创业办公社区：草根公司的“乌托邦”

小水

以46岁“高龄”放下明星职业经理人光环去创业，毛大庆意图复制的，是美国的“WeWork”，这也让“创业办公社区”这一新锐的商业模式浮出水面。

“万科毛大庆辞职创业”——虽然过去了很多天，地产圈里对此仍是热议不已。

毛大庆，原万科集团高级副总裁，职位仅次于董事长王石和总裁郁亮，2013年年薪757万元。以46岁“高龄”放下明星职业经理人光环去创业，毛大庆意图复制的，是美国的“WeWork”，这也让“创业办公社区”这一新锐的商业模式浮出水面。

WeWork的生意经听起来并不出奇：用折扣价包下某写字楼的一两层，划分成许多小块，然后每月向那些资金紧张的初创企业和小公司收取会员费——听起来很像“二房东”。

但去年12月，WeWork宣布完成3.55亿美元的新一轮融资，公司估值已高达50亿美元！

来看看两位创始人亚当·纽曼（Adam Neumann）和米格尔·麦克凯尔维（Miguel McKelvey），他们是如何将一个“二房东”生意做大的？

草根公司的“乌托邦”

在WeWork使用一间办公室，感觉就像入住了一家值得炫耀的酒店。

轻柔的音乐在接待处萦绕，屋里除了沙发，还有沙袋座椅、枕头、垫子这类舒服好玩的东西。咖啡间里，有手调咖啡、柠檬水，还有各种下午茶餐点。累了？来一份每分钟1美元的按摩服务——会议室里就能做。

但别以为在WeWork就是来放松的，这是一个共同工作的空间。来自不同公司的员工，租用办公桌或者一间小办公室，前台、WiFi、打印机、饮水机等都可以公用，在这里只有一件事是重要的：工作、做生意。

WeWork还搞各种活动，你只要下载一个会员APP，就能收到各种活动通知。他们还想办法让各种不同工作的人在去冰箱拿吃的、或者开会的途中多“偶遇”，碰撞出灵感。

要成为WeWork的会员，每个人每个月要花400-650美元，比租别的写字楼贵一些。但别忘了，这里的家具和卫生保洁、代收包裹等服务不收钱，免费啤酒什么的每层都有供应，还可以享受医疗、会计、法律和云计算等专业服务。更不要说你在这里可以社交，建立各种商业关系了。

WeWork给人的感觉，就像一个反传统企业模式的乌托邦：给你世界500强那样的福利，专门提供给那些腰包并不鼓的初创型企业。“简直就是革命性的！”商业地产咨询公司分析师安德鲁感叹：“在那里工作的人不停地跟我说，他们的工作效率如何如何被提升了，他们在办公场所遇到了什么人，而这些偶遇可以帮助他们交流生意模式，甚至成为合作伙伴！有的人说，就算租金翻倍，他也能赚到钱！有的还说再也不要在家里工作了，灵感都死光了！”

甚至世界500强也来找WeWork了，如微软、百事可乐等，明明有自己的办公室，但也租了WeWork。

不同寻常的创始人

能折腾出如此颠覆传统的办公空间，两位创始人自然有着不同寻常的经历。

与公司名中的“We”一样，两人都对“我们”的力量深信不疑，甚至到了狂热的程度。他们虽然在相隔万里的地方长大，但都曾在不同形式的大集体里生活过，都没有父亲在身边。

纽曼来自以色列单亲家庭，妈妈是医生。他在加沙地带一个农庄度过童年，所有儿童都住在集体宿舍里，与父母分开。在海军服役五年后，他跟着当模特的妹妹艾迪一起去了纽约，从而认识了美国人麦克凯尔维。

麦克凯尔维当时在纽约一家建筑公司工作，他成长于俄勒冈州一个由五位母亲、六个孩子组成的大家庭。尽管只是靠打理花园和领取救济食品为生，但他们过得很快乐。

一次聚会上，两人相识，相似的儿时经历，让他们成为惺惺相惜的好友。

2008年1月，纽曼得知房东古特曼刚买下一栋办公楼，每层5000平方英尺，打算按每层5000美元的价格出租。他顿时眼前一亮。当时，纽曼负责管理妹妹数十万美元的年薪，并多次创业，租了一间办公室经营自己的高档婴儿服装网店。他刚刚将办公室的一角租给了网上找来的租客！

