开发区土地利用评价研究

罗治文

摘 要：文章采用在对研究区土地利用和产业投入产出状况调查基础上、构建具有层次结构特征的土地集约利用体系并对研究区土地集约利用程度和土地集约利用潜力测算分析的技术路线和方法。结果表明：研究区的集约度综合分值为80.83%，综合集约度较高；但土地供应率、七地建成率、工业用地容积率和工业建筑密度等现状值与理想值差距大，工业同定资产投入和工业产出强度的现状值与理想值有一定差距，可进一步拓展提升空间。开发区土地集约利用的定量化评价研究，对资源优化配置，促进开发区土地资源集约节约利用具有重要意义。

关键词：舒城开发区；土地集约利用；评价

随着我国工业化、城市化进程的不断推进，加之土地资源的稀缺性和人类心理需求多层次性，导致社会经济发展与用地需求之间的矛盾日益激烈。我国土地资源的基本国情是“一多三少”，即总量多，人均耕地少，优质耕地少，耕地后备资源少，达不到世界人均水平的，土地供需矛盾十分突出。为保障我国18亿亩耕地的“生命线”的安全，必须提倡节约集约用地，探索符合中国国情的土地利用新道路。开发区是一种特殊的经济区，不但是现代工业的集聚中心，也是区域经济发展的中坚力量，其资金集聚度、地均投资强度以及产出强度大大超过一般区域，是一个地区产业升级、区域整体发展的助推器和科技创新基地。开发区集约利用评价关键在于土地的利用效率最佳和土地产出综合效益最优。闫永涛认为，指能在维持和不断改善土地态环境的基础上，保持并逐步提高土地的利用效益，使土地得到不断更新和循环利用。

2014年安徽省合肥市舒城展开省级开发区的土地集约利用评价工作，并要求更新省级开发区土地集约利用评价成果，本论文就是在此背景下进行研究探讨。

一、研究区概况及数据分析方法

根据开发区自身特点，舒城经济开发区土地集约利用程度评价的指标体系共设置三个评价层次—目标层、子目标层、指标层，从土地利用状况、用地效益和管理绩效等方面作为主要考核目标来构建舒城经济开发区土地集约利用评价指标体系。结合遥感影像目视解译并计算现状值，采用特尔斐法进行指标权重的确定。指标理想值的确定按照《安徽省国土资源厅关于印发全省开发区土地集约利用评价指标理想值的通知》（皖国土资函[2014]1665号）。在指标标准化过程中，为使数据间具有可比性，保证各项指标标准化方法的一致性，釆用理想值比例推算法进行指标标准化处理。根据相应计算公式计算各指标集约度分值。

二、研究结果

（一）开发区土地资源现状。由表1可知，舒城经济开发区总面积为653.97公顷，其中已建成城镇建设用地316.34 公顷，未建成城镇建设用地333.12 公顷，不可建设土地4.51公顷，占总面积的0.69%。

表1 舒城经济开发区土地利用状况统计表 单位：公顷、%

类别 编码 面积

开发区土地 Z 653.97

已建成城镇建设用地 A 316.34

未建成城镇建设用地 B 333.12

不可建设土地 C 4.51

（二）开发区开发和建设情况。截至2013年末，舒城经济开发区供应国有建设用地433.74 公顷，各类已建成的城镇建设用地总建筑面积为297.46 公顷，总建筑基底面积为125.45 公顷，工业建筑物构筑物基底、露天堆场和露天操作场地总面积75.45 公顷。

（三）开发区土地集约利用潜力测算。舒城经济开发区土地集约利用潜力从分别对舒城经济开发区主区、发展方向区两个评价范围从扩展潜力、结构潜力、强度潜力、管理潜力这四个方面进行了测算：

1.扩展潜力。（1）尚可供应土地面积测算。在开发区土地中，统计尚可供应的土地面积QE，单位为公顷。（2）尚可供应工矿仓储用地面积测算。在尚可供应土地中，按照开发区用地规划确定的用途，统计可用于工矿仓储用途的土地面积QE21，单位为hm2。

