我国房地产业与金融业的产业关联度分析——基于投入-产出法的研究

杨 光 顾 颖

（南开大学 经济学院经济系，天津 300071）

一、导言

改革开放以来，我国房地产业经历从无到有，并于20世纪90年代先后经历了高速发展、泡沫破裂以及随后近5年的调整期。因此，房地产业的发展备受瞩目，房地产业也已成为我国国民经 济的重要组成部分，发挥着举足轻重的作用。国务院2003年颁布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 这样对房地产业定位：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”“房地产业因具有产业链长、带动作用明显等特点,它的变动通常会对众多相关产业产生较大的冲击波,影响宏观经济的稳定、协调发展[1]。”故而，房地产业对国民经济各部门的带动作用也备受关注。

国内已有的关于房地产业的产业关联度的分析大多是从整体的角度分析房地产业对各个其他行业的经济拉动作用，或将中国房地产业的经济拉动作用与日、美等国家作比较分析。本文的研究重点并非房地产业对宏观经济的影响作用，而是聚焦于金融业与房地产业的需求、供给、互动、融合等角度的分析。之所以选择金融业这一行业分析房地产业对其的产业关联度，是因为房地产泡沫与金融业的泡沫经济有着密不可分的关系，量化研究这种关系对于正确看待房地产业的发展以及房地产业在宏观经济中的地位都是至关重要的。

二、数据来源及研究方法

（一）投入产出法与相关指标

投入产出分析法最早由美国经济学家里昂惕夫提出，是一种研究经济系统中各个部门之间投入产出关系的经济数量分析方法。本文中用到的投入产出相关指标为直接消耗系数、完全消耗系数、中间投入率、直接分配系数、完全分配系数、中间需求率以及带动效应。另外，为了具体分析房地产业对金融业的产业关联效应，本文引入两个新的指标：房地产业对金融业的中间投入率，以及金融业对房地产业的中间需求比重。

文中出现的数学符号以及相关含义如下：

表1 符号含义表

（二）数据来源

本文的数据来源为1997年、2005年、2007年的投入产出表。 之所以只选取这三年的投入产出表，是因为其他年份（1997年之前以及2000,2002,2010年）的部门分类中未加入房地产业或者房地产业并不是以一个独立的统计部门的形式出现的。 因此，为了保证文章的严谨性和准确性，本文仅以1997、2005、2007 三年的投入产出表为数据来源。

三、产业关联分析

我国房地产业的产业关联分析是指各产业与服务业的供给与需求的关系。“由于产业间存在通过供给或需求与其他产业部门发生关联的联系，所以当某一产业的生产活动发生变动时，会影响或波及其他产业部门，这种相互影响或波及就是产业间的关联效应[2]。” 房地产业对其相关产业产生的效应主要有后向关联效应和前向关联效应。后向关联效应是房地产业对直接或间接地向本产业供给生产要素的产业产生的影响，房地产业对该产业主要产生需求拉动作用，这一作用通常用消耗系数加以衡量；前向关联效应是房地产业对直接或间接地需求本产业产品或服务的产业产生的影响，房地产业对该产业主要产生供给推动作用，这一作用通常用分配系数加以衡量。进一步，本文借鉴王国军和刘水杏在《房地产业对相关产业的带动效应研究》一文中引入的“带动效应”的概念，用带动效应测度房地产业对密切关联产业的经济拉动作用。

（一）后向关联分析——投入结构

本文从消耗系数和中间投入率两个角度进行对房地产业的投入结构的分析。拟通过这一分析手段探究金融业是否是房地产业后相关联程度密切的部门，这对于理解房地产业发展对金融业的发展的影响程度至关重要。

1.直接消耗系数

直接消耗系数，又称投入系数或技术系数。反映了在生产经营过程中i产业部门的单位总产出所直接消耗的j产业部门产品或服务的价值量。这个指标反映的是某部门与国民经济其他部门之间在生产过程中的直接依赖程度[2]。

