楼市第四波“救市”

郁风

随着央行降准降息以及两会传递出利好房地产市场的信号，从地方到中央都在相继推出或酝酿楼市政策的进一步松绑，新一轮“救市”俨然正在袭来。

近日，有媒体报道称，住建部正在酝酿发布关于稳定住房消费的相关文件，其中包括两条重要意见：一是将使用公积金购买首套房的首付比例降至两成；二是下调二套房商贷首付比例，下调房贷利率。该文件目前已得到财政部和央行支持。

此前，济南已出台二套房公积金贷款首付可以低至两成的政策。而福建出台购房新政，首次申请公积金贷款首付降至20%，这也是两会后全国首个省级救市政策。

业内人士表示，政府对房地产市场托底的意图明显，政策环境的宽松将推进二三线城市支持刚需和“去库存化”的过程。不过，一线城市的限购政策暂难实质性松动。由于房地产市场基本面仍处于疲弱期，间歇性刺激政策出台将带来一些短暂或轻微的反弹，但政策作用或有限。

释放托底信号

从2014年末至今，短短半年间，楼市已经经历了三次政策提振，包括松绑限贷、央行降准降息以及2015年两会政府工作报告重提支持居民改善性住房需求。此番可以视作是第四波调整。

两会政府工作报告中提出“支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，不仅未见“调控”、“抑制”等字眼，反而是明确表态“支持”、“促进”。这被外界理解为新一轮政策松动的端倪。

财经作家吴晓波日前在专栏文章中表示，由于自2009-2014年间没有出现过支持改善性需求的提法，因此这份政府工作报告对房地产市场的表述，被认为接近放松力度最大的2009年。

他分析说，在2014年的两会上，中央提出对房地产“分类调控”的指导思想，暗示库存较高的城市可自行决定是否放松调控，随后几个月，二三线城市地方政府根据当地实际情况陆续放开了限购，而一线城市仍坚持限购不松绑。去年地方政府虽在救市上不遗余力，围绕取消限购、税费补贴等方面大做文章，效果却并不明显。截至目前，全国主要城市的库存量依然徘徊在高位。此次政府工作报告重提支持改善性需求，从中不难一窥政府拟对房地产市场进行托底的意图。

根据媒体报道，3月12日，住建部政策研究中心副主任王珏林透露，“通常是两会后，由相关部委来具体落实政策”，“预计接下来相关部委将会落实，对已有的政策作出相应调整，包括降低二套房首付比例至五成，下调二套房贷款利率等，以及对改善性需求重新定义。”而央行副行长潘功胜也在两会期间公开回应，央行已經在对房地产市场信贷等是否需要放松进行后期统计，以及对影响进行评估。

3月20日，住建部部长陈政高亦明确表态，要进一步降低门槛，增加公积金贷款额度。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫告诉《中国经贸聚焦》记者，这大致印证市场传言“公积金购买首套房的首付比例降至两成”。“下调二套房商贷首付比例，下调房贷利率”的传言虽然还未得到印证，但这方面应该会在一季度前后有新政策出台。

各地纷纷行动

各地已经纷纷采取了行动。

前述住建部酝酿支持用公积金降首付比例的措施，济南、广州已先行执行。3月16日，济南发布通知，对首套自住住房已经结清购房贷款，为改善居住条件购买二套自住普通商品房，申请使用住房公积金贷款的家庭，执行首套房公积金贷款政策，即购买建筑面积90平方米（含）以下的商品房首付比例为20%。3月18日，广州宣布通过公积金购买90平方米以下首套自住房首付降至两成。

中央国家机关住房资金管理中心日前也宣布，首套房贷，个人账户余额只有1万元最高都可以贷款50万元，比之前最高只能贷20万元的规定大为放松。

3月20日，福建发布《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》（下称闽七条），成为两会后全国首个省级救市政策。

据《中国经贸聚焦》记者拿到的中金公司最新研究报告解读称，与央行松绑限贷的“9·30”新政及前期政策相比，闽七条主要在首套房认定标准方面大幅放宽，首改房从央行文中的再次购买普通商品住房放松为除别墅外、不论面积大小，均认定为首改房，享受首套房待遇，同时放松对境外人员、机构的购房限制；公积金“认贷不认房”，首次贷款首付比例降至20%（央行“9·30”规定商业贷款首套不低于30%），且执行基准利率。

