YOU+公寓：得青年者得天下

何丽银

YOU+公寓增加了“地段”硬性条件外的柔性元素，加深了群体、社区给物业带来的独特价值，将会是中国房地产粗犷式发展后的新增长点。雷军斥资1亿元入股，让YOU+因为“小米公寓”的称号，走到了镁光灯下。

5月13日，YOU+与时代地产签订投资协议。有别于常规的发布会，现场宛如一场年轻创业者的欢乐派对：夜晚的露天广场上，一边是华南8位创新企业家的激情演讲，另一边是美国队长、复仇者联盟等当下热门科幻影片的cosplay，临时搭建的吧台上是各色创意鸡尾酒，点一杯“骚年”，素未谋面的创业者攀谈起来，滔滔不绝。

YOU+青年公寓创始人刘洋的初心是建一个有温度的家，把在城市中漂泊的年轻人聚集起来相互取暖。亚洲投资界超人李嘉诚曾经发表过一个关于房地产的言论：决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。

YOU+公寓开启了“地段”硬性条件外的柔性元素，加深了群体、社区给物业带来的独特价值，将会是中国房地产粗犷式发展后的新增长点。YOU+的商业模式是整栋租下厂房、宿舍楼等，改造后转租给年轻人，尤其是想自主创业的年轻人。这类公寓给租户的卧室等个人空间设置不大，而对公共客厅等区域的设施和环境进行了精心安排，以此带动年轻租户在公共空间的相处和交流。

项目自2012年6月启动后，YOU+在广州潮流青年圈子中小有名气，但对于大众而言，仍是“养在深闺人未知”。去年下半年，雷军斥资1亿元入股，让YOU+因为“小米公寓”的称号，走到了镁光灯下。

YOU+究竟是一盘怎样的生意？在刘洋的蓝图中，每位入住者可以变成既是邻居又是战友的关系，资源交换互相扶持，同时打造出YOU+创业生态圈，给用户全方位的资源链接平台。

以“家”为载体的社区文化

在刘洋的工作生涯里，在重庆、福州、上海、北京等城市漂泊的时间加起来有15年。和很多长期漂泊在外的年轻人一样，在陌生的城市里，生病、受挫、沮丧、徘徊、痛苦时无人问津，有了成绩、夸奖、荣誉、喜悦时无人分享，这更像是“生存”而非“生活”。

“漂泊在外的人骨子里都希望有一群交流的朋友，但是城市森林却越发撕裂我们的想法，当漂泊在外的人在大城市里奋斗出一套房子的时候，却更加深刻感到，我们真正缺乏的不是房子，而是灵魂和朋友。”刘洋说。YOU+每个住户都称为“家友”——是YOU+住户的昵称，更是“家人”、“友人”的意思。

YOU+是一个面向现代都市青年的连锁生活社区，而经营模式是通过租下整栋楼重新改造成公寓再向年轻群体出租。在广州时代TIT广场上的YOU+公寓，房间大多是10多平、20多平，但小客厅、书桌、衣柜、独立卫生间等一应俱全，将床设置成上铺，空间得以充分利用，仿佛豪华版的大学学生公寓。

“租赁这个市场非常大，但也非常透明，你和竞争对手之间没有秘密可言，所以练好内功，持续打造公司核心竞争力才是关键，YOU+公寓只是一个载体，核心竞争力是社区。”刘洋表示， YOU+并不做硬件产品，而是后续增值服务——社区，依靠宽松舒适的公共空间，让居住的青年能够有更多的互动交流，形成紧密的社区氛围。

YOU+的每个房间都不带厨房、冰箱、洗衣机。刘洋说：“这些年轻人很少做饭，偶尔下厨也是要看心情和氛围，所以做了一个公共厨房，谁都可以来做饭，相互交流分享。”

与常见的公寓尽可能缩减公共区域，增加房间数量不同，YOU+公寓提供了大面积的公共娱乐空间，吧台、台球桌、迷你影院、健身器材都是共享的，不少家友在晚上都聚在一楼大厅里看电影、闲聊、玩游戏。YOU+凤凰店的顶楼是公用厨房和公用洗衣机，白云店的顶楼有露天烧烤台。

“三不租”原则，凝聚志同道合者

据刘洋介绍，YOU+公寓每间房租金在2000元-3000元左右，每个店铺百来间房，但排队入住人数都是房间数的三倍以上。雷军入股后，YOU+名声鹊起，每天都有慕名而来的参观者，而且在资本和房地产市场也引起了广泛的关注，想扩大规模会很快，但刘洋志不在“房”，而在“人”。

在YOU+非常有意思的是，租房入住要通过考核。首先，公寓有“三不租”原则：45岁以上的不租，因为公寓关注的是年轻群体；带小孩的不租，因为房间和楼梯是为单身成年人设计的；不爱交朋友的不租。除此之外，公寓还有两个不成文规定：家友入住需要提交申请、租期不少于3个月。

其次，入住的租客要填写个人简历，包括教育经历、职业、年龄、是否单身等。YOU+用重重条件告诉租房者，这里的房子不是有钱就能住，而是要把你的资源与大家共享，产生互动。

社区除了有严格的“家规”，其社区内每个独立的租客糅合到一起，以家的形式进行统一管理，让这些年轻的男男女女独自租房，却彼此相互尊重，在设定出YOU+社区独有的安全圈，也让YOU+国际青年社区运营至今没有发生一起打架群殴或一夜情事件。

