北京市居民以房养老现状的调查研究

张璋　罗彤　张立业

[摘 要]随着家庭规模的不断缩小、家庭养老功能的弱化以及我国的养老资金缺口的日益扩大，养老问题已逐渐成为政府和社会的巨大挑战。我国城市居民的家庭资产主要为住房，这为以房养老实施的可行性与必要性提供了基础。本文调研了北京市居民以房养老的现状和意愿，分析了其推行的难点，并为促进以房养老的实施提出了政策建议。

[关键词]以房养老；养老保险；意愿

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.46.120

早在2006年2月，全国老龄办发布的《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》指出我国老年人口数已居世界第一，但我国的现代化建设还没有完全实现，提早步入老龄社会，可谓“未富先老”（范雪蕾等，2009）。2011年第六次人口普查显示：60岁及以上人口占13.26%，比2000年上升2.93个百分点。随着我国老龄化趋势的日益严重，养老压力开始逐渐显现。尽管目前我国已初步建立了以基本养老金为第一支柱、企业年金为第二支柱和以商业保险为第三支柱的三支柱模式为基本框架的养老保险体系，但目前第二、三支柱的比重较小。单纯地依靠现有的社会保障制度和家庭养老模式，短期内已很难满足现实中的养老需求，我国政府因此尝试开辟新的养老道路，2013年9月，国务院发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，将以北京、上海、广州、武汉作为以房养老政策试点，试点工作将持续至2016年3月31日。本文对北京市居民以房养老的现状和意愿进行了调研，以期为北京市以房养老的实施提供政策建议。

1 北京市居民以房养老现状调查

本文调研时间为2015年2月至8月，调研区域为北京市海淀区、朝阳区、东城区、西城区、昌平区，共发放问卷1200份，回收问卷1180份，其中有效问卷1165份，问卷的有效回收率达98.73%。北京市居民以房养老现状调研如下。

1.1 养老能力弱，收入水平普遍较低

个人收入和家庭财产是决定个人是否参与以房养老的重要因素。调查显示，北京市居民中高收入水平（月收入10000元及以上）的市民明显偏少（仅占所有调查对象的25.89%），且工资收入、生意收入是受访者的主要收入来源（约44.5%的受访者将工资收入与生意收入排在首位，远远高于其他收入），而房产收入、股票收益等一些高收益、快回报的收入来源占比较低。日常生活开支、子女教育、自住住房、赡养老人在家庭支出中还占较大比重，仅16.07%的受访者认为医药治疗费用占月收入的比重很小，17.86%的受访者感觉自己家人的健康状况很不错。绝大多数人认为自己的储蓄或退休收入不足以保障老年生活（仅7.14%的受访者非常认同自己的储蓄或退休收入足以保障老年生活）。

1.2 对以房养老认知不足

北京市民的住房自有率较高，调查显示，58.93%的北京市居民都拥有独立产权的大面积住宅，这为以房养老提供了物质基础。以房养老中售房养老、租房养老的方式在我国已有出现，以房养老中住房逆抵押贷款方式虽在国外较普遍，但在我国还未真正出现。调查显示，相当一部分人（约22.32%）对住房逆抵押贷款方式有一定的兴趣，但仅有少数北京市民（仅占受访者的9.82%）对以房养老有一定的了解，说明对以房养老的认识还不是很普及。

1.3 养老观念呈现年龄差异

中国传统文化的实质是一种家族文化，在家族关系上遵循着长者权威和子承父业，家庭财产继承成为社会生产传递的主要方式。而在社会飞速发展的今天，年轻人思想观念迅速变化，传统的养老模式被打破，但家的思想仍深深根植于老年人的观念中，特别是将遗产留给自己所信任的人更是其典型特征。温伯寅（2012）的研究显示，老年人比较多的选择以养老金为主的社会养老，以子女照顾为主的家庭养老。然而，许多中年人开始愿意接受一些全新的非传统的做法，许多人愿意选择以房养老的方式为自我养老。绝大多数的市民（约66.96%）愿意选择银行等可靠度高的机构办理以房养老业务，以房养老的模式可能会是未来的一种主要养老模式。

2 北京市居民以房养老面临的现实问题

2.1 以房养老的观念尚未被民众所广泛熟悉和接受

中国是“家文化”十分成熟的国家，几千年来，人们的消费观念都是围绕着“家”为中心进行的，56.25%的受访者非常认同养儿防老和家庭养老的模式，如果老年人选择自我养老，子女也会面临社会上的舆论压力，且许多子女会将父母的房产视为自己的财产之一，以房养老可能导致家庭内部不和谐，仅8.04%的受访者非常认同百年之后没有必要为孩子留下房产。在国外，老年人一般都是自我养老，以房养老是一种很普通的选择，1989—2002年，美国申请住房逆抵押贷款的人数超过了 70000（王媛，2010）；在英国，有超过1/3的人打算利用房产筹集养老资金，大约20%的50岁以上的老年人打算采用住房逆抵押贷款方式养老。

人们除了受到传统思想的束缚之外，对住房逆抵押贷款的有关知识了解不多也是阻碍以房养老在我国普遍推行的重要原因。许多受访者表示出对以房养老的种种疑虑：第一，人们首次听说住房逆抵押贷款，会把焦点集中在“贷款”二字上，第一反应是提前消费，却没有注意到它与一般贷款的区别；第二，住房逆抵押贷款操作中住房价值的大小是关键，人们担心在房价不断攀升的情况下，参加住房逆抵押贷款将导致自己无法分享房屋的增值收益。

