浅议房地产企业财务风险

摘要：房地产行业是目前的行业竞争中压力比较大的行业，当下企业管理中财务风险的研究已经引起国内外企业管理者的重视。本文重要分析了未远房地产开发有限公司面临的财务风险及财务风险控制方面存在的不足并且提出合理建立，从而有效应对企业财务风险，最终为企业资产安全保驾护航，为企业发展保驾护航。

关键词：房地产企业 财务风险

1 研究房地产企业财务风险的意义

在企业的经营战略中财务风险控制已经占据越来越重要的位置，且企业财务风险是不可避免的，只能将其降低在可接受范围内，使其不会对企业产生巨大的危害。财务风险控制是企业的发展动力，对企业的进步发展具有重大意义。财务问题解决好了对企业健康发展有着重要的战略意义，关乎企业的生存发展。因此我们要合理规划控制财务风险，尽量降低财务风险，以实现财务管理目标。

2 未远房地产开发有限公司财务管理现状

2.1 未远房地产开发有限公司基本介绍。未远房地产开发有限公司属于小型企业。为了实现企业的总体目标，未远房地产开发有限公司以开发自己的地产业务，为顾客提供优质的产品和服务为宗旨，为社会提供优质的服务。未远房地产创造了良好条件，让员工可以愉快和踏实的在企业中努力工作，为未远贡献自己的力量。

2.2 主要的财务管理情况。未远房地产开发有限公司自成立以来一直很关注企业各方面的财务风险，逐步建立一系列有效措施来应对企业财务风险，用以提高公司的竞争力。但是由于市场环境的影响和房地产行业本身的独特性，公司依然不可避免在某些环节面临着财务风险。公司的偿债能力近年来有所提高，但是距离最优状态还很远，偿债风险依然存在。这就意味着公司有资不抵债的可能性，导致公司资金周转不灵，经营活动受限，从而出现营运风险。

3 未远房地产开发有限公司财务风险控制中存在的问题

3.1 公司偿债能力分析。①公司短期偿债能力分析。公司2011～2013年流动比率、速动比率、现金流动负债比三项指标均有所增加，说明了短期偿债能力在逐渐变强。但是流动比率最高为1.1941，公认标准为2；速动比率最高为0.8331，公认标准为1；现金流动负债比最高为0.8215，相对正常。通过对比看出，公司的偿债能力虽然有所提高，但是还存在不足，仍存在潜在的财务风险。②公司长期偿债能力分析。公司2011年非流动负债与营运资金比率为-1.61，2012年度为6.39，增加意味着生意不景气，长期负债增加。2013该指数降为3.55，出现下降趋势，公司在这方面有所关注，偿债能力好转。说明公司对于长期负债已经增加了关注，但是还没有达到最佳状态，仍需要关注提高长期偿债能力。

3.2 公司盈利能力分析。盈利能力体现了企业利用占主导地位的经济资源，从经营活动中获利的能力。企业的经营活动具有的盈利能力的强弱，是关乎企业的生存和发展大事。

通过比较发现，2013年的营业收入和利润、销售利润率、营业利润率、成本费用利润率、总资产报酬率等一系列指标都在下降，上述表数据的变化可以看出公司的盈利能力明显的减弱了。企业利润的下降不是成本的问题，而是因为市场环境的变化导致盈利能力减弱。

3.3 公司营运能力分析。2013年与2012年相比，公司应收账款提升管理水平，进一步说明了公司短期偿债能力提高。而存货、固定资产、流动资产的管理水平明显下降，总体来看公司的营运能力有所下降。

4 未远房地产开发有限公司控制财务风险的建议

4.1 建立风险防范机制控制企业财务风险。①偿债风险控制。未远房地产公司正在发展过程中最重要的稳定发展，虽然此时财务状况相对稳定，但是要使公司稳定发展，负债比例不宜过大。公司应该适当降低长期负债，为企业的长期发展保驾护航。然后在合理范围内利用短期负债，最后要规划出一个合理的偿债计划，从而有效的保证企业到期偿还债务资金。②运营风险控制。根据未远地产公司投资大而且投资回收时间长，周转慢的实际情况，做如下调整：首先是建立合理的资产结构，然后加速销售回款，建立一套有效的销售回款计划，从而保证企业资金正常周转。③盈利风险控制，利润率的高低影响着盈利能力的高低，反应公司的经营状况。未远公司2013年的销售量同比增加了5.1%，主营业务产品毛利率下降了0.44%，盈利能力在下降，要想控制盈利风险，企业首先要打好促销战，要在市场上投放大量广告让消费者了解商品的优越性，使消费者有购买的欲望，扩大购买量从而获得更大利润。然后必须树立良好的企业形象，保证企业良好信誉。这样可以使消费者放心消费，避免因消费者的担心而失去利润，扩大销售数量，保证企业盈利。

