房地产开发设计阶段的成本控制管理探微

张美梅

（身份证号：620503198208050348 江苏苏州 215300）

前言

在房地产项目中，设计阶段作为成本管控的重要环节，它直接关乎着工程总成本，且影响着工程造价。设计决定着工程的整体效益，也是控制工程成本的关键点，待确定初步设计方案后，工程规模、结构布局以及工程材料等也基本确定。因此，强化成本管控，重视开发设计阶段，提升管控水平，已变成房地产企业管理工作的主要目标。

1 工程实例

1.1 实例一

首创某住宅项目，整体建筑面积为195346m2，2010年开始建设，2013年正式入住，居住总户数为1922。基础设计采用混凝土灌注桩，待桩初步成形之后，实施地端注浆扩底。本项目的设计人员参照地质报告进行计算，单桩承载力达到3100kN，并以此为依据来布置桩体，开展施工操作。通过对现场终孔阶段桩的底持力层进行取样分析，结合注浆扩底负载力可知，本项目中的设计值偏小，提倡开展现场静载试桩，以此来取值。经由试装操作表明，试验压力值均处于压机极限值边缘。待专家商议之后，建议增加设计值，但实际上，为追赶施工进度未采用此值，依照原计划施工，使得工程造价有所增加，浪费了一定的造价，大约浪费了1/4。

1.2 实例二

在开发设计中，住宅和商业项目的配套使用，将会对整体开发项目造价产生严重影响。例如，首创某商业项目，建筑面积为108918m2，2010年着手建设，2013年正式建成，并投入运营，且运营效果良好。该项目与相邻的住宅项目共同组成商住一体化建筑，这不仅能刺激销售，为居民提供便利，还能优化商业环境，改善住宅氛围。

通过上述实例探讨以及多年实践积累可知，在工程项目中，其设计以及造价控制质量紧密相关，相辅相成，具体表现如下：越不能保障设计质量，则最终造价控制质量便越不理想，且隐藏越多的质量隐患，最终的工程质量也愈发不理想[1]。

2 房地产开发设计过程的成本管控现状

在很长一段时间内，房地产商一致认为施工阶段是最主要的工程投资领域，并将施工阶段作为成本控制管理关键点，有些单纯重视工程结算，在设计成本控制管理中花费较少的精力，主要存在以下问题：

2.1 重视建设周期，忽视设计质量

在房地产开发项目中，一般需要消耗大量的资金，面临沉重的销售压力，因此，开发商为应对市场竞争，迫于资金回收，通常会缩短开发时间，忽略设计阶段，这种时间压缩性问题在开发设计阶段体现最为明显，导致设计周期大大缩短，无法保证设计质量，进而引发设计质量问题，例如，规划不健全、功能布局不合理。待完成工程建设后，需要拆除部分设施、设计不完整，互相抵触，增加了设计变更次数，制约了施工成本控制工作。

2.2 设计方案过于保守，忽略经济性

在工程设计活动中，大多数设计人员均关注技术，忽略经济，当方案中标之后，后续设计工作缺少有效的竞争体系，设计人员一味突显安全性，忽略经济性，不修边幅地抬高设计标准、增加设计系数，无节制地增加梁柱截面积与增强混凝土强度，进而引发设计不合理问题，导致工程投资严重失控。

2.3 设计费用计算缺少科学性

目前，主要由工程总造价来确定设计费用，有时也通过建筑面积来落实设计经费，使得一些设计人员为一己私欲，盲目地拓展工程规模，不考虑设计方案，私自设置梁柱截面，任意增加配筋数量，随便增强混凝土强度等级，进而提升工程造价[2]。

2.4 人员素质低下，造价意识薄弱

大多数概预算人员通常参照设计图来开展工程量的计算工作，完成概预算编制，专业技术知识掌握较少，控制造价设计时，不能提供合理意见，无法为设计人员提供参考。另外，设计人员对材料市场的了解较少，不明确市场价格，不熟悉取费标准文件，不了解定额文件，在具体的设计活动中，经济观念薄弱，责任意识淡薄，无法有效开展造价控制管理工作。

