房地产项目工程造价的重点控制对策

万芳

（明发集团南京房地产开发有限公司 江苏南京 210000）

房地产项目工程造价的重点控制对策

万芳

（明发集团南京房地产开发有限公司 江苏南京 210000）

随着国民经济和社会的全面发展，我国各地房地产项目建设规模不断扩大，对推动国民经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。房地产开发项目相比其他的一般性消费过程，具有建设周期长、资金投入大等特征，房地产开发项目在行业内竞争极为激烈和残酷。本文简要介绍了房地产造价中存在的诸多问题，并对重点方面提出了相关的控制措施。

房地产；工程造价；重点控制；对策

前言

由于房地产项目建设领域信用体系不健全，法制不完备和执法不严，房地产项目市场主体行还不完全规范，以及部分地区领导者不切实际搞“形象工程”和“政绩工程”“腐败工程”等，至今我国还未能建立起一套完全适应于房地产项目工程造价控制管理体制的模式，给建筑企业经营管理带来了诸多的不良影响，同时也阻碍了房地产业健康的发展，因此，建立科学健全的房地产项目工程造价控制制度是当今社会发展的必然性。

1 房地产项目工程造价存在的问题

1.1 设计方案的问题

在造价中设计方案以及设计标准决定了整个工程的造价。现在很对设计单位的设计人员设计水平有限，通产为了保证设计质量，随意的提高设计标准，增加了工程总造价。同时在建设单位进行建设时为了保证高标准的要求，增加相关的各种人、材、机的使用，从而增加整个工程的总造价，并且为之后的工程结算造成了结算障碍。

1.2 施工阶段存在的问题

在项目施工阶段现场管理人员责任心不强，对合同、预算和有关规定不熟悉，对现场工程量问题不经核实随意签证、确认，未按程序签证，现场经济签证管理混乱，签证内容含糊不清。工程变更没有严格控制，业主方提出的设计变更未作技术经济性分析比较，施工单位为获得更多利润，把投标时的低价材料改用高价材料造成结算价增加幅度较大。

1.3 合同管理缺乏规范性

虽然我国已经颁发了相应的施工合同标准，但在具体的实践中，部分施工单位并未按照相应的合同标准进行施工，或是部分合同条款存在表述不严谨的现象，促使在实施中双方存在理解歧义的问题。如由于对工程量清单中所含的工作内容理解不同，致使工程不能够如期完成。同时因为建设单位缺乏相应的法律意识，缺乏对合同法律的理解，存在反索赔的意识差，以及有法不依的情况。

1.4 签证管理问题

在建设中有很多关于签证的问题，这主要是由于监理人员对施工的监理不严格造成的，比如，在施工过程中出现施工操作不合格时，监理人员不进行制止；对不合格的项目随意签证，不进行相关审查。除此之外，承包商为了降低成本，使用没有资格证书的监理人工程师，使得监管工作不按照管理要求进行。

1.5 工程竣工结算的问题

工程计量不按规定计算，不按照国家规范统一规定计算规则，重叠交叉、多算、少扣工程量时有出现，造成竣工结算工程量增加。一些造价控制人员对工程结算审核较草率，没有对项目合同条款和竣工内容是否一致就进行审核和验收。造价控制人员专业素质不够强，未按照国家规定的计算方法对工程量进行精准计算，也没有检查计价定额是否合理，是导致结算阶段项目成本造价浮动的主要原因。

2 加强房地产项目工程造价控制的对策

2.1 构建工程造价管理体系

对重点项目的定期造价监督检查是房地产工程建设项目的重要环节之一，造价管理部门必须要根据规定实施定期造价监督检查，构建并完善重点建设项目的造价监督制度。建设部门要最大程度的了解在建项目造价的执行情况，并审核、控制对造价产生影响的诸多因素，防止出现资源浪费，出现问题要及时予以解决，充分发挥监督管理职能。

2.2 加强决策阶段的造价控制

建设项目决策是选择和决定投资行动方案的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证、对不同建设方案进行技术经济比较选择及做出判断和决定的过程。项目决策对工程造价以及项目建成后的经济效益有着决定性的影响。在房地产工程的决策阶段，需要考虑众多的因素，并进行工程的可行性和收益分析，这个过程需要具有专业知识和具备丰富的造价管理经验的从业人员进行细致入微的调研和分析，尽可能地将造价影响因素考虑全面，使得分析结果具有较高的可信性。

2.3 加强设计阶段的造价控制

对房地产进行工程管理主要是为了达到在建设的过程中实现进度快、质量好以及投资省的目标。工程项目的具体设计是工程造价的源头，要想做到在实际建设过程中节省建设投资，首先要做到的就是在工程设计阶段对工程造价进行严格的控制。在现阶段工程设计的过程中，专业的设计人员的经济观念意识比较淡薄，在工程设计的过程中随心所欲缺乏相关的束缚与限制。在进行工程设计时要对具体的设计方案有具体的费用限制，使工程的设计的造价限制在一定的范围之内，摆脱过去的盲目的设计方法。

2.4 加强施工和审计阶段的造价控制

在房地产项目工程的施工阶段，由于施工单位通常会将部分在结算中可能发生索赔的项目隐藏，应注重施工单位组织设计的管理。并且审核施工单位的施工方法，确保其与国家所实行的规范和标准相一致。保证不同施工阶段中机械和人员的投入与施工设计的预期相一致。若是发生工程延期的情况，应对机械设备投入和人员投入进行调查，同时施工单位在施工期时，也应和施工组织的设计相一致。在进行房地产项目工程的造价审计工作时，应注重对整个工程项目的把控，加强对事后审计、事中审计和竣工后审计的重视度。为保证施工方案编制的合理性，还需加强事前审计。

2.5 加强竣工阶段的造价控制

现场签证的费用按照签证材料进行计算。现场签证是工程竣工结算的重要材料，在施工进行的过程中要注重对工程签证的整理和收集，常见的工程签证主要有施工现场地质条件和地下水位的变化；工程施工现场土方的转运；由于设计变更导致的材料变化造成材料的浪费，不可抗力事件的发生导致工程的损失。在编制竣工结算时，要把现场签证的费用计入工程造价。在施工现场发生的索赔事件要及时进行工程索赔，索赔时要有相关的依据和材料，在索赔材料上要有监理工程师和建设单位的签字。

3 结束语

房地产的工程造价管理不仅影响了该工程的建筑质量和建设工期，还影响着建设单位的经济利润和工作方向，甚至影响了城市规划和社会发展，既体现了工程造价管理对于一个工程项目的重要性，也体现了房地产项目对地区发展的重要性。因此，加强房地产工程造价管理，在工程从设计到实践决算的各个阶段完善造价管理机制，能够有效地提高建设单位的利润、降低社会资源消耗，是企业长期发展的要求，也是促进社会进步和经济发展的有效方法。

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F293.33

A

1673-0038（2015）48-0131-02

收稿日期：2015-11-14

万 芳（1987-），女，江苏南京人，助理工程师，本科，主要负责招投标，标底编制，图纸算量及目标成本管理工作，身份证号：360124198702103923。