现阶段我国房地产发展趋势研究

魏倩雨

摘要：下半年，预计房地产市场供应降幅收窄，需求将继续回升。同时，库存将逐步去化，供大于求压力持续改善，房价有望企稳并小幅反弹，进一步推动市场整体回暖。

关键词：宏观经济；政策；需求

2014年以来，我国房地产景气指数逐月下滑，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，70个大中城市中房价下跌城市不断增加。2014年，全国房地产开发投资95035亿元，比上年名义增长10.5%，比2013年回落9.3个百分点。随着房地产市场调整的不断加深，从2014年下半年以来，我国房地产市场波动剧烈，政策频繁出台。房地产市场关乎我国宏观经济、金融安全和民生福祉，为此急需明晰当前房地产市场面长期基本面是否发生改变。

一、2015年房地产市场表现及特征

（一）货币信贷政策持续发力

2015年上半年，中央确定了稳增长、调结构、促消费的基调，央行连续降准降息，调低信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期，构建宽松的市场环境，同时积极推进长效机制完善。地方也纷纷出台公积金放松、财政补贴等系列政策，刺激需求促进库存去化，改善性需求得到积极支持。在多重政策效应叠加的影响下，基本确立楼市逐步回暖趋势。

1.稳定住房消费，完善市场环境

2015年两会上，李克强总理在政府工作报告中表示，“加快培育消费增长点，稳定住房费。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”4月30日，中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作提出“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”，稳消费、去库存成为2015年房地产政策的总基调。

2.以公积金政策调整为主导

2015年上半年，各地公积金政策纷纷调整放宽，通过提高贷款额度、放宽首套房和首改房的认定标准、降低公积金贷款使用门槛等措施，进一步支持自住和改善型需求。除放松限购限贷、调整公积金外，根据不同情况，各地还将财政补贴、契税减免和奖励购房等多重措施叠加，刺激潜在自住与改善型需求入市，缓解楼市库存去化压力。同时，地方供应端调整也开始显现。

总体来看，在宏观经济下行的压力下，政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用。但经过2014年的市场调整与激荡，房地产行业高库存压力频现，且整体新开工与投资信心不足，部分城市因房地产调整带来的系统性风险加剧。在此背景下，中央与地方通过多轮刺激政策改善供求关系，其中货币信贷政策继续发挥了重要作用，多轮降准、降息明显释放了市场资金的流动性，促进了市场回暖。目前来看，宏观经济筑底企稳的基础尚不牢固，房地产在维稳经济增长的作用仍很关键，未来一段时期，适时、适度进行货币政策调整依然具备一定空间。

（二）二季度市场回暖超预期

2015年上半年，市场成交超预期，6月成交量创年内新高。据初步统计，今年上半年，50个代表城市住宅月均成交量约为2600万平方米，同比增长25.5%，绝对量创2010年以来同期最高水平。具体来看，2014年下半年以来，限购、限贷逐渐放松，货币政策也开启宽松周期，推动成交稳步回暖。今年一季度，代表城市月均商品住宅成交面积达到2089万平方米，同比增长2.6%。二季度以来，央行实施新一轮降准、降息政策，加之“3·30”新政效果逐渐显现，市场成交持续回升，5月代表城市住宅成交达量到3191万平方米，6月成交量进一步走高，超过3400万平方米，接近2014年12月的历史单月最高水平。

从数据中可以看出，市场实质性的回暖始于2014年四季度，今年以来，尽管前两个月呈现季节性回落，但“3·30”新政及新一轮的降息降准，推动市场需求加速入市，二季度成交达到2010年以来最高水平。

（三）一线城市领涨全国

2015年上半年，在宽松政策影响下，楼市回暖迹象明显，百城住宅均价由跌转涨。其中1月住宅价格出现短暂上涨，2月转为下跌，3月、4月跌幅持续收窄；4月跌幅收窄至0.01%，5月环比由跌转涨，上涨0.45%；6月涨幅扩大至0.56%，均价为10628元/平方米。