计算公式为：

其中，xij是i部门生产中直接消耗的j部门产品价值量；xi是i部门总产出的价值。

本文利用1997年、2005年以及2007年的投入产出表计算了我国房地产业的直接消耗系数。我们规定直接消耗系数大于0.01 代表房地产业与该部门在生产过程中有显著地直接依赖关系，小于或等于0.01 则意味着直接依赖关系不显著， 因此，表2、3、4 列出了这三年与房地产业有显著直接依赖关系的行业以及其对应的直接消耗系数。

表2 1997年直接消耗系数表

表3 2005年直接消耗系数表

表4 2007年直接消耗系数表

通过分析上表可知，1997年，2005年以及2007年，与房地产业的直接依赖关系最显著的行业都是金融业，其直接消耗系数分别为0.046073696，0.04927179，0.024820743。消耗系数的占比分别为19.12%，25.17%，14.94%。可见，房地产业对金融业的依赖程度十分显著，金融业的健康发展对房地产业的稳定健康发展起着不可忽视的作用。

2.完全消耗系数

任何产品在生产中除了直接消耗关系外，还有各种间接消耗关系。完全消耗系数：反映了在生产经营过程中某产业部门生产1 个单位最终产品对另一个产业部门产品的完全消耗价值量。其揭示了国民经济各部门、各产品之间的全部联系，是直接消耗和间接消耗的总和。完全消耗系数不仅反映了国民经济各部门之间直接的技术经济联系，还反映了国民经济各部门之间间接的技术经济联系，并通过线性关系将国民经济各部门的总产出与最终使用联系在一起。因此，完全消耗可用下式表示：

完全消耗系数的计算公式为：

其中，B为完全消耗系数矩阵，（I-A）-1为列昂惕夫逆矩阵，A为投入系数矩阵（直接消耗系数），I为单位矩阵。

完全消耗系数越大，说明房地产业的发展对其他产业的需求拉动作用越大。通过计算，发现金融业（或金融保险业）的完全消耗系数仍然名列前茅，因为篇幅有限，本文选取了三年（1997，2005，2007）投入产出表中对房地产业的完全消耗系数大于0.03 的部门以及对应的完全消耗系数。如表5（其中的* 表示该年份该部门的完全消耗系数小于0.03）：

表5 完全消耗系数表

非金属矿物制品业 0.0658 * *建筑业 0.0426 * *化学工业 0.0407 0.0339 0.0489租赁和商务服务业 * 0.0478 *金属冶炼及压延加工业 0.0324 0.0345 0.03302电力、热力的生产和供应业 * 0.0321 *社会服务业 0.0354 * *商业 0.0311 * *电子设备制造业 * 0.0313 *

从表5中可以看出，金融业的完全消耗系数一直都是显著的，在1997年，2005年以及2007年分别为：0.0589,0.0610,0.0352。并且占各个部门完全消耗系数总和的比例分别为：9.41%，10.95%，7.23%。这意味着房地产业对金融业有显著的需求拉动效果。

3.中间投入率

中间投入率是指在生产过程中为生产单位产值的产品需从其他各产业购进的原料在其中所占的比例。 附加价值＝折旧+净产值，某产业的附加价值率＝附加价值/总价值，附加价值率+中间投入率＝1。因此，某产业的中间投入率越高，该产业的附加价值率就越低，其在生产过程中消耗其他产品的数量越大，该产业的带动能力就越强。其计算公式如下：

其中，Hi为中间投入率；Ni为i部门的增加值，等于固定资产折旧、劳动者报酬、生产税净额和营业盈余之和，也等于总产出减去中间投入。

根据式4,计算出1997、2005、2007年的房地产业的中间投入率为：0.2409337、0.19573576、0.1661895。从房地产业的整体状况看，房地产业的中间投入率相对较低，说明其附加价值率较高，生产过程中消耗其他产品的数量较少，带动能力不强。此外，三年的中间投入率呈递减的趋势，又说明这种带动能力在逐年减弱。

