浅谈房产测绘工作中的几个问题及其措施探讨

王军正

摘要：房产测绘是一项专业性很强的工作，具有法定性。房产测绘成果既是房产登记收件的重要内容，也关系到不动产权利人的切身利益。就房产测绘工作中，测绘标准的执行、测绘质量的要求、测绘遇到的问题，是最为实际的问题，文章就实际工作中遇到的问题，简要浅析。

一、房地产测绘的重要性

房产测绘是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。房产测绘按照其属性，作用主要表现在以下几个方面。

（一）房产测绘是一项法定测绘。

房产测量可以为房产产权人提供法律保护依据。房产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力，是处理产权纠纷的重要依据。它直接关系到购房人的切身利益。

（二）房产测绘是一项技术服务。

房产测绘因其专业性强、技术标准严格、法定性等属性，房产测绘在技术服务方面显得尤为突出。实际工作中，主要为以下三类对象提供服务。

一是房产测绘为房地产企业提供技术服务。

房产测绘可以为一个城市房地产业的发展提供基础数据，房地产的位置、数量、占地范围和面积、界址形成房地产的测绘，形成图表和卡册薄，对其形成的测绘成果为房地产企业的开发、经营、销售、决策、核算提供可靠的资料，为房地产的消费者提供了必要的房地产信息。

二是房产测绘为房地产管理部门提供技术支撑。

房产测绘是根据城镇建立的平面控制网，绘制房地产基础图纸、房地产分幅平面图，形成标准的坐标系统，为房地产管理部门提供房屋的地域分布、房屋的数量和房屋的利用状况等资料。同时在绘制房地产分幅图的基础上，进一步精密测量和细化，绘制房地产分户、分层平面图和分丘平面图，可以整体、直观表现每一处房地产的状况，为管理部门提供正确的决策，并且为房地产登记部门提供相关房产的具体位置、占地面积、房屋信息、界址等信息。

三是房产测绘为政府城建部门提供技术参考。

房产测绘的成果可以为城市规划、拆迁改造、综合开发提供可靠的数据信息依据；同时还可以为保险、税收等部门提供基础信息资料。

（三）房产测绘有利于城市的规划建设。城市的规划建设必须了解城市建设的历史、现状以及房屋的分布、数量、用途、结构等。

二、房产测绘工作中的几个问题

（一）设计变更造成的测绘误差

一般测绘过程中，十分注重施工图纸的计算，但是，实际操作中，极容易忽视设计变更对测绘结果的影响。施工之前一般都要对图纸进行会审，会审的意见一般不再对原图纸进行变更，这就导致前后测绘时看到的图纸不是完整的施工图纸。计算房屋面积时，房屋边长数据是必须给出的。有些房屋的边长数据可以从数据图上直接读取，而有一些则需要经过换算，这对测量单位的要求会相对更高，这对设计图上的尺寸如内控尺寸、柱轴心尺寸等，由于这类尺寸必须经过换算，故在实际工作当中，必须看明白图上的标注尺寸。而对于没有标注的尺寸，这就应该找到设计人员进行补充。充分认识到房屋边长数据的重要性，工作当中细致小心是这类问题可以解决的唯一途径。[1]

（二）工作人员测量过程产生的问题

测量工作人员的失误使房屋面积产生问题。由于测量单位的专业技术水平的不足，就有可能出现错误，具体体现在：读图不够精确、细致；专业水平不够不能读懂图纸；计算错误等造成后期检查人员的错误分析；为观测、记录数据不准确等因素造成房产面积出现差错。此外，还存在有开发方侵权、欺诈等行为造成的房产面积出现差错。对于这一问题可以通过相关法律部门认定实现维权

（三）合同产生的误差问题

在当前房屋买卖交易当中，开发商往往对于商品房交易中出现的面积问题通常将责任推托给测量单位而造成问题的复杂性。这一在签订计算委托书时，就应该明确双方的责任和义务，从而避免不必要的纠纷。这样在实际操作当中，就应该要去开发商做的资料和文件齐全，避免出现责任不清的问题。

三、房屋测量常见问题的解决方式

引起误差的原因是多方面的，一般而言是人为因素或者是测量设备因素。首先，工作人员的工作失误会产生误差，近年来，房地产测量行业迅速兴起，导致缺乏专业的测绘技术人员，会出现测量的误差。其次，是开发商通过非法手段导致了房屋面积的偏差，主要是因为在施工的过程中，在没有经过规划部门的同意而进行设计的变更，以至于出现纠纷。

（一）测绘时候使用的施工图必须包含审查、会审及变更资料。

经过会审的图纸错误少很多，而且会审图纸都通过了规划，建房时基本不会再更改会审图纸。就不会出现设计图有可能会被开发商变更， 出现提供给测绘单位与施工单位的图纸不一致的情况，发生房屋某些部位的变更，改变使用性质的房屋。

（二）改善硬件设备，形成以图管房。

对现有的测量仪器进行升级改革，采用先进的数字化测图设备进行测量，这主要是采用先进仪器进行采集，得到有关的信息及数据。数字化的测图技术是现阶段在房地产地形测量、地籍的测量中广泛应用的一种新型技术，数字化测图本身具有绘制的图纸质量高、速度快、所需要的劳动强度很低、图载的信息非常的多等特点，是房产图成图绘图的一个重要发展方向。

（三）建立工作协作与沟通机制，提高测绘质量。

建立工作协作与沟通机制，积极与职能部门进行联系，同时加快数字化测量投入力度。通过先进的测量设备，有效解决手工测量时测量工具精度不够、误差过大的现象。

（四）建立审核制度，确保测绘精度。

在对商品房进行实测后 要运用电脑对所取得的资料进行绘图和计算， 在有了初步的图纸后， 技术负责人应该对图纸和实测的数据进行反复的校对。房产测绘的成果资料要经过整理、检查、验收后， 才能向委托人提交资料， 并归档。

四、结语

总而言之，在提倡和谐社会、以人为本的今天，要进一步加强房地产测绘管理工作，使之逐步实现规范化、标准化管理，充分发挥其在维护房地产市场秩序和权利人合法权益、促进房地产权属管理方面的社会作用和法制作用，把房地产测绘工作推向一个新的发展阶段。

【参考文献】

[1]李香娥.房产测量中面积及测算问题探讨[J].北京测绘，2008（02）

【作者单位：林州市房产测绘队】