今年上半年，各线城市住宅价格表现分化，一线城市累计上涨5.17%，上涨态势明显，二三线城市均下跌。

根据对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查，上半年，十大城市主城区二手住宅均价累计上涨4.39%，涨幅较2014年同期扩大3.76个百分点，其中一季度微幅上涨0.12%，二季度上涨4.26%。从各月均价来看，除1月均价出现小幅回落以外，2～3月均价都持续上涨，4～6月受利好政策的持续影响，均价继续上涨，于6月达到上半年最高水平，为27461元/平方米。分城市来看，深圳二手住宅均价自2014年10月以来连续9个月环比上涨，进入二季度以来涨幅明顯扩大，6月涨幅达8.59%，居十大城市之首。上海二手住宅均价二季度以来涨幅同样显著扩大，各月涨幅均超过十大城市平均涨幅。从2014年1月开始二手住宅均价连续下跌的杭州自今年5月开始也出现小幅回升。

总体来看，供求失衡是导致城市间住宅价格分化的主要原因，深圳供不应求矛盾凸显，价格涨幅最大，而其他多数二三线城市供过于求矛盾较深，价格持续波动。应该注意的是，房价大幅波动确实不利于当地市场的健康发展，甚至会导致重回政策严格调控的老路。各地政府在考虑相关地产刺激政策时，应做到因城、因地、因时施策，为当地房地产市场发展构建稳定的环境，以实现政府促消费与稳增长的目的。特别是出现房价阶段性快速上涨的热点城市，更应该通过加快供应与严格保护合理需求来稳定市场预期，以维持市场的稳健运行。

二、现阶段房地产的价格发展趋势

（一）政府政策对于房地产市场的影响将进一步加深

就我国房地产市场发展状况进行分析来看，未来的发展模式受到政府的影响将进一步加深。这主要是由于政府对于房地产发展所需的资金、土地等资源有着绝对地掌握权。国家通过相关政策的实施以及对相关资源的控制，将会使得房地产市场的发展，趋向不同的方向与模式，进而使得发展的速度与能力产生变化，房屋的价格因此也会受到不同的影响。

（二）通过对房地产价格的控制，实现房地产的平稳性发展

我国通过对房地产市场加强管理，进而使得房地产市场的发展得以稳定而持续，对其发展历史进行分析来看，房地产市场，自上个世纪末到本世纪初，总体的发展走势是在不断上升的，但自2006年开始，发展的颓势开始显现，直到2012年，我国政府加强了对房地产的控制才使得整个市场得以实现进一步发展。总的来说，房地产市场经历了发展的高速时期，其未来的发展环境依旧是充满了可能地，但是，政府依旧需要加强对房地产市场的宏观调控，使得整个市场的发展速度得以维持一个相对而言较为稳定的频率之上，进而使得房地产市场的发展稳定性得以充分保障。

（三）房地产活动中仍以住宅建设为主

在对未来的房地产市场发展模式进行分析与探究来看，其主要的发展模式依旧是对住宅的建设，进而来实现我国巨大人口的居住要求。因此，在进行房地产市场的发展过程中，对于商品房的建设是其发展的重中之重。

三、现阶段我国房地产的发展趋势

中国社科院专家倪鹏飞表示，初步测算，2014年房地产投资对宏观经济增长直接贡献是0.48个百分点，比2013年对经济增长的直接贡献下降了0.35个百分点。可以这样判断，房地产投资的下降，是导致2014年宏观经济增长下降的主要原因之一。2015年，房地产新常态下的投资增速预期会进一步下降，房地产市场持续调整，房价会继续进行合理回归，开发商应继续以量换价，加快去库存化。在长效机制未完全建立前，差异化行政调控政策不应完全从一线城市退出。地方救市应考虑长期效果，让市场在资源配置中发挥决定作用。

