众筹炒房真能大赚吗？两年收益50%靠不靠谱

尔东

所谓众筹炒房，就是两个人以上的投资者一起出钱购买房产进行投资，其最大的好处就是降低了每个投资者的投入，间接降低了风险，而其获利的基础就是以折扣价的房子可以高价卖出去。

根据业内人士介绍，目前该类项目众筹目标最低金额1500万元人民币，如果众筹金额达到1500万元的最低众筹额度，所有的众筹参与者都将能享受到比目前周边市场价低近10%左右，甚至是低近30%的特别优惠购房价。

如果参与，众筹参与者还将享有优先选房权及3%的预计年化收益率。该众筹项目的持有期为10个月，到期后，众筹参与者再决定是否需要置业。如果选择置业，众筹参与者将依次享有优先选房权;如果最终放弃众筹买房优惠权，参与该众筹项目的本金和3%的预期年化收益也会一次性退还到参与者的账户。

由于最近国内楼市价格持续走高，不少业内人士认为，这种模式就是在赌楼市不会下跌，这样投资者投资了钱，因为房价会走高，所以肯定会赚钱，而且按照一些城市的趋势看，综合收益率高达50%，甚至更高。

众筹的门槛高不高

与其他平台不同，目前市场中出现的众筹炒房项目的门槛最低是5万，远比其他众筹项目高，其他众筹项目的最低投入大约只有一两千元。虽然5万元不算高，但是对于草根投资者而言，却是仁者见仁智者见智，据本刊记者调查，超过8成的草根投资者都认为5万元的投入有些高，其认为承担的风险过大。

50%收益真的靠谱？

按某房地产公司提供的案例，若按一套市场价格为5500元/平方米，总价为68.64平方米的2室2厅房源计算，市场总价为377520元，而若按照优惠价格4800元/平方米计算，优惠总价为329472元。

若认购10万元和5万元，则优惠比例（按认筹金额/优惠总价的30%）分别为100%和51%，房屋优惠金额为（市场总价-优惠总价）×优惠比例，则分别为48048元和24305元，而总优惠金额（房屋优惠金额+3%预期年化收益率），分别为51048元和25805元。经总统计，购房总投入为326472元和351714元。

而若要炒房，依旧按认筹10万元和5万元算，以7200元/平方米作为预计总产出，在购房总投入为326472元和351714元的基础上，预计总收入（预计总产出-总投入）则分别为167736元和142494元，三年投资总收益预计为51.4%和41.5%，预计年化收益率分别为22.3%和17.7%。预计综合金额投资期2年3个月。

不过，记者调查发现，凡是推出此类项目的房产公司所开发的楼盘大多数远离城镇，属于偏远地区，其房价不仅上涨的空间有限，而且在短时间内也很难上涨。可以说项目方有夸大收益率之嫌。

另外，这个收益并未考虑任何税费和交易费用损失，由于10个月后需要确定是否真实买房，存在房产过户等手续。如果都合算过来，所谓的50%年收益根本达不到，最好也就只有3%，甚至还不如降息后的定期存款回报高。

真实风险，能卖出去吗？

“房地产众筹本就是一种高风险的投资方式。投资者需要做详细功课，并用小部分资产尝试。”广东国智律师事务所谢奕思律师表示。

事实上，在房地产市场进入深度调整之际，众筹购买的房产能否升值，投资者又能否获利套现，存在极大疑问。“众筹房产从目前的情况来看，风险显然要大于其他行业，未来能不能赚钱很难说。”宏源证券研究所副所长易欢欢说。一旦众筹的房价下跌，以低于众筹的价格成交或未能成交，则参与众筹的投资者就要面临损失。

据广东省清远万科城的一位据点销售莫先生表示，万科北部城前3期今年已经交楼。不过，记者在各大二手房交易网站发现，北部万科城二手放盘在增加，而且价格明显倒挂，低于目前一手楼宣称的5500元/平方米的价格。

众筹的政策风险

与众多互联网金融相似，政策风险其实仍然是房产众筹的最大的风险点。按照相关法律规定，募资对象超过200人即为公开发行。不少人士担心，众筹投资门槛往往较低，如果筹集资金过大，极易涉嫌非法集资。而实际上，目前不少房产众筹无论是份额拆分，还是参与者数量，均已突破这一规定。

“众筹在房地产领域呈现爆发式增长的态势，但目前并无任何行业标准和监管，房产众筹项目的潜在风险巨大。”谢奕思律师表示，目前法律上并没有对众筹有一个明确的概念，但是类似这种对社会大众敞开的招募资金，都存在非法集资的风险。以前很多人玩众筹都是金额数量相对较低的一种玩法，但是买房众筹资金至少都要到几万元，当中的风险投资者必须警惕。此外，平台本身也是一个风险爆发点。