2016中国楼市前瞻——分化严重，一线飙涨，三线艰难

2016中国楼市前瞻
——分化严重，一线飙涨，三线艰难

2105　年楼市，分化严重

2015的中国楼市，分化现象极为严重。从数据上看，1～10月，全国新建商品住宅销售面积同比增长7.9%，北京、上海、广州、深圳四大一线城市新房销售面积的涨幅高达52%，而同期40大重点城市涨幅为23%。这仅仅体现了优质城市的房地产市场在复苏，而对广大三四线城市，人口甚至出现了负增长，对中央要求的去库存，即便有银行信贷政策和行政手段干预，大形势依然没有转机。而北京、上海、深圳，由于新房库存压力小而人口增长快，供小于求而使得量价齐涨。

政策刺激一线城市飙升

本轮大城市楼市回暖，而一线城市房价继续飙升，是政策刺激的结果。2014年出现了2008年以来第一次销量下滑，因此在政策层面出现了限购令解除、二套房贷款松动，连续降息的手段。2015年3月初的政府工作报告中，提出“支持居民自住和改善性住房需求”，去掉了“抑制投机投资性需求”的表述。表明了中央既鼓励住房消费，又不提抑制投机投资。这种态度仅仅在2009年出现过。

3月底“330新政”出台，降低二套房首付比例至四成，同时把二手房营业税免征时间从5年下调至2年。“330新政”对一线城市，供求关系依然有利于卖方的北京上海一线城市有显著利好，而对三四线城市影响甚微，甚至让消费能力的人继续离开三四线城市，而扎堆到一线城市的核心区域，大大推高了北京、上海、深圳核心区的房价，在这些城市，单价10万元甚至20万以上的房产项目已经不是新闻。二手房市场反应更加灵敏，以深圳表现最为例，11月二手房价的同比涨幅已经超过50%。而京沪深三地今年二手住宅成交量预计能达到去年的2倍。

5次降息4次降准之后，2015版“930”出台——对非限购城市首付比例从30%下调至25%。但因为这个政策对限购的一线城市并不适用，“新930”政策也未能改变三四线楼市整体低迷的局面。预计到年底时，全国新建住宅销售面积年度增幅为6.5%，其中40位重点城市增长20%，而40城市以外的发展中地区年增幅仅为3%。

2016　年，大城市全面企稳

2016年全国楼市依然会在艰难的去库存过程中，但显然，发达城市已率先复苏。除一线城市的房价保持2015的高涨幅外，二线城市核心区域将会继续带动整体房价的上涨。这些城市的共同特点是基本面良好，新房存量低，人口增长稳定且年龄结构合理，二手市场发展成熟。二胎政策对二线城市的利好也将比一线城市明显。排名前50～60位的重点城市，这些城市楼市已率先企稳，对开发商而言，预期明年大型房企销售规模有望继续提升。

一线城市仍将继续领跑全国楼市，无论是短期还是长远角度考虑，一线城市由于人口增长提供的稳定住房需求，同时土地供应有限，未来楼市表现仍将好于中小城市。

一线城市核心项目为楼市热点

以一线城市北京为例，2015年北京单价十万元以上高端住宅成交爆发，签约套数达到了225套，而在2014年全年，北京仅成交24套。位于西三环边的葛洲坝龙湖西宸原著项目，属于典型的一线城市、核心区域、别墅稀缺产品，也是第一个销售证拿到25万元/m2的豪宅项目。该项目全年签约额预计达到30亿元，是2015年新盘中最为抢眼的地产项目。

今年截至目前，北京土地市场成交100宗地块，合计成交金额高达1920.77亿元，突破了2014年全年创造的1916.9亿元的历史年度纪录。由于土地市场的火热，让冬季房产并不安静。仍以西宸原著为例，这个项目在12月加推了220m2平层产品。由于北京地价的高涨，导致开发商控总价的思路明确，户型面积在200m2以上的舒适类产品显得越发稀缺。开发商在冬季加推产品，思路依然是——一线城市，核心区域，稀缺产品，高售价，会有众多买家青睐，这个特点在2016年会越发突出。

（来源：21世纪经济报道2015-12-16）