大型商业建筑设计要点浅析

薛景　尤优

（南京市建筑设计研究院有限责任公司　210005）

大型商业建筑设计要点浅析

薛景尤优

（南京市建筑设计研究院有限责任公司210005）

随着现代经济的发展，越来越多的大型建筑不断涌现，其中以商业建筑最为突出。商业建筑在近些年来已经由单体面积几千平米发展至几万平米甚至十几万平米，而且功能也越来越复杂。现代商业建筑具有百货、超市、餐饮、娱乐、休闲、展示等多种空间，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体，我们称之为城市综合体。城市综合体给消费者提供的是购物、娱乐、休闲为一体的一站式服务。本文主要对大型商业综合体的设计要点进行分析。

商业建筑；流线；模式；品牌

引言

一个优秀的商业建筑设计直接影响到该地区商业圈的形成与发展，成为区域经济圈提速的引擎，提升区域价值。

商业建筑作为社会和经济发展的一部分，它有经济再生的独特价值，积极完善商业建筑的设计将优化商业建筑的功能需求，提升商业建筑的实用价值，加大商业建筑的辐射半径。

1　设计理念

大型商业建筑设计理念中最重要的是商业流线设计，商业流线设计直接决定着大型商业建筑的平面业态分布，直接影响到商业入口、商业中庭、商业水平及垂直交通的布置。商业流线是对顾客行为的理性规划，是商业建筑各功能模块联系的纽带。

如“南京建邺万达广场”，最重要的流线设计是商业步行街在整个商业建筑中的作用，步行街的主街贯通方式，决定了入口空间与共享中庭的呼应形式，决定了人流进入商业建筑内部的行进方式，决定了各主力店与步行街串联的商业模块结构。

2　设计原则

在大型商业建筑设计过程中，为了符合城市建设和经济发展的基本需要，为了满足商业开发者的运营模式，设计师必须要了解商业建筑的自身定位，明确商业建筑运营与发展的模式，满足商业建筑各主力店招商的基本需求，符合消防法规的疏散要求。这四点是商业建筑设计的根本原则，是商业建筑基本生存能力的集中体现。

商业建筑的自身定位包括对不同业态的选择和对同业态内品牌高低的选择。业态的选择包括百货业态、餐饮业态、娱乐业态、教育培育业态等各自的需求比例。各业态比例不同，平面形式，业态面积也各不一样。同业态内品牌高低的选择决定了商业仪式空间与配套辅助空间的尺度；品牌高的业态定位高，中庭、走道等配套辅助空间尺度大，反之则小。因此品牌高低的选择直接影响商业建筑的得房率，一般大型商业综合体的得房率能控制在55%以上已属较高水平了。

对于商业建筑的开发与建设，运营模式有“持有型”与“出售型”之分；有的大型商业为全持有商业，开发者的收益为租金，有的大型商业为全出售商业，开发者的收益为售价。全持有商业资金回笼慢，但有利于后期招商、运营、管理。反之，全出售商业资金回笼快，但后期招商、运营、管理会直接面对很多小业主，不利于商业建筑的发展。随着现在大型商业建筑开发的资金需求越来越高，开发者对资金控制的需求也越高，“持有型”与“出售型”并存的混合模式更为普遍。“持有型”商业由于不需要出售，对单个商铺面积要求不会太小，商铺的划分基本满足实际业态使用即可；“出售型”商业需要出售，需要严格控制面积和总价，很多时候单一铺位的面积不能满足实际业态使用，需要出售后再返租给商业策划公司统一管理，需要合并若干个铺位来经营业态。

任何一个大型商业建筑建设完成后都需要招商，只有招商完成后才能正式开业。商业建筑的自身定位决定了招商的品牌。反之有些主力店的大型品牌招商对商业建筑运营有相辅相成的作用。因此，商业建筑设计必须满足某些大型品牌的特殊需求，比如影院IMAX厅对层高的要求，沃尔玛超市对地下卸货区的要求，大型餐饮对上下水及排油烟量的要求等。