即便住进来了也并非“一劳永逸”，YOU+对家友有一套严格的KPI考核，如果没有完成将会面临被“逐客”。YOU+有个“136”考核计划：1个月内要认识并深入了解10个人，包括姓名、职业、爱好、生日、哪里人等；3个月内要至少参加一次社区活动；6个月时家友会评选出“最不受欢迎的人”，可能面临被“驱逐”。

“这些措施主要是为了让大家增强交往和信任，YOU+不做钢筋水泥森林，租住这里的人一定是接受这种公寓文化。”刘洋介绍，YOU+制定了一系列措施，并在合同写明。刘洋花了3年时间打造第一个国际青年社区，而如何将社区营造出良好的氛围，如何将让这种经营模式下的社区里面全部人都可以做到路不拾遗，没有偷抢等现象，他花了1年时间进行研究。

一群志同道合的人交互产生的归属感正是YOU+难以复制和取代的市场壁垒。一位家友聊起自己某次感冒，只在微信群上抱怨了几句，便有家友敲开她的房门，送来一碗热粥。一位刚大学毕业的小伙子，准备背包途搭全国旅行，却坐错车到了广州，身无分文在大学城卖唱，YOU+股东听了他的经历后，给他免租的承诺，前提是在晚上给家友弹唱音乐，还动员家友们向他学习弹奏乌克丽丽（一种乐器），小伙子攒够了路费后，离开公寓开始了下一段旅行。

不少家友在搬离了YOU+公寓以后，仍会参加YOU+的店庆派对，还要回到曾经住过的房子看一眼，去回忆当年的情形。刘洋说：“在YOU+认识这么多朋友，有一些成为了创业合作伙伴，还有的成为了自己的伴侣，甚至这一生都无人可替的挚友都会在这里产生。”

创业者的“诺亚方舟”

YOU+公寓要做创业者孵化器的定位是由住客和市场发展演变而来的。据了解，早期YOU+的住客有20%-30%是创业者。但真正促使刘洋定下这个发展方向，苏菂是关键人物。

苏菂，人称“弥勒”，2011年创立了以创业和投资为主题的车库咖啡，是国内最早、最有名的创业孵化基地。在一次活动中，苏菂与刘洋一见如故，迸发了商业火花。

“我想加入你们。”第一次面谈苏菂就被YOU+未来的市场可能性所吸引，成为了YOU+的CTO、联合创始人。为了加入YOU+，苏菂甚至退出车库咖啡的管理层，交给内部团队管理，全力投入到YOU+的创业过程。

苏菂的加入给YOU+带来了崭新的发展思路：YOU+创业社区。在苏菂看来，只是让创业者聚在一起还不够，如果能提供一个低成本场所，让这些创业者“住”在一起，则能带来更高的商业延展性与资源整合能力。

“只有聚焦一个细分市场才有可能做好。在地产白银时代，得客户者得天下，YOU+是得青年者得天下，得精英者得未来。”在刘洋的理念中，要把YOU+打造成创业者的诺亚方舟。“创业者由于资源、资金、经验等各方面的不足，项目很难真正铺开，但是任何一个小的项目都需要多项条件的支持配合，YOU+要做资源交互的场所。”

青年创业者多半是漂泊者，收入不稳定，降低综合成本是很多项目赖以支撑到获得风投的关键。在YOU+租房子能够得到免费的办公区域，包括一个房子配备一个工位、公共区域的会议室、办公室等。

YOU+对年轻创业者的吸引力不仅是便利的生活办公条件，更核心的是“人”。创业首先是人的组合，草根孵化是“创意+人才资源”的有效化学作用。“我们把它打造成创业者之家，吸引更多的创业者住在这里，他们不仅可以在一起研究项目，还可以与来自各行各业的家友寻求资源互补，YOU+还能为他们提供创业者的研讨与分享会，并引入投资人与项目对接，相当于把创业链条上的每一个环节整合起来。”刘洋滔滔不绝。

在刘洋的设想中，YOU+入住的家友不仅有创业者，还会有自由撰稿人、投资经理、摄影师、律师、会计等，围绕创业项目的各项周边支持环节。顺应需求的同时，YOU+也扮演着孵化器的角色，对接投资资源，甚至提供投资。

“有一个创业的小伙子为了省钱在北京的澡堂住了一年，有这样精神的创业者非常难得，所以他住进YOU+后我帮他对接了一位天使投资人，获得了150万人民币的投资。”在刘洋看来，投资先投人，相处更能看出一个人的品格。

“在YOU+出来的项目YOU+并不一定拥有优先投资权，我会把项目拿出来晒，让投资人和创业者对接，YOU+只是众多意向投资人中的一个。”刘洋认为很多种子期项目失败的原因主要是：团队组织不起来、资源组织不起来、没有钱，YOU+的目标是将这三个问题通过社区、群体的形式解决。

雷军的注资正是看中了YOU+在创业者、项目、资本对接中的优势。有资本的助推，YOU+将加快发展的步伐，2014年房源约1300套，今年目标是增至2万套，2016年房源数量更要刷新至10万套，在四个一线城市抢占主导市场地位。但这并不意味着YOU+已经在经营中获得巨大的利润，据刘洋介绍YOU+目前处于现金流平衡的状态。“用心做好服务才是第一位，不要急着赚钱。”在刘洋看来，YOU+现在是处于积累用户的阶段。