集体土地上不动产登记有关问题的思考

万孝红

今年3月1日《不动产登记暂行条例》的实施，标志着我国不动产统一登记制度的确立。面对不动产统一登记带来的利好之处，也同样需要不动产登记机构思考登记中存在的种种问题。集体土地相比国有土地而言，申请人法律意识淡薄，建房手续监管较松，登记方面的法律制度相对滞后，出现的问题较多，情形复杂。为积极应对不动产统一登记，笔者对集体土地不动产登记的一些问题进行了梳理，并提出相应的化解对策与建议，为同行的不动产登记操作提供参考。

一、以虚假村镇工程建设许可证书申请不动产登记的问题及处理建议

在2008年《城乡规划法》实施前，对于集体土地上建房，审批部门存在多头管理、不统一的现象，如批准部门既有乡镇人民政府或乡镇人民政府下设的村镇办公室，也有建设管理部门。不同审批部门按照本部门的标准进行审批管理，宽严不一，审批资料的保管利用也存在一定的风险。而且，存在很多先建后批、审批与实际建设不一致的情况。以上这些情况都容易成为虚假风险防控的漏洞。目前，以虚假村镇工程建设许可证书申请不动产登记，主要表现为3种形式。

1.假证假信息

村镇工程建设许可证书的载体是虚假的，即提供的系非村镇建设主管部门监制的证书。证书的内容也与实际建造不符。非法申请人从其他渠道获取仿真度高的证书或私自印制的证书来骗取不动产登记，以此获得不动产权利，谋取私利。

2.真证假信息

非法申请人通过非法渠道骗取货真价实的套好印章的村镇工程建设许可证书，但证书的内容与实际建造的房屋信息完全不符。

3.假证但信息与实地一致

非法申请人提供的村镇工程建设许可证书为虚假证书，但证书记载的内容与实际建造完全相符。如何处理这种可能虚假的村镇工程建设证书问题？

首先，与颁发证书的村镇工程批准建设部门联系，调取当时的村镇工程建设许可证书样本，留存，方便登记机构进行真证与假证对比。也可以从已发证的档案里，找出类似的村镇工程建设许可证书，以作参考。

其次，加强与村镇工程建设批准部门的联系，如发现疑似虚假证书或批准部门无法找到存根的情况，建议不要收取此类证书。若申请人不认可虚假的，登记机构可联系当地法院，通过司法鉴定部门来解决。司法鉴定部门可以通过证书的公章和笔记来辨别真伪。当然，如果申请人能提交村镇工程建设批准部门出具的符合规划建设要求的证明，并经批准部门的负责人或授权人同意，也可以视为适格的建设许可证明。

再次，了解集体土地房屋建设的基本知识，提高自身专业水平，做到层层把关，使虚假证书无可乘之机。

二、房屋超建部分申请不动产登记的问题及处理建议

农村房屋的建造因自然条件、经济条件等因素存在着“未批就建”、“边批边建”、“批少占多”、“批东占西”等情况。另外，农村房屋与城市房屋不同，除用于居住外，还为满足农业生产的需要，如居住房屋旁搭建的猪圈、工具房等，其建筑多为简易或棚户结构。

上述种种情况造成规划、土地审批手续与实际建造不一致，给登记机构的房屋登记带来了较大的困难。对于申请人超土地批准面积建造的房屋，登记机构如何登记？规划审批面积与实际建造面积不一致时，房屋登记中是按规划审批面积，还是按房屋实际建筑面积进行登记？针对以上两个问题，笔者作如下解答。

1.违反规划许可证明建设的问题

对于规划审批面积与实际建造面积不一致的问题，如规划批准建造2层楼房，实际建造了3层楼房；规划批准建造50平方米平房，实际建造了100平方米平房。前一种现象属加层违章，后一种属扩建违章。这两种现象，登记机构该如何处理呢？