为了利用中间投入率研究房地产业对金融业的带动作用，本文引入房地产业对金融业的中间投入率。

房地产业对金融业的中间投入率就是指房地产部门在一定时期生产过程的中间投入的金融业的产品占总投入的比例。 公式为：

根据式5，计算出199，2005，2007年房地产业对金融业的中间投入率分别为0.0572245， 0.057726674，0.028907338。1997年 到2005年 房地产业对金融业的中间投入率比较稳定，房地产业对金融业的带动作用比较明显，然而，2007年的中间投入率比1997年和2005年的中间投入率比有明显的下降，下降约3 个百分点，说明房地产业对金融业的带动作用有显著的下降。

（二）前向关联分析——产出结构

1998年以来,政府陆续出台了各项优惠政策，拟扶持房地产业成为新的经济增长拉动产业。通过对直接消耗系数、完全消耗系数以及中间投入率的分析，总体看来，从1997年开始的这段时间，房地产业对金融业的带动作用有增强的趋势，可见政府出台的各项政策发挥作用明显，尤其是使得与房地产有关的金融部门（如住房金融）受益良多。然而，2003年，为了控制房地产开发投资过热的局面，政府又启动新一轮宏观调控来稳定房地产价格，因此， 2005年、2007年的各项指标都比1997年有明显的下降。

本文分析房地产业的产出结构主要目的是研究房地产业与其他产业部门的前向关联的相互影响。产出结构是指某产业产品的分配（销售）方向，反映国民经济各产业部门对房地产业产品的需求情况以及房地产业对其他产业部门的影响能力[3]。为分析房地产业的产出结构，本文拟从直接分配系数、完全分配系数、中间需求率以及中间需求比重四个指标入手。

1.直接分配系数

直接分配系数（rij）就是i部门分配（销售）给j部门作为中间产品使用的价值xij占i部门产品Xi的比重。其计算公式为：

其中，rij表示直接分配系数。

通过直接分配系数的计算可以定量了解房地产业产品的销售去向及比重。本文仅计算房地产业对金融业的直接分配系数，即房地产业产品销售给金融业的价值占房地产业总产值的比重，得出1997、2005、2007年房地产业对金融业的直接分配系数分别为：0.0732017、0.034782087、0.034826447。占比分别为24.20%、17.09%、13.99%。可见金融业的直接分配系数占所有部门的直接分配系数总和的比重逐年下降，这意味着2005年以后金融业对房地产业产品的依赖度逐年下降。

2.完全分配系数

完全分配系数反映i部门产品使用的完全去向，其中既包括产品使用的直接去向，也包括产品使用的间接去向。 完全分配系数的计算公式为：

其中，H表示完全分配系数矩阵，I表示单位矩阵，R表示直接分配系数矩阵。

根据1997、2005、2007年的投入产出表计算得知，这三年房地产业对金融业的完全分配系数分别为：0.0865、0.0416、0.0435。与之对应的占比分别为：10.95%、8.08%、6.37%。与直接分配系数相似，完全分配系数的占比也呈现逐年下降的趋势，同样验证了金融业对房地产业的产品依赖度逐年下降。

3.中间需求

3.1 中间需求率

中间需求率即各产业部门的产品用于生产资料和消费资料的比例。既反映了各产业部门的总产品中有多少作为中间产品（即作为原材料为各产业部门所需求），又有多少作为最终使用的产品。

中间需求率满足关系：中间需求率+最终需求率=1。中间需求率>50%的产业称为以提供生产服务为主的产业，即生产资料型产业;中间需求率<50%的产业称为以提供生活服务为主的产业，即生活（消费）性服务业。

这一指标反映了各产业部门的总产品中有多少作为中间产品，即原材料为各产业所需求。某一产业的中间需求量越高，表明该产业越具有中间产品的性质。另外，该指标还反映了某一产业对其下游产业的直接带动能力。依据中间需求率，可比较准确地把握房地产部门在国民经济中的地位。其计算公式为：

其中，Gi表示i部门的中间需求率，为 国民经济各产业对i产业产品的中间需求量,Yi表示国民经济对i部门产品的最终需求量。

房地产业的中间需求率反映了房地产业产品的中间需求之和与对房地产部门产品的总需求之比。根据投入产出表计算，1997、2005、2007年房地产业的中间需求率为：30.77%、19.45%、25.11%,均小于50%。因此，房地产业是以提供生活服务为主的产业，即生活（消费）性服务业。这一结论符合我们对房地产业的一般认知——即为居民提供住所是其主要产品的供给去向，房地产业的主要职能是服务于居民生活需要的。