中国房地产当前发展已经进入新常态，除了房地产市场的几大主体——房地产企业、金融机构和购房者，还有一个重要主体就是地方政府，都必须要进行房地产市场预期的合理引导。一方面，我国的房地产市场投资、投机需求当前虽然得到极大遏制，但房地产市场需求还有巨大的市场潜力；另一方面，随着长效机制逐步建立，房地产市场将主要靠市场机制来调节，房地产市场的波动会缩小。房地产市场应该是一个与其他产业一样的正常盈利行业，而不是一个暴利行业。因此，对待房地产市场既不必过分悲观，也不要再将房地产市场作为投机场所。地方政府应该主要转移到依赖有竞争优势的产业发展，而不是盯着房地产土地转让金。

（一）宏观环境向好，楼市平稳增长可期

1.宏观经济

2015年一季度GDP趋势性放缓，同比增长7.0%，同比下降0.4个百分点。二季度多项宏观经济指标指向不一，说明当前经济环境复杂多变，不确定性较大。PMI等宏观经济先行指标微弱复苏，但CPI再次下滑，通缩风险仍然值得警惕。受产能过剩和外需疲软影响，投资和进出口增长乏力，但国内消费增长较为稳健，对整体经济起到关键支撑作用。同时，结构调整、国企改革、创业创新等将为市场开拓新的增长空间，整体经济或于三季度企稳回升。

2.货币政策

目前，货币政策保持稳健偏松，市场货币流动性、实际资金成本，以及通缩风险将成为考量货币政策调整的主要因素；存贷比考核取消有利于引导实际利率下行，但考虑到整体经济复苏十分微弱，经济不确定性较大，长端利率仍高位运行，通缩风险存在加大的可能，下半年央行仍可能继续动用降准、降息的货币政策工具。

3.房地产调控

下半年房地产制度改革将出现新的进展，包括推进房地产业“营改增”进程加快、取消限外令促进房地产市场化运行、推进不动产登记工作实施等长效机制工作将逐步展开，同时以京津冀一体化为代表的区域协同发展不断加快。经济下行压力和库存仍然居高的背景下，地方政策仍将持续宽松，甚至将会较中央灵活自主先行一步：地方公积金政策已调整过半，未来调整城市范围和调整力度仍可能增大；购房补贴、契税减免、响应住建部“3·27”通知允许调整土地供应结构等，未来或将被更多城市效仿；福建、江门已取消“限外”，未来沿海侨乡取消外资购房禁令的可能性增大。同时对于部分房价上涨超预期的城市，政策调整或更注重分类调整，因地施策。

（二）需求继续回暖，投资增速企稳

根据“中国房地产中长期发展动态模型”分析，宏观经济在结构转型中增速放缓，货币环境保持稳健偏松。在此背景下，预计2015年全国房地产市场销售面积小幅增长，新开工降幅收窄，房地产开发投资增速企稳。

1.成交繼续企稳，全年保持小幅增长

受益于2014年以来的宽松货币政策及中央稳定住房消费的相关政策、措施，今年1～5月，商品房销售面积35996万平方米，同比小幅下降0.2%，降幅较年初大幅收窄。在预期货币政策进一步宽松的情况下，预计下半年仍将延续销售回暖的趋势，商品房销售面积同比增长约4.4%，全年同比增幅在2.0%～5.0%。

2.新开工面积同比降幅收窄

历史数据表明，今年下半年是推盘高峰，供应量季节性增长，预计全国房地产新开工同比将好于上半年。但受到2014年下半年土地购置面积持续下滑的影响，下半年供应量或受到限制。综合季节因素、土地购置等多方面因素影响，预计下半年新开工面积较上半年有所增长，但同比仍下降，降幅约为1.6%，较上半年收窄；全年新开工降幅预计在7.0%～8.6%。

3.房地产开发投资额同比增速企稳

上半年，商品房销售额小幅回升，正向影响下半年房地产开发投资额增速，同时2015年全年M2同比增速预期12.0%，略低于2014年全年12.2%的水平。预计下半年房地产开发投资额保持增长，同比增速约为10.7%，较上半年显著回升；全年房地产开发投资额同比增速在7.6%～9.6%。（作者单位：北京物资学院）