房屋建筑工程渗漏水原因分析及防治措施

上海建工房产有限公司 上海 200080

1 工程概况

徐州汉源国际华城小区住宅项目总建筑面积2.4×105m2，共有住宅87栋。由于单体多、工期紧等原因，造成部分房屋的防水分项工程存在一定质量问题，给后期物业维修保养带来了一定的影响。经过对汉源国际华城小区发生的渗漏情况进行汇总，总结出主要的渗漏情况有：外墙、屋面、窗边、管道、卫生间及地下室渗漏等。

2 渗漏情况原因分析及修补措施

2.1 外墙渗漏

原因分析：外墙保温材料为EPS挤塑板，施工工艺采用40%水泥砂浆点贴，且面层由塑料分隔条进行分隔，一旦分隔条老化开裂即产生进水点，加上部分墙体砌块砌筑不密实，容易造成墙体渗水；女儿墙压顶由于风化或低温施工造成开裂产生进水点，水源顺着裂缝流入压顶下口外保温与墙体的缝隙中造成墙体渗水。

修补措施：对外墙老化分隔条进行切除，用防水砂浆填充密实后，再对整体墙面刷2遍透明防水涂膜即可起到防水效果；对女儿墙压顶渗漏部位，将压顶粉刷层全部铲除并重新粉刷即可起到防水效果。

2.2 屋面渗漏

原因分析：女儿墙与顶板交界处的防水卷材叠加层未处理到位或防水挡板上口开裂不密实造成雨水灌入卷材底部，长期积存造成屋面渗水；屋面保护层开裂产生进水点，因长时间积水造成屋面渗漏。

修补措施：打开屋面保护层，将底部存水的卷材全部拿掉，待存水全部蒸发及干燥后重新铺贴卷材，同时对开裂的防水挡板上口进行重新处理并用硅胶密封即可起到防水效果；对屋面开裂保护层进行铲除并重做找坡即可起到防水效果。

2.3 窗边渗漏

原因分析：由于窗框与墙体间发泡剂打得不密实，在密封硅胶出现老化开裂或窗台倒返水的情况下，雨水即从裂缝处灌入窗框周围造成窗边渗漏；窗框同墙体间的嵌填材料选择不当，或嵌填不密实，造成渗漏；窗框排水孔堵塞造成雨水无法正常向外排出引起室内窗边渗漏。

修补措施：将窗框四边外侧开槽，先用堵漏材料封堵后再进行防水砂浆粉刷即可起到防水效果；窗框同墙体间的嵌填材料重新施工；窗框排水孔堵塞部位采取疏通排水孔的方法即可起到防水效果。

2.4 管道渗水

原因分析：因检修口未拧紧造成雨水从管道口渗出并积存在管道井底部，造成周边墙体渗水；管道接头和检修孔不密封；返水槛和水盘的落水口安装没有达到水平标准，橡皮垫圈不紧密。

修补措施：打开检修门，将检修盖涂抹密封胶后重新拧紧，同时在管道井底部开洞，将存水排出即可起到防水效果；对返水槛和水盘落水口进行蓄水、防水检验，如有漏水，应立即修理或重新安装，更换不紧密的橡皮垫圈。

2.5 卫生间渗漏

原因分析：施工时管道边吊洞不密实造成卫生间渗水；卫生间墙体防水未施工到位。

修补措施：将管道边楼板凿除并重新吊洞后刷2遍JS防水涂膜即可起到防水效果；对卫生间墙体的防水重新进行规范的施工。

2.6 地下室渗漏

原因分析：因地下室墙体浇筑时振捣不密实造成墙体局部存在缝隙产生进水点，雨水从土壤渗透进入墙面造成渗漏；地下室外墙在主体结构施工阶段，穿越墙板的管道封堵不规范。

修补措施：针对室内渗水点进行注浆即可起到防水效果；针对穿越墙板的管道，局部开挖后按照规范要求重新进行封堵。

3 防水分项工程渗漏情况防治措施

针对本工程的防水分项工程产生的渗漏情况的原因分析可以看出，造成防水工程渗漏的原因很多，设计水平、材料质量、施工技术、管理维护等都是影响房屋建筑防水分项工程质量的重要因素。要提高防水工程的质量，必须要以设计为前提、以材料为基础、以施工为关键，更需要有科学的态度和严谨的工作作风[1-4]。

3.1 设计人员需对防水专业知识有系统的了解

目前设计人员对防水部分的专业知识缺乏系统的了解，普遍的情况是防水部分的设计套用设计规范和标准图集，而影响防水质量的关键在于细部节点的设计，需要针对不同项目、不同材料、不同结构形式和不同的部位采取相对应的细部设计。这就需要设计人员具有现场经验和防水施工的感性认识，而目前设计人员普遍缺乏上述经验和认识，造成防水设计方案先天不足。为此，必须首先提高设计人员的设计水平，这是防止渗漏情况产生的前提条件。

3.2 防水材料质量的保证

在目前的房地产开发中，开发商在招标过程中往往重视报价而忽视材料产品的内在质量、厂家信誉和售后服务，为降低成本而压低价格，这就可能造成防水材料质量难以从根本上得到保证，常常是材料品质好、信誉高的企业因报价较高而遭到淘汰，材料品质不好、信誉不高的企业因报价较低而中标。这样在实际施工中所采用的材料可能就会出现耐老化性能和长期耐久性能欠缺，影响防水的施工质量。为此，在涉及到使用功能的材料选择方面，应在保证达到质量标准的前提下进行价格比选，选择使用优质的防水材料，这是防止渗漏情况产生的基础条件。

3.3 提高施工质量，不留长期隐患

由于开发商往往追求较短的施工工期，以达到提前售楼交房回收资金的目的，在整个项目的工期安排中，施工单位不得已只能压缩各分部的施工工期，为应对较短的施工工期，施工单位往往采取人海战术抢工期。而施工人员的技术水平参差不齐，很多防水施工企业缺乏制度性的上岗操作培训，依靠非专业的人员进行施工，施工质量难以得到保证。为此，在房地产开发过程中，应该给与施工单位必要合理的施工周期，而施工单位在对施工人员的选择上也应该通过不断地进行上岗操作的技术培训，以普遍提高施工人员的技术水平，这是防止渗漏情况产生的关键条件。

3.4 提高管理质量，保证工程质量

项目需要降低成本，企业需要追求利润，这是必然的现状。但是所有的经济行为都必须要求科学的态度，不违反客观规律。重视工程质量不能仅仅停留在口头上、写在文件里，而不落实到行动上。在一个项目从开发到实施的全过程中，必须时刻把质量放在重要的位置上，任何一个管理者，都应该能够正确处理好质量、进度、成本之间的辩证关系。只有通过提高管理质量，才能够有效地保证工程质量。

4 结语

影响房屋防水分项工程质量的因素是多方面的，因此治理措施也应该是综合性的。在针对防水分项工程的研究中，需要全面考虑渗漏产生的原因，包括客观原因和主观原因，只有全面提高整个项目管理的质量，才能够有效降低问题出现的可能。而针对出现的渗漏情况，需要及时有针对性地分析原因，随后针对出现的问题进行认真地修补和预防[5-8]。