构筑综合服务体系 推动低碳高端智慧园区发展——访北京经开投资开发股份有限公司总裁周世义

◎ 本刊记者 蒋向利

构筑综合服务体系 推动低碳高端智慧园区发展
——访北京经开投资开发股份有限公司总裁周世义

◎ 本刊记者 蒋向利

随着京津冀一体化进程的加快，智慧城市有望全面开花。其中，智慧交通和智慧环保将成为两大重点领域。作为一流的低碳高端智慧产业园区开发、运营、投资综合服务商，北京经开投资开发股份有限公司在低碳智慧环保等方面不断迈出自己的探索步伐，如打造了一系列具备鲜明特色和品牌吸引力的低碳智慧高端产业园、成立中国低碳高端智慧园区产业创新战略联盟、发布了国内首个低碳产业园区标准等。

北京经开总裁周世义表示，公司将抓住京津冀协同发展的新机遇，以打造低碳高端智慧园区综合服务商为目标，推动业务转型，落实新的管控体系，优化项目开发，努力打出北京经济发展的新名片，把低碳高端智慧园区建设推向新阶段。 对此，本刊记者就北京经开的转型发展思路等相关话题采访了北京经开投资开发股份有限公司周世义总裁。

记 者：作为一家专业的园区开发运营企业，自2000年成立以来，北京经开就一直致力于开发和运营符合区域经济特点和产业发展需要的大型综合类高端产业园区。那么北京经开在园区运营模式上具有怎样的特点？

周世义：作为一个新兴市场，产业地产的发展还处在探索过程中，没有形成固定的发展模式，不同的园区开发者立足于自身的历史也发展出不同的园区开发模式。

北京经开目前采用的是集中多元的差异化经营模式，以低碳发展作为公司核心战略，围绕低碳高端智慧园区的开发运营，开展资产持有经营和股权投资。

这种差异化战略的核心在于，以系统产生最少的温室气体排放、获得最大的社会产出为目标，考验的是 “综合能力”。

记 者：园区与入驻企业之间是怎样的关系？北京经开为企业提供了怎样的园区服务措施？

周世义：我们一直提倡北京经开园区大家庭的概念，园区和入驻企业形成了多方共赢的局面。

目前，北京经开专门成立了园区增值服务中心，旨在为园区企业提供涵盖基础物业服务、商务服务、金融服务、产业服务等多层次立体化的服务体系。通过优质的服务，为园区企业成长创造更好的环境，实现园区与企业共同成长。例如，在金融服务方面，我们一方面与外界的金融机构，如兴业银行、中信银行等合作，为企业量身打造金融产品，使园区企业可以享受、担保、股权融资、债权融资等金融服务。

另一方面，我们也成立了融资租赁公司，旨在为园区企业提供更多更好的金融服务，通过多种途径解决企业、尤其是中小企业融资难的问题。

同时，我们还大力打造云平台，搭建园区IT服务体系，使入园企业享受低碳、智能、便捷的办公环境。实现拎包入驻，减少运营成本和管理成本。

记 者：您在许多场合多次提及北京经开将提升园区服务能力，推动产业园区向低碳高端智慧园区转型升级，能否跟大家谈一下产业园区向低碳高端智慧化转型的原因及园区运营理念的内涵？

周世义：我想谈两个方面：第一，当前园区建设的机遇与挑战；第二，以低碳高端智慧为导向的园区建设与运营。

从20世纪80年代开始一直到2013年为止，国家已经批准了435家国家级产业园区，1222家级省级开发区。在此基础上建设的园中园超过万家。

我国在产业园区的发展，在过去几十年中有了非常大的发展。随着产业园区的发展，机遇和挑战并存。机遇表现在中国产业经济结构调整和产业转型升级，而挑战则涉及很多方面。第一，国内产业园发展还处在初级阶段，我们的产业园区从初期厂房到现在的综合性园区，发展时间比较短，产品相对来说还是处在硬件结构，缺乏软环境方面的提升。第二，产业园区模式多样，各种各样的都有，但是缺乏行业共识和统一标准。第三，产业园区在政策体系和法律法规上也不完善，在土地政策、产业政策等各方面配套政策都比较混乱，各地都不太一样。我们说京津冀一体化，但是在各方面政策上，北京和天津相差还很远。第四，产业集群构建是园区运营效率的关键，但产业集群也不是一两天的事情。

面对这些机遇和挑战，加之国家大力推动产业升级的政策导向，北京经开不局限于地产开发、投资运营等环节，而是定位于“低碳高端智慧园区开发运营投资综合服务商”的战略新选择，正是符合了当今时代潮流和发展趋势。

结合北京经开自身特点，我们对产业发展也有一些自己的思考。我们对低碳高端智慧园区的初步定义，是以总部经济为核心，整合运用云计算、物联网、下一代移动通信技术等技术手段，集中了设计、研发、金融等产业链高端企业的高产值、低排放、智慧化，为园区企业及产业发展提供智慧型服务平台的新兴产业园区。

