楼处在流线组织上具有展览建筑的性质，其楼盘展示区域也与公共建筑中的陈列展示空间具有高度耦合性。综上所述，售楼处后期转型为公共建筑具有很强的可行性。位于大连市开发区的华润海中国美术馆是一个百万平米大盘的销售中心，设计采用不同标高的屋顶平台打造了一个室外公共活动空间。开发商和建筑师希望这座销售中心在完成它的销售使命后仍能以新的角色给这片社区带来生机和活力，因此将其打造为一个美术馆为社区及周边提供文化活动场所。

4 结语

在我国房地产业蓬勃发展的建设浪潮之下，售楼处仍将在未来相当长一段时间内存在并朝着更加精细化、服务化、高技化的方向发展。建筑师在关注售楼处的个性化设计的同时，更因该考虑售楼处的未来，通过前瞻性设计手段，使其在转型后实现具有经济性及实用性的可持续利用价值。在建筑师、开发商等各界人士的努力下，让我们一起期待售楼处的华丽蜕变。

[1]康东阳.住区售楼处设计探讨[D].西安建筑科技大学,2008

[2]王丽丽.市场经济下的商品楼市设计初探[D].西安建筑科技大学,2008