根据《城乡规划法》第六十五条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。由此可见，规划审批建造2层，但实际上建造了3层或3层以上的情况，就是未按规划的规定进行建设，而并非其中2层为合法建筑。因此，笔者建议，应由建造人补办好相应的规划审批手续后，登记机构方可登记。对于规划批准建造50平方米平房，而实际却建造了100平方米或以上平房的情况，若已建50平方米的房屋符合登记基本单元的条件且在土地用地范围内，登记机构可认定50平方米符合规划的规定，扩建的部分则属于违章建筑。

2.符合规划许可证明的要求但超土地批准面积的问题

在目前法制较为健全的年代，这种问题基本不会发生。对于已经存留的此类问题，超土地批准面积建设的房屋，而土地使用证附记栏注明该用户超占规划用地面积的，可通过两种方式来处理：一是由申请人先到土地管理部门补办土地批准手续，然后再办理不动产登记。二是申请人无法补办超土地面积的，登记人员至实地查看，若在合法用地范围内建设的房屋符合基本单位且属规划批准的，登记人员可按基本单元登记符合土地用地范围的房屋，超出土地批准面积建设的房屋则不予登记。若整体房屋部分在合法用地范围，部分建造在未批准的土地范围内，由于房屋无法实体分割，则该房屋不能办理登记。如果涉及同时超土地或超规划的情况，笔者建议，登记机构可根据前述的处理方法。若部分合法建筑符合登记单元的，在不动产登记簿和不动产权证上注记两方面内容，如：李某批准建房180平方米，后建成200平方米，其中土地核准120平方米，超占20平方米。建议登记机构在合法面积写明120平方米，并在附记内注记“核准建筑面积180平方米，超建20平方米，核准土地面积120平方米，超占20平方米”。

三、房地权利人不一致的问题及处理建议

1.土地审批手续的使用人与规划审批手续的建房人不一致的问题

实务操作中，登记机构会遇到土地审批手续记载的使用人与规划审批手续的建房人不一致的情况，根据房屋所有权人和土地使用权人主体一致原则，这种情况是不能办理房屋登记的。但是，对于已存在的建房事实，笔者认为，可采取和谐处理、避免矛盾的登记原则，规划审批手续的建房人要取得房屋所有权，前提条件是征得土地使用权人同意，并向土地管理部门取得合法的土地使用手续，方可办理房屋初始登记。由于《不动产登记暂行条例》已正式施行，今后面对此类情况，建议土地使用权人和房屋所有权人统一协商，形成一致的房、地权利人，方可办理不动产初始登记。

2.登记簿记载的房屋所有权人、土地使用权人不一致的问题

对于已经存在的登记簿记载的房屋所有权人、土地使用权人不一致的情况，若房屋所有权人需转让房屋时，可与土地使用权人一并申请不动产转移登记，在房屋所有权人、土地使用权人都同意将不动产权利转让给受让人的前提下，笔者建议，可给予办理不动产转移登记。若是房屋继承或申请人凭生效法律文书转让房屋，但未取得土地使用权人同意的情况下，登记机构只能根据《继承法》或法院的协助执行通知书办理转移登记，对于不动产统一登记的，登记机构可在不动产登记簿和权证上注记土地使用情况，以避免矛盾和纠纷。

3.租赁土地上不动产登记问题

集体土地上通过租赁方式建造房屋的现象时有发生，租赁土地的期限长短不一，有的仅为2-3年，有的则在几十年以上。租赁形式多种多样，有的向村委会、镇人民政府直接租赁，有的则通过转租方式取得。鉴于租赁土地建造房屋的现实性，笔者认为，既然建房人已经取得规划许可证，而且也是在合法使用土地上实施的建造行为，若登记机构不予登记则在一定程度上侵犯了建房人的合法权益。因此，对于此类登记，为防止土地权利与房屋所有权利益不一致，登记机构还需收取土地所有者、土地出租方（土地使用证记载的使用人）、土地管理部门对建房人办理不动产初始登记的同意证明，避免矛盾和纠纷。租赁土地房屋经初始登记后若要进行转移、抵押等处分登记，也相应的要得到土地所有者、土地出租方、土地管理部门的同意，登记机构方可办理登记。

陈品禄/责任编辑