中金报告认为，政策力度超预期，有助于减缓购房者的观望情绪，有望带来10%-20%的新增需求，将推动需求持续回暖，同时有利于高端楼盘去化回升。未来将有更多地方政府跟随，政策放松预期更加明确。

据悉，上海公积金个人贷款额度也正在酝酿上调，个贷限额或将大幅提高，变为：单人可贷70万元，每户最高可贷140万元。上海公积金管理中心已确认，将于3月底前讨论。

不过，从之前两会释放的信号看，北上广深的限购政策暂难松动。北京市常务副市长李士祥就明确表示“北京住房限购不会取消”。上海市长杨雄也表示，今年楼市在政策上没有大的调整，“住房限购政策不取消”。

谢逸枫表示，一线城市限购短期内不会全面取消，但应该会曲线调整，逐步调整地取消。步骤可能有以下几个：一是区域调整，郊区供大于求的市场先调整；二是针对性调整，放松对外地户籍的限制；三是差别性调整，豪宅、别墅及144平方米以上产品放开限购；四是数量性调整，允许本地户籍购买第三套；五是引导性调整，特殊行业、人才型的购房政策放宽。

回暖还是回落

与再迎政策窗口相应的是，今年2月楼市遭遇倒春寒。

国家统计局3月18日发布的2月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，新建商品住宅均价环比已连续10个月下跌，跌幅比上月扩大0.1个百分点。其中价格下降的城市有66个；四个一线城市中仅深圳保持上涨，其余北京、上海、广州三城环比均下降。

数据同时表明，1-2月，全国房地产投资增速、销售、拿地等指标全面下滑。其中，1-2月全国商品房销售面积8764万平方米，同比下降16.3%；商品房销售额5972亿元，下降15.8%。此外，房地产投资同比增长10.4%，较上期下滑0.1个百分点。

市场普遍认为，房价走弱和销售数据较差主要是由于节假日因素導致。去年四季度以来，不少地方房地产成交放量，透支大量需求。

进入3月，这种情况有所改善。中原地产数据显示，3月全国54个重点城市商品房周成交量出现稳步上升态势，已回复到春节前水平。

交通银行金融研究中心的分析报告认为，在经济下行压力持续加大的背景下，稳楼市仍是稳增长的缓冲器。随着降息和政策宽松继续加力，未来两月销售状况将有改善，甚至迎来“小阳春”。

谢逸枫也表示，2015年房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，并有望在营业税征收、限购、房贷、货币等环节进一步放开，地方政府还会直接出台税费减免和购房补贴等多种刺激政策。预计中国楼市政策将进一步加大宽松力度，如降低按揭特别是符合要求的改善型二套房首付比例，提高个人住房贷款办理效率、增强房贷产品灵活性，以鼓励刚需和改善型需求积极入市；减免二手房交易税费，将二手房营业税豁免门槛从5年恢复至两年；政府收购商品房；限购、限贷政策调整；甚至限购政策取消，增强存量房流通活跃度等。此外，货币政策的进一步宽松，降息降准的消化，也将对购房需求形成一定刺激。他认为，上半年房价有望复苏，市场将持续增长。

3月22日，中国社科院财经战略研究院发布的《宏观经济形势分析（2015年第一季度）》则称，“今年中国房地产市场的基本面可能仍处在亢奋后的疲弱期。伴随着间歇性刺激政策出台，房地产市场将产生阵阵涟漪，每次政策出台都将有一些短暂和轻微的反弹，但政策作用有限。”

该报告表示，从供需格局看：商品房施工与销售面积比已从2001年的2.9上升到2014年的4.2，35个大中城市多数库存化周期仍在警戒线的15个月以上，四线及以下城市的去库存周期时间更长。而刚性需求虽有恢复增长的潜力，但经济下行将使收入增长放缓，且保障房供给及棚户区改造将减少和分流部分需求。此外，投资与投机需求爆发式增长的可能性不大。考虑到中等收入家庭群体前期透支严重，加上预期影响，改善性投资需求增长有限；一些国家的经济与住房市场复苏，导致部分资本及房地产投资向海外转移；金融改革、资本市场的扩容、股市复苏，将导致游资向股市转移。其预计今年上半年房地产市场将震荡回落，下半年将盘整反复。