售楼处建筑设计及可持续利用策略研究

黄潇仪

摘要：售楼处建筑是伴随着我国商品房市场发展繁荣而产生的一种介于展示建筑与商业建筑之间的建筑类型。在当今房地产市场竞争日益激烈的背景下，开发商和购房者对项目售楼处的定位和要求都在不断的发展演变。售楼处建筑的形式也由最初用后即拆的临时性建筑逐步转变为更加理性的，结合居住区会所、配套商业等功能设计的可持续利用建筑。通过对现行售楼处的调研分析得出当前售楼处建筑在运营使用中的问题和发展趋势。

售楼处建筑销售功能的时效性注定了其功能使用周期的短暂，但是从项目营销的角度来说售楼处的重要性又要求其必须高品质的建造。以往售楼处的常见做法都是建造临时性建筑使用后拆除，造成了大量的资源和时间的浪费。近年来在售楼处的设计建设中己经有趋于理性的发展趋势，一些售楼处在设计之初就将建筑在销售功能结束后的可持续利用问题提前考虑，将售楼处建筑与其他使用功能结合，例如在销售结束之后转变为住区会所、展示中心等功能使用。但是目前在售楼处设计的研究中还缺乏针对这个问题的探讨。

一、售楼处建筑的现状问题

（一）前期策划不足导致售楼处选址不当

售楼处的选址是决定售楼处宣传效果和后期利用模式的重要因素。设计师需要在项目规划设计的初始阶段就对售楼处进行设计和条件预留。特别是位于城市中心区用地紧张的开发项目，售楼处选址和项目建设时序的问题更要提前统筹策划。否则在项目发建设中会产生售楼处用地条件欠缺、影响项目建设时序等问题。从而影响售楼处的宣传销售效果和项目的整体建设进度。

（二）功能转换前后的建筑配套标准欠缺差异化设计

售楼处建筑相对于配套商业、会所等功能空间来说有可能会在短时间内聚集大量的使用人群，特别是热销项目开盘当天，售楼处讀密度会大加，同时售楼处作为展示建筑对电器设备设计要求也多样。设备和消防设计如果不能满足建筑功能转换前后使用不同指标的使用需求，有的甚至在永久性建筑中以临时建筑的标准在使用售楼处建筑的电器等设备，就会造成使用过程中一些安全隐患的存在。由此可见在售楼处的设计过程中针对功能转换前后建筑使用人群和流线组织的不同需要进行针对性的设计，而不能简单的把售楼处的功能置入一个以商业或其他功能标准设计的空间中临时使用。就建筑设计专业来说最重要的就是功能空间消防出入口的布置。需要针对售楼处建筑在功能转换前后两种情况的两套标准进行设计并提出合理的变更方案，从而避免售楼处建筑在功能变更再利用过程中造成使用不便和安全隐患。

（三）永久性售楼处建筑未能良好结合远期再利用功能设计

在对现阶段售楼处建筑的利用情况调研中发现也有一些售楼处建筑在项目销售结束后作为永久性建筑继续使用。但是它们在建筑设计阶段还是以售楼处功能的使用需求为主进行建筑设计，而没有考虑建筑后期功能转换后建筑可持续利用设计。对功能转换的思考包括建筑功能转换时流线组织的变化等问题都没有专门的设计和应对措施。这就造成了这些售楼处建筑虽然在销售期过后被保留继续使用，但是还需要用建筑改造再利用的方式进行二次设计，有的甚至在售楼处建筑交接后由业主自行改造利用，所以就会出现建筑空间与新使用需求不匹配的问题。

二、售楼处建筑的设计原则与方法

（一）售楼处在项目用地中的选址

售楼处建筑作为项目展示的场所，选址是其规划设计中很重要的环节。良好位置的选定不仅可以充分利用项目场地周边的有利条件，更大限度的发挥售楼处建筑的宣传展示功效，还可以减少对项目施工进度的影响，提高施工效率。售楼处在项目用地中的选址原则如下：第一、从城市区位方面来说，售楼处应选择周边城市交通便利、沿途道路景观条件优越的一侧布置，以利于提升顾客来访途中对楼盘形象的印象。第二、从项目用地方面来说，售楼处应临近城市主干道布置，同时考虑临街展示面的塑造，以利于前期宣传、展示项目形象。第三、从景观资源方面来说，售楼处应充分展示项目用地周边景观条件的潜在价值。借助视觉通廊等天然条件，通过建筑的借景、对景等设计手法对项目周边已有的风景区、水系、标志性建筑等视觉条件加以利用，提升顾客的参观体验。第四、从项目 发流程方面来说，售楼处建筑应结合项目分期 发建设的总体规划，减少对场地中其他单体施工的影响。对于样板间单独建造的情况还要考虑预留样板房的建设用地和参观路线。

（二）售楼处室外场地及入口设计

1.室外场地设计

这里所指的室外场地涵盖的范围包括由城市道路进入项目用地的入口开始到进入售楼处建筑内部之前的所有室外空间。售楼处室外场地是顾客由城市公共空间进入销售项目示范区空间的第一个界面，也是顾客对项目认识了解的第一个窗口。所以售楼处室外场地的规划设计十分重要，它不仅需要满足场地入口的使用规范，还肩负着给顾客传递项目第一印象的重任。

2.建筑入口设计

建筑的入口是建筑的重要组成部分，入口设计直接影响着建筑的造型、功能等方面的效果。作为建筑室内外空间的转折点和建筑空间序列的起始点，建筑入口设计两个必备的原则是识别性和可达性。湖南大学的刘动在其论文《谈建筑入口空间》中将突出建筑入口识别性和引导性的设计方法总结如下：第一，利用建筑的墙体、楼梯踏步来引导。第二，突出建筑入口雨棚等形体的造型，利用色彩、形体的强烈对比达到突出建筑入口的效果。第三，利用花坛、桥、水景等制造建筑空间的序列感，达到引导人流的效果。

（三）功能结构与流线组织

1.功能空间构成

售楼处的功能空间一般分为展示区与办公区两个部分。展示区包括接待区、沙盘展示区、洽谈、样板间等为购房顾客展示项目产品情况以及项目销售顾问与顾客交流洽谈的空间。服务区主要包括财务、 发公司办公室、物业保安室等办公空间。各功能空间的组织模式比较固定即根据购房顾客的参观流线组织排布。

2.组织流线

依据售楼处的流线组织一般可以将售楼处的各功能空间分为展示功能空间和服务功能空间（如图2所示）。顾客进入售楼处首先在接待区由售楼顾问了解顾客的购房意向，然后进入沙盘区通过项目区位沙盘和楼栋沙盘向顾客介绍项目的基本信息。有意向参观样板间的顾客参观完沙盘后前往户型样板间参观，如果售楼处设有材料工法展示区可以在参观完样板间后向顾客介绍项目的材料和工程做法，之后进入洽谈区。洽谈区需要与水吧、销售控制区等服务设施相连接。

三、结语

售楼处建筑伴随着我国房地产行业的快速发展而不断演变。本文通过对当前售楼处建筑的市场调研和理论分析得出了一些当前售楼处建筑的发展趋势和设计。通过研究指出了前期规划不足导致售楼处选址不当、功能转换前后的建筑配套标准欠缺差异化设计、永久性售楼处建筑未能良好结合远期再利用功能设计等方面的问题，针对问题提出了相应的整改措施，提高售楼处的可持续发展。

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【作者单位：辽宁师范大学海华学院】