3 成本管控改善对策

3.1 优化工程设计招标，合理选择设计单位

现阶段，在规划设计活动中，大部分开发商均已实施设计招标，然而其评标参数却过度关注方案建筑效果，几乎不考虑经济性。由此可知，在设计招标阶段，不仅要着重比对建筑方案，而且应把经济性列入评标范畴；不仅要重视建筑方案的技术性，还应兼顾经济性，注重建筑特色与成本的内在关联，比较研究因建筑特色所增加的投资和价值提升程度，从中选择最理想的建筑。另外，还应把主体和相关配套看作整体，共同开展招标工作，实施多家竞投，开展专家评比，以此来选出实力较强的设计单位，并进行开拓创新、缩减工程造价。同时，房地产商应参照投标设计方案，联系市场行情，结合本公司现有经验，针对各投标方案，合理编制成本概算，并以此充当评标依据。

3.2 加强图纸审核，合理编制设计进度计划

在工程施工阶段，不可避免地会出现设计变更以及现场签证，而施工图质量不达标时产生此类问题的根本原因。所以，应强化图纸审核，尽可能减小成本变动幅度，从实践活动中来说，整改和弥补设计方案，积极改正，尽量以较小的代价换取比较理想的效果[3]。加强图纸审核：①应依托社会资源，委托专业审图机构来全面审查设计图纸；②从公司内部着手，认真编制设计进度计划，并结合具体情况及时调整，全面落实计划任务，秉持高度的责任心，考虑和关心开发商的切身利益，通过规范、合理的设计方案来缩减时间成本，提升整体收益。

3.3 变革设计计费手段，实施限额设计

依托当前设计计费手段，进行变革，通过设计限额中所规定的特定比率设计计费，辅以奖惩处罚，不断优化工程造价。对于超出设计限额极值的则应采用积累制处罚形式。对于不超出限额的则应采用积累制奖励。借助奖惩激励体制来提升责任意识，鞭策设计人员积极创造，在投资控制工作中合理利用现代方法。另外，实施限额设计，采用设计经济责任体系，让设计人员明确工程预算定额，掌握取费定额，明确市场价格信息，依照规划投资估算有效管理扩初设计、控制概算，然后依托扩初设计概算来管控施工图预算。而不同专业在确保基本功能与技术顺利实现的基础上应编制相应策略，科学分配、有效利用投资限额，将施工图以及预算整合成统一整体，全面融合技术与经济。

3.4 全面参与开发设计，采用资源前置

因侧重点不同，从工程成本控制层面而言，开发单位的重视度远远超出设计单位，因设计单位自身的经济意识不足，更加关注设计效果[4]。由此可知，成本控制管理人员应保证全面参与开发设计工作。成本以及设计人员还需加强合作，密切配合，参照设计任务书有效完成方案对比工作，择优选择，从技术性和经济性层面进行综合比对。通过资源借助，科学设定外部资源介入点，掌握设计标准、确定成果提交规范；提升外部资源的自主性，全面整合相关资源；在资源内部构建有效的竞争机制，以此来选择理想的设备材料；及时总结概括外部资源的利用情况，坚持优胜劣汰制，进而确保工程开发如期开展，降低成本投入。

4 结语

近年来，房地产商愈发重视开发设计阶段，不断强化其成本控制管理工作，而这将显著改善成本管理现状，有效提升成本管理水平。与此同时，还应明确房地产开发涵盖成本、质量和工期等基本内容。在开发设计过程，房地产商应站在全局的角度来开展成本控制管理工作，有效评判，进而开辟新的成本管理局面，增强核心竞争力。

[1]林 涛.房地产开发设计阶段的成本控制[J].山西建筑，2014，35（28）：232～233.

[2]邹 伟.房地产开发项目成本控制的关键阶段[J].施工技术，2015，35（12）：145～147.

[3]梁沛沛，谢瑞峰.房地产项目开发设计阶段成本控制管理研究——以某房地产公司 A 项目为例[J].价值工程，2012，31（24）：54～55.

[4]杨柏坤.基于价值工程的房地产开发项目设计阶段成本控制研究[D].东北大学，2015.