3.2 金融业对房地产业的中间需求比重

通过计算金融业对房地产业的中间需求占各行业对房地产业的中间需求之和的比重，我们可以得出金融业对房地产业的中间需求在房地产业中间需求量中所处的地位，即金融业对房地产业中间需求的贡献。某行业 对房地产业的中间需求比重的计算公式如下：

其中，W 表示j行业对房地产业的中间需求比重，XiO j表示j行业对房地产业的中间需求量，表示房地产业的总中间需求量。

下表选取了1997-2007年部分行业对房地产业中间需求的比重（比重大于10%的部分）：

表6 中间需求比重表

其中*说明该项小于10%。

1997,2005,2007年的金融业对房地产业的中间需求比重分别为24.20%，17.09%，13.99%。由表6可知， 金融业是唯一一个在三年里中间需求比重都超过10%的部门，说明金融业对创造房地产业的中间需求有重要意义。另外，金融业对房地产业的中间需求比重逐年下降，表示其对房地产业中间需求的贡献作用在减弱。

（三）带动效应

总的来说，用投入产出表分析房地产业对金融业的前向关联关系，就是分析房地产业的产品，即房产，销往金融业的部分占房地产业总产出的地位，这其实是侧重物质层面的分析。1997年，商业、金融业发展迅速，这导致金融业的扩张需求增强，相应地，拓展建立分公司的需求便导致金融业对房地产业产品的需求旺盛。然而，由上文的分析可以看出，05年、07年金融业对房地产业的依赖度在逐渐减弱，则说明金融业对固定资产的扩张需求有所降温。

利用投入产出表计算完全消耗系数矩阵 ,在此基础上再计算完全分配系数矩阵 ,用房地产业对应的完全消耗系数列表示后向拉动效应 ,用完全分配系数行表示前向推动效应,房地产业对同一产业的后向拉动效应与前向推动效应之和为房地产业对该产业的总带动效应。如公式10：

其中，D表示带动效应矩阵，B表示完全消耗系数矩阵，H表示完全分配系数矩阵。

根据带动效应的计算方法，得出房地产业对金融业的带动效应在1997、2005、2007年分别为0.1454、0.1021、0.0787。以1997年为例，房地产业对各行业的总带动效应为1.416,其中对金融业的带动效应居首。带动效应可以综合后向拉动和前向推动效应，反映房地产业与其他产业的产业关联程度。由此可见，虽然房地产业有产业链长、波及面广的行业特点,国民经济中绝大部分产业与房地产业有关联关系，但不同产业与房地产业的关联度不同，而金融业就是少数与房地产业关联极为密切的产业。

四、结论与讨论

首先，依据三个年份、跨度10年的投入产出表，可以看出房地产业对金融业的带动效应以及金融业对房地产业的发展推动作用一直十分明显，也就是说，房地产业与金融业有密切的关联度。房地产业与金融业的前向、后向关联都十分密切意味着金融业是房地产业的环向完全关联产业，房地产业对其产生需求拉动和供给推动的双向作用。并且，房地产业与金融业既有密切的直接关联关系，又有密切的间接关联关系。因此，对房地产业的准确定位是把握房地产业发展方向的发展重点的重要理论依据，通过分析可知，房地产业与金融业的关系错综复杂，房地产业的发展既能推动金融业，有在一定程度上依赖于金融业的发展，因此，为了房地产业的健康发展，政府不能只关注于房地产业本身，而应该同时关注与房地产业关联密切的其他产业，特别是金融的发展。能否完善金融市场规则，正确发挥宏观调控手段保证金融业健康稳步发展也就间接决定了房地产业的发展趋势。

其次，尽管房地产业与金融业的产业关联密切，整体上却呈现关联度弱化的趋势，意味着房地产业与金融业的相互依赖关系正在减弱，这或许是房地产业与金融业之间的比例关系和结构正在向合理化方向发展的信号。然而，这种趋势除了政策导向之外的其他原因还有待进一步探究。

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