4.2 建立财务预警系统控制企业财务风险。通过之前分析可以了解未远公司缺乏财务预警系统，使企业无法及时找到应对财务风险的措施，没有对财务风险及时和有效的反应。经过对比分析发现单变量模型比较适合未远这样刚刚建立的企业，可以使企业较快速的建立单变量模型，在第一时间发现和应对财务风险。

单变量判定模型就是运用单一变量来预测财务风险大小的方法。具体措施是企业要任命专人负责及时计算企业单一变量，随时观察其变化，一旦单一变量发生变化预示发生财务风险，责任人要及时向上级报告，并可以提出解决财务风险的可行性报告，从而及时应对财务风险。未远公司要监测的单一变量指标如下：①债务保障率=现金流量/债务总额。②资产收益率=净收益/资产总额。③资产负债率=负债总额/资产总额。④资产安全率=资产变现率/资产负债率。⑤安全边际率=（实际销售额-保本销售额）/实际销售额。未远公司要时刻关注这些指标的变化情况，设置临界值，随时监控可能发生的财务风险。比如资产及负债的比率，它是最基本的标准是不超过1，否则，经营业绩和财务状况恶化的迹象已经暴露，如果不及时扭转的话，全面的金融危机可能爆发。

4.3 建立企业内部控制制度控制企业财务风险。未远公司为控制财务风险，应结合自身企业发展的特点以及目标，制定出符合自身发展的科学合理的内部控制体系。实行人员目标责任制，员工能够在出现财务风险时提出解决方案，不断提高企业控制风险的水平。不断改进和完善公司治理结构和监督机制，如记账会计能够监督出纳的现金业务，科学设计监督机构职能范围，实现各个工作岗位相互监督，相互促进的作用，对业务流程进行梳理，实现管理系统化、程序化。要想更好的管理企业现金，必须要更好的监督企业的收支情况，首先要准确编制现金流量预算，和预期的未来盈利，现金流量，财务状况和投资计划，来表示量化的形式，建立企业的全面预算，企业的现金支出必须在预算之内，不得超过预算支出的现金。其次企业的现金支出必须规范化，不得出现不明去向的现金支出，以便日后准确查找现金的流向。企业内部审计和财务控制相结合，完善内部和外部监督和控制系统，使两者平衡。内部审计部门应负责审核委员会，并接受监事会的监督。要及时向总经理负责并报告内部审计中的各项工作内容。这种双向负责的制度具有较高的独立性，能够很好的监督并完成内部审计工作。

5 结论

房地产行业是一个资本密集型产业，财务风险对其产业的发展的成败有直接影响，因此，房地产行业的财务风险对房地产行业发展影响重大。房地产企业必须结合企业自身的特点，找到适合企业的财务风险控制制度，从而及时对财务风险进行控制，保证企业更好更快的发展。公司须提高偿债能力，在企业良好的资金环境下运营能够保证企业拥有良好的盈利能力，促进企业自身良性循环发展，降低企业财务风险。企业还需结合自身的财务状况来建立预警机制并建立财务防范机制，这样可以在企业发生财务风险时，将财务风险降低到可接受的范围内。企业内部需完善监督体制，建立企业内部控制制度，控制企业财务风险的发生。

參考文献：

[1]王玲.浅谈房地产企业财务风险及防范[J].中国证券期货，2012（5）.

[2]李绍奎.房地产行业财务风险评价研究[J].财经界，2013（15）.

[3]冯丽轩.房地产企业财务风险预警及防范[D].中原工学院，2013.

作者简介：蔡璐（1983-），女，吉林省吉林市人，讲师，硕士研究生，研究方向：资产评估与经济。