低碳层面有三方面内容：规划设计、建筑材料选择、开发建设到园区运营的全过程低碳。低碳发展还要具有可持续性，要保持工业开发与自然环境的和谐关系，这也是人和自然和谐发展的过程。对于低碳智慧园区的运营实践，我们首先坚持的是对全程进行低碳控制，在建设中所选择的材料，所选择的建筑工艺，包括建设的整体设计模式，都要在低碳理念上得以体现。特别是我们选择的是当前最成熟的技术，而不是当前最贵的技术或者效益比较低的技术。另外，北京经开成立了低碳研究中心，联合其他高校和相关机构，共同开展低碳研究，发布了企业自己的低碳产业园区标准。

2014年6月15日，北京经开在 产业园投资与建设年会上被授予“全国中小企业产业园区典范”称号。（左一为北京经开总裁周世义）

在高端层面，首先是产业高端；其次是环境高端；最后是服务高端，园区对入驻企业要达到了一定的服务水准。

智慧层面主要体现为三点：一是园区本身硬件设备的智慧化，通过信息技术打造一个完整的信息化网络；二是在这些智慧化硬件设备基础上搭建一个综合性的服务平台；三是在管理层面，建立起全方位的园区信息化系统。

智慧园区理念的提出，主要是为了推动工业化和信息化的融合，促进服务升级，同时也是实现园区标准化和精细化的管理模式。我们在整个园区服务里面搭建了一个包括各种服务体系在内的整体服务平台，其中包括园区的客户管理、园区服务、园区商业、园区物业、政策指引、人力资源等等各个方面的服务体系。我们还搭建了一个公有云的服务平台，针对不同的企业特点，形成一个企业运营的私有云的平台，使有些企业不需要建设自己的信息化系统，而是租用园区的信息平台。我们的智慧园区服务平台及体系已获得北京市科委绿色通道的支持，得到了北京市科委的认证。

记 者：北京经开向综合性的服务商转型，必然会在许多方面去努力和采取具体的措施。您能否讲一讲北京经开将如何落实这样一个发展目标，在服务层面具体有哪些规划和举措？

周世义：低碳是一种追求，高端是我们对建设标准的一个要求，智慧园区是一个平台建设，北京经开的转型升级最重要的一点是要向服务方向转型，我们需要进一步努力的更多是体现在服务层面。

这里所说的服务包括四个层面：一是基础服务层面，包括物业在内的最基础的物业服务；二是商业服务层面，包括相应的生活配套服务；三是金融服务层面，即为园区构筑相应的金融服务体系、组建相关的金融服务联盟，为园区的企业在金融层面提供服务；四是平台服务层面，在当前发展过程中，为企业在互联网方面需要提供一些服务，通过搭建智慧园区平台和创建创新战略联盟，把园区的企业相互联系起来，为园区之间的企业搭建更好的沟通模式，提供更好的服务。

记 者：目前进入产业地产领域的有转型的传统住宅开发商、外资企业、实业企业以及纯产业地产开发商，您是如何看待产业地产领域这些开发主体的？北京经开在这方面又是如何去做的？

周世义：目前的产业地产市场可谓五花八门，不少开发商都借发展产业之名，行住宅开发之实，最终目的都是为了获取更多的利润。即便是实业企业也开始涉足产业地产业务，这也只能表现为实业企业拓展自身的副业，要深耕产业的话，利润是支撑不了这些企业的运作的。开发产业园区并不是简单的房地产开发，厂房销售也并非产业地产的核心，真正的重中之重是在企业后续服务方面。

为此，我们非常看重后续服务体系的打造。北京经开的服务体系体现在多方面：首先是基础物业服务；其次是金融和 IT服务，通过与银行的合作充分发挥各类金融机构的作用，同时还有针对企业的基金投资；此外，智慧园区服务也是经开着重搭建的交易交流平台。

北京经开-经开大厦

北京经开-BDA国际企业大道沿街景观

记 者：这种侧重以打造服务体系为主的发展定位是否会改变经开未来的收益比例设置呢？经开在未来是否会一直坚持此发展方向？

周世义：未来经开将以服务为主导，服务类的收益将逐步超过销售类的收益。未来经开会积极进入新三板，成立小额贷款公司，进行融资租赁公司和增加企业孵化投资等尝试。由于土地资源有限的现实，我们不能无限制地开发，因此以服务为主导的发展方向既是经开对自身将来发展的定位，也是顺应当今的发展大趋势。