大型商业建筑属于人员密集的公共建筑，因此消防疏散的设计十分重要，一般大型商业建筑体量巨大，内部配有步行街系统，主要的消防问题如下：

（1）建筑沿街长度超过长，总长度和宽度也过大，但因建筑内部交通空间连接的限制，无法设置穿越建筑的消防车道。

（2）由于建筑体量过大，在满足上部各层疏散距离的前提下，疏散楼梯的位置大部分位于建筑中部，首层不能直通室外。

（3）根据业态经营的需要，步行街两旁的商铺固定墙体大都为展示橱窗，采用钢化玻璃分隔，不满足防火构造的要求。

（4）根据业态经营需要，影院布置在4层，大部分影厅超过200m2，且安全疏散宽度不满足规范要求。

这些问题，有的结合新版消防设计防火规范，已有解决方向，有的需要设计师在设计初期就积极重视，与地方消防部门积极沟通，合理解决矛盾。既不能让消防规范限制商业建筑的设计，也不能违反消防法规的要求。

3　设计手法

符合商业氛围的外观设计手法：

外观设计不仅仅是建筑的外立面，还有内部公共空间的各个展示立面。商业建筑的立面设计不同于其他公共建筑，对外窗需求不多，对广告位的大小、灯箱的位置反而有诸多要求。设计师需要利用他们的艺术修养和专业技能为基础，结合创造性思维，提高商业建筑外观的设计效果，使商业建筑外观的设计既满足艺术造型的需要，也符合内部功能的使用，使之更人性化。

外观设计的手法必然是多样性的，但无论什么样的设计，必须使烘托出商业建筑的整体氛围，并与周围的大环境相互协调。外观设计手法有：

（1）运用当代高科技手法。高科技喜欢丛结构形式、材料工艺、建筑设备等方法入手，用最新的材料，以张扬的手法塑造建筑形象成为商业建筑炫耀实力的标牌，富于表现力和现代美。

（2）动漫卡通手法的运用。卡通形象鲜艳、活泼、轻松，深受大众喜爱，像这种可爱幽默艺术形式自然而然的被建筑师们引入到商业建筑设计或者主题活动设计中，为大众所喜爱是消费的先决条件，迪斯尼乐园就是这方面的典型范例。

（3）传统美学的设计手法。古典美学追求的是和谐、统一、完美的美学意境，商业建筑设计通过严格遵循美学的法则来实现这个目的。

4　内部空间的营造

商业建筑空间及环境的营造，应该遵循“以人为本”的基本思路。“空间尺度”是消费者体验商业环境的最直接因素。中庭空间是商业建筑中最大、最具特色的节点空间，它在竖向空间上的贯通性使建筑室内空间产生流动感，各平层的空间在此节点处产生交集、共鸣，成为商业建筑内部空间的焦点所在。当前越来越多的商业中庭开始向趣味空间的方向发展，中庭成为消费者高密度的集散空间，提高了消费者偶然消费的机率。因此中庭的功能通常具备了文化休闲和商业展示两种。

大部分商业建筑的购物主街都采用了室内外化的空间设计方法，除了根据主题的趣味软装，还通过空间大小的收放、色彩和形态的变化，以及各种店铺装饰来丰富街区的氛围。有些商业主街设计了流水、街道、庭院和广场，营造出舒适自然的空间效果。

公共设施也是内部空间营造的元素。公共设施为顾客提供各种服务和便利，吸引顾客停留休闲并刺激偶然消费，营造良好的购物环境和商业氛围。如人们在座位的选择上通常需要一定的私密感、领域感和安全感，因此座椅的布置存在着边界效应。除了休息设施之外，顾客还需要其他设施，如儿童游戏、运动设施、无障碍设施等；这些设施虽然都是细小事物，但却是消费者最能直接感受到的内部细节。

5　结束语

商业建筑的不断革新，其设计的本质就是为了通过专业的设计手法来吸引更多消费者的青睐。现代商业建筑的设计应不断的朝空间创新和材料技术的方向发展，力求创造出各有特色的商业建筑，提升商业建筑的自身价值，不断的吸引消费人群，扩大商业建筑的影响力。

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TU247

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1673-0038（2015）41-0060-02

2015-9-20