2.结构潜力。结构潜力根据公式（1）计算：

QSP=QA×（PI-PP） 公式（1）

式中：QSP—舒城经济开发区土地集约利用结构潜力，单位为hm2；

QA—截至评价时点舒城经济开发区已建成城镇建设用地面积，单位为hm2；

PI—舒城经济开发区工业用地率的理想值；

PP—舒城经济开发区工业用地率的現状值。

3.强度潜力。强度潜力根据公式（2）计算：

QIP=QA2×（II-IP）/II 公式（2）

式中：QIP—舒城经济开发区土地集约利用强度潜力，单位为hm2；

QA2—截至评价时点舒城经济开发区已建成工矿仓储用地面积，单位为hm2；

II—工业用地综合容积率、工业用地建筑系数、工业用地固定资产投入强度、工业用地地均税收的理想值；

IP—工业用地综合容积率、工业用地建筑密度、工业用地固定资产投入强度、工业用地地均税收的现状值。

4.管理潜力。管理潜力根据公式（3）计算，单位均为公顷：

QAP=QD22+Qg1 公式（3）

式中：QAP—开发区土地集约利用管理潜力，单位为hm2；

QD22—开发区有偿使用且已到期但未处置土地面积，单位为hm2；

QG1—开发区应收回闲置土地面积，单位为hm2。

三、结果分析

（一）开发区土地用地效益分析。舒城经济开发区内工矿仓储用地面积为197.11 公顷，累计固定资产投资额为662320万元，工业用地税收总额为33272万元，即2013年舒城经济开发区工业用地固定资产投资强度为3360.07万元/公顷，工业用地地均税收为168.80万元/公顷。与理想值相比较，工业用地固定资产投资强度已接近理想值，但工业用地地均税收值仍有较大的提高空间。

（二）开发区土地管理绩效分析。舒城经济开发区内已供应国有建设用地面积为433.74 公顷，其中76.22 公顷为划拨方式，占已供应国有建设用地面积的17.57%，有偿使用土地为357.52 公顷，占已供应国有建设用地面积的82.43%。舒城经济开发区内均无已到期的有偿使用土地，即依据规程，舒城经济开发区到期项目处置率为100%。至评价时点开发区内均无闲置土地情况发生。

（三）集约程度评价结果及分析。舒城经济开发区土地集约利用程度评价的集约度综合分值为80.83，综合来说舒城经济开发区土地集约利用程度较好。在舒城经济开发区已建成的范围内，土地利用强度较高、用地结构状况良好、监管绩效突出，尤其是舒城经济开发区内管理绩效突出，土地利用状况较高，用地集约。舒城经济开发区主区与发展方向区集约程度评价分析如下：

1.土地利用状况集约度分值分析。舒城经济开发区土地利用状况（按主区权重0.8，发展方向区权重0.2计算）集约度分值80.83分，说明开发区土地利用状况集约程度较高。

2.用地效益集约度分值分析。用地效益集约度分值（按主区权重0.8，发展方向区权重0.2计算）达到67.29分。在用地效益目标下的工业用地固定资产投资强度较高，而产业用地投入产出效益分值较低，说明开发区产业用地投入产出效益距离理想值还有不小差距，集约度尚有较大提高潜力。

3.管理绩效集约度分值分析。在管理績效目标下，各指标分值均达到100分，说明开发区土地管理绩效显著。

（四）开发区土地集约利用潜力分析。舒城经济开发区在现有条件下通过提高工业用地投资强度和地均税收可以挖掘一定的潜力。但这种潜力属于理论潜力，直接取决于现阶段理想值的大小。在今后的土地利用中，应首先通过提高地均税收等手段，加大土地投入强度挖潜用地强度潜力，使现状工业用地达到节约集约利用。其次，可通过用地结构调整，以满足对工矿仓储用地的需求。在用地强度与用地结构尚有潜力可挖潜之前，尽量避免挖潜其扩展潜力。

四、结论与建议

舒城经济开发区在土地利用方面，严格按照各类用地控制标准执行，管理绩效已达到最大。

从前面的土地集约潜力测算分析中，得知舒城经济开发区能够挖潜的土地主要集中于开发区的扩展潜力部分。随着开发区招商引资力度加大，将有更多企业入驻舒城经济开发区，每年的供地面积也在增加，开发区的发展策略也在进一步凸显它的效果。

在统计舒城经济开发区集约利用评价过程中发现，土地开发率、土地建成率和工业用地率等指标现状值与安徽省统一确定的理想值差距较大。在舒城经济开发区未来规划中，大力招商引资，充分利用开发区内土地资源，从而提高开发区内土地利用程度，完善土地利用结构，最终实现舒城经济开发区集约利用评价过程中各指标的现状值接近理想值。

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