2.2 以房养老的参与主体少且缺乏实操经验

以房养老模式是一项操作复杂的住房金融产品，目前在我国还仅仅停留在理念上，缺乏实质性的操作，选取哪些经营主体作为推行以房养老模式的实施机构还有待于商榷。以房养老是一种反向抵押的年金产品，由借款人将房产抵押给银行，然后用抵押的贷款现金进行以房养老。这种模式运作的前提条件是贷款机构实行混业经营，无论是商业银行、保险公司还是社保机构，都不适合单独开展以房养老业务。

此外，以房养老的运作需要房地产公司、保险公司、商业银行、律师事务所等中介服务组织的配合。如保险市场，由于以房养老的贷款期限较长，为规避住房价值的风险，需要住房价值保险，但我国目前住房保险市场匮乏，而且保险费和费率不合理。如房产评估的准确性对于开展以房养老业务十分重要，这就要求房地产评估机构有一支高素质的评估师队伍、统一的评估行业管理办法和规范有效的评估程序。诸如此类技术层面的难题使得以房养老的操作面临诸多挑战。

2.3 以房养老可能遇到的风险制约其发展

以房养老涉及的市场主体较多，贷款期限较长，累计金额大，受政策、制度及其他环境因素影响大，因此面临的风险也就较大、较复杂。第一，房产价值波动的风险。房地产市场是住房反向抵押贷款业务得以实施的平台和载体，是保证实物住房能够转化成货币的重要环节，与国外较成熟的房产市场相比，国内的房产市场，尤其是二手房市场比较不发达。第二，个人寿命无法精确计算的风险。个人寿命对以房养老的贷款成本和收益影响较大，如果贷款人无法设计出较准确的符合借款人余命的计划，借款人的寿命长于预期，则会使贷款人受损，而借款人的寿命短于预期，又会损害贷款人的利益。第三，操作风险。在中国，由于缺乏这方面的实践经验和熟悉该领域的人才，可能会导致以房养老方式在操作方面出现较多失误，使得借款人对该方式失去信心。第四，利率风险。中国以房养老如果想借鉴美国的资产债券化的模式，就势必要考虑到利率风险。

2.4 以房养老的相关制度法规缺失

以房养老源于美国，由于各国法律环境不一样，难免和我国现行的一些法律产生冲突，如《继承法》、《土地法》等。住房逆抵押贷款会涉及房地产抵押，住房逆抵押贷款中房地产抵押是老年人在不转移占有的方式以其合法的住房作为抵押物向金融机构申请借款。我国土地使用权出让规定居住用地最高年限为70年，期满土地使用权由国家无偿取得，因此，很有可能在老人过世之后，金融机构获得住房时，土地使用权年限所剩无几，金融机构难以获利。

3 推进北京市以房养老的政策建议

3.1 加大以房养老宣传力度

在北京市发展住房逆抵押贷款的初期，政府要起主导的作用。政府应通过基层组织、媒体等渠道向老年消费者进行住房逆抵押贷款产品的宣传和教育，鼓励非营利性组织为老年人提供免费的咨询服务，包括以房养老各类产品之间的区别、房屋所有权的归属、各项优惠政策及其运作等相关内容，提高公众认知度，引导改变老人“家庭养老”、“养儿防老”等陈旧观念和对代际财富传递的看法，树立以房养老的新理念。

3.2 制定并完善相关法律法规

完善相关法律法规，针对以房养老业务开展的需要，完善房屋抵押、保险投资和遗产处理等与之配套的法律法规。健全市场准入制度和监管制度，建立资格审核和信用评估制度程序，明确以房养老借款人、贷款机构、中介机构和评估机构的资格条件，把好“入门关”。加强对贷款、中介、评估等机构的监管，通过规定贷款机构必须披露利率、费用等信息确保其公开透明，通过认证体系和监控环节保证中介机构的服务质量。严格监控制度的执行情况，及时受理并反馈老年人的投诉。

3.3 积极试点，稳妥推广

对于以房养老模式，采取“试点先行，逐步推广”的策略。在北京市中选择具备以房养老基本条件的区域进行试点，在试点的基础上总结经验教训，尤其是对于当前以房养老模式推行中出现的难点问题，探索并形成一套切实可行的操作路径，为该模式的推广夯实基础。

3.4 改进产品设计，细分产品市场

由于不同老年人在收入水平、年龄结构、房屋价值、风险承受能力及贷款用途等方面都存在许多差异，这就决定了借款人的需求是分层次的。因此，只有住房反向抵押贷款的产品具有多样性，产品设计能够满足老年人的不同层次需求，才能占领市场、扩大销售，继而赢得市场。

3.5 建立激励机制

激励私营机构积极参与住房反向抵押贷款，对于反向抵押贷款的住房，其增值收益部分可实行减免税收的优惠政策，提高金融机构参与的积极性；鼓励保险公司为贷款业务提供保险，防范、化解贷款风险等；通过补贴、税收减免等措施对个人进行引导，吸引老年人参与以房养老业务；尝试推行遗产税，减少来自子女的阻力，减轻老人顾虑，以此增强以房养老的吸引力。

参考文献：

[1]温伯寅.以房养老需求倾向和意愿研究[D].石家庄：河北经贸大学，2012.

[2]王媛.以房养老方式的比较与实现研究[D].上海：上海工程技术大学，2010.

[3]范雪蕾，高子建.“以房养老”模式的国情分析及其实施构想[J].商业时代，2009（8）：46-47.

[4]刘婷，张小楠.以房养老的实践探索与发展路径分析[J].中国市场，2015（26）.

[5]郭明月，彭双.中国“以房养老”模式实施的制约因素与对策分析[J].中国市场，2015（12）.

[6]刘冀楠，刘二鹏.“四二一”家庭突破“以房养老”政策瓶颈的可行性研究 [J].中国市场，2014（20）.