他马上建议房东：“我有个更好的主意，把其中一层交给我，我把它用玻璃分成15个办公间，提供免费咖啡，每间收1000美元，这样每个月就能挣到1.5万美元。你拿走7500美元，给接待员2500美元，剩下的归我。”

当晚，麦克凯尔维将好友的创意进行了细化：给这个办公场地起名Green Desk（绿桌子），甚至做好了网站。拥有建筑学学位的麦克凯尔维早就对纽约的办公楼看不顺眼：不环保，不好玩。

集结“疯狂聪明的人”

房东同意了他们的想法，并且要求每层楼都按照这种模式来经营。麦克凯尔维干脆辞职，在纽曼妻子的帮助下翻新了那栋楼。

然而，正准备招租时，金融风暴来了。房东古特曼沮丧万分：“这下全完了。经济衰退时，人们不会租办公室。”

结果恰好相反。仅仅依靠七条网上广告和口碑宣传，Green Desk就人满为患。与高档写字楼的大公司租户相比，蜂拥而来的初创企业急需拓展人脉、希望通过不同的商业模式碰撞得到灵感。

但在两位创始人看来，Green Desk有个问题：没有公共空间用于社交。房东古特曼却已喜出望外，他希望将这种模式复制到自己的其他办公楼里。

商讨之下，两位创始人以300万美元的估值将Green Desk卖给了古特曼。

拿到钱，两人又租下了纽约SOHO区一处新办公地点进行装修。虽然面积只有3000平方英尺、地板嘎吱作响，墙壁都是自己刷的，但2010年2月，成立仅一个月的WeWork便实现盈利，此后从未亏损。

超酷的办公空间、免费的啤酒、周围都是疯狂而又聪明的人……纽曼这样形容WeWork：“就算你昨晚过得很糟糕，早上又很倒霉，你就是想到这里来。一进来，你就像换了个人，你想改变世界。”

2012年，WeWork又有三处办公地点开张，并吸引了大风投机构的投资，估值1亿美元。

到去年12月，WeWork已入驻美国25个最大城市和欧洲12个最大城市，营收1.5亿美元，利润率达30%，并获摩根大通等投行高达3.55亿美元的新一轮融资，估值高达50亿美元。各自拥有20%股份的纽曼和麦克凯尔维已成账面上的亿万富豪。

核心是“人的生意”

从商业模式来看，WeWork与所谓的“二房东”并无区别。纽曼也承认，如果把WeWork看作是一家房地产公司，估值绝不可能达到50亿美元。

但这一超高估值表明，投资人并不认为WeWork是一家单纯的房地产中介。除了办公场地，WeWork还可以为这些创业型公司提供办公家具、协作服务等，甚至成为创业项目的孵化器，这才是最为资本看重的地方。

从模式上来说，WeWork与打车软件鼻祖 Uber、空房出租网站Airbnb等一样，是共享经济理念对交通、住宿、办公场地等领域的颠覆。

两位创始人和投资人都认为，WeWork面临的最大风险是过度扩张。只有处于可控的规模，该公司才能维护好品牌形象，保持高水平的客户服务。

世邦魏理仕环球研究部资深董事谢晨认为，WeWork这种商业模式的核心是“人的生意”。在中国，最近几年，这种服务式办公需求呈爆炸性的增长。那些初创型的企业，在起步阶段都希望做到轻资产，有一个共同的、自由的办公空间。2015年政府工作报告中也提出要推动大众创业，万众创新。可以预见，市场对创业办公室的需求将出现爆发性增长。

如顺为资本去年投资的You+国际创业社区，以及SOHO中国的短期租赁办公空间 SOHO3Q，都是这种思路。（编辑/张本科）