记 者：企业要转型升级从来都非易事，可能需要联合其他企业或单位，互助共赢，互惠互利。在建设低碳、高端、智慧园区的过程中，经开都与哪些公司进行了有益的合作？

周世义：我们与用友公司、施耐德（中国）、软通动力等机构都签订了战略合作协议，从硬、软件等多方面着手建立低碳、高端、智慧化的园区。譬如我们在施耐德的指导下，使园区楼宇达到建设部的绿色建筑二星标准，从楼宇硬件上保证了建筑的低碳化。我们同用友、软通动力等公司的合作主要是着眼于建设以服务园区企业为核心的云服务平台，整合园区服务，并积极与园区企业开展软件项目合作，降低IT产品的使用门槛，从而提升园区的整体科技实力，促进园区的高速发展，培育更多具备自主创新能力、拥有核心技术、具备良好成长性的园区企业。

另外，与高校和科研机构进行合作，是我们公司早就形成的一个传统。我们十分重视科研。目前在园区内，我们有一个“北京经开低碳研究中心”，这个中心联合了北京大学、北京师范大学很多高校科研机构，为我们进行了低碳高端产业园区碳排放核算，并逐步完善园区低碳评估标准体系，从而在很大程度上提升了我们在园区综合服务方面的水平。

我们公司还通过与相关机构的合作及向国家相关部门申请，挂牌成立了国家高新技术研究发展计划（863计划）重大项目子课题“典型城市和区域重大环境污染事故应急技术集成”示范基地、国际生态模拟协会太平洋地区秘书处、北京经济技术开发区科技企业孵化器、北京经济技术开发区留学人员创业园、北京市小企业基地、北京市知识产权工作站、北京市企业院士专家工作站等，目前这些机构已顺利开始运行，并已取得一定的成绩。

北京经开-壹中心

记 者：当前，在政策、资本、资源、舆论等多重约束和挑战下，房地产市场已开始发生一些深刻变化——宏观经济层面货币政策紧缩；产业地产相关政策调整对房地产项目销售等产生影响；一些地产企业转入产业地产行业。在这样的背景下，您怎样看待产业地产这个行业的发展现状？北京经开又是怎样设定企业战略的？

北京经开-国际企业大道III

北京经开-数字工场

周世义：相比住宅地产，产业地产是一个相对较新的事物，从目前产业地产的发展现状看，还有很长一段路要走。与普通住宅和商业地产相比，产业地产受区域规划、政策导向等宏观因素影响更甚，投资回收期更长，因此风险相对较大，且由于目前处于行业发展初期，产业地产尚未形成完全固定的模式，参与者众却缺乏规范，产品质量参差不齐，影响到外界对行业的整体认知——以园区为主要形态的产业地产开发是一个系统综合体，不是几间厂房、几栋办公楼或一个产业基地的简单叠加。产业地产的发展非常需要政府的支持甚至参与。只有政府和企业一起来研究区域的历史、现状，共同谋划地区未来，并从政策上为园区产业发展提供足够支持，才有可能真正推动区域发展。而目前，很多区域还比较缺乏对产业地产的认识，政府将园区开发视同于住宅开发，对其管制多于扶持，在一定程度上影响到园区的发展。我们非常希望政府能够在相关政策方面对我们给予更多一些支持。

由于产业地产开发周期长，兼之需要对园区进行持有经营，因此资金密集型特征更为明显，融资渠道相对较窄也是我们面临的一个主要困境。由于国内的金融创新模式相对滞后，很多国外已经成熟的产业地产运作模式，如RITS等,尚不能在国内加以运用，传统的融资模式很难满足产业地产的发展需要，我们也很希望能够尽早实现金融创新，推动企业跨越式发展。

北京经开在过去几年取得了长足的进步，如今已经发展成一家注册资本十亿、年开发能力近50万平米的区域化园区专业开发运营公司。目前在宏观经济层面，从长期来看，产业结构升级、新兴产业发展以及总投资放缓是主基调；从短期来看，稳经济、保增长仍然是各级政府的重中之重。在行业层面，目前产业地产项目趋同，企业竞争加剧，一地产项目趋同，企业竞争加剧，一些企业面临经营危机，行业面临重新整合；同时，以项目开发为核心的发展模式也遇到了瓶颈，新的发展模式亟待建立。因此，经开必须采用一些新的方式进行应对。些企业面临经营危机，行业面临重新整合；同时，以项目开发为核心的发展模式也遇到了瓶颈，新的发展模式亟待建立。因此，经开必须采用一些新的方式进行应对。

在产品方面，北京经开将始终定位于产业链高端，以低碳化的生态园区为导向，进一步提升产品，并提升综合运营服务能力。在区域拓展方面，公司将立足于首都，逐步向环渤海经济圈拓展，并尝试逐步走向全国。在业务发展方面，我们将逐步加强资产运营方面的能力，加大资产持有力度，并在资本运作和产业投资方面寻求突破，希望形成“项目开发—资产运营—资本运作”三位一体的发展模式，分散过去单靠项目开发销售带来的经营风险。另外，我们也将持续引入高层次、专业化的人才。

不论行业还是北京经开，我相信未来发展的道路还很长。北京经开将不断积累资源与能力，逐步向全国拓展，最终发展成为低碳高端智慧园区开发运营领跑者与综合服务运营商。