试析房地产开发项目工程管理的常见问题和解决措施

张名伊

（南昌轨道交通地产开发有限公司）

试析房地产开发项目工程管理的常见问题和解决措施

张名伊

（南昌轨道交通地产开发有限公司）

随着城市化的发展，房地产在社会中迅速崛起。对房地产开发项目工程进行管理是一个十分复杂的系统性工程。只有将建设的重心放在项目工程管理与人才培养方面，结合多种科学合理的方式，才能有秩序的开展房地产开发项目工程管理的工作。本文将对房地产开发项目工程管理的概念与意义进行阐述，提出房地产开发项目工程管理中的常见问题，并就问题提出相对应的解决措施。

房地产开发项目；工程管理；常见问题；解决措施

房地产开发过程中，项目的工程管理是一个十分重要的环节之一。工程管理是一个具有系统性的工程，它与建设工程的各一个方面都联系密切。一般来说，房地产开发项目的好坏，很大原因都是工程管理对建设的实施。只有将工程管理的管理手段切实的运用到房地产开发项目中，才能使此项目在建筑市场占领一席之地，并取得显著的成果。

1　房地产项目工程管理的概念与意义

1.1房地产开发项目工程管理的概念

房地产开发项目工程管理就是一项以有效率的实现项目建设为目标，采取具有系统性的工程的理论与建设方法，房地产开发项目建设的整个过程都是按照有规律的进行计划、组织、协调与监督控制的管理系统。首先，房地产开发项目工程管理的目标包括了成果性目标与约束性目标，这两种目标不同，对其开发项目的工程管理也随之不同。然后，房地产开发项目会受到各种因素的影响，因此对工程管理也会形成约束条件。必须建立一个完整的工程管理体系，才能提高房地产开发项目工程建设的质量，从而实现房地产开发项目的建设目标。

1.2房地产开发项目工程管理的意义

对房地产开发项目工程管理具有十分重要的意义。工程管理主要是在房地产建设施工的过程中，对其进行监督与控制，使建设施工严格按照相关的标准与要求进行建设。在这个过程中，工程管理不仅直接对房地产开发项目进行了监督，并且还在此基础上控制了施工的工期，降低了房地产开发企业的成本投资。在整个房地产开发项目工程管理中，项目管理主要包括了质量管理、施工进度管理、开发项目的成本管理与施工安全管理。对房地产开发项目进行工程管理的根本目的就是为了保证工程项目的建设质量，切实的保证房地产企业的经济效益。只有通过工程管理，才能使施工单位严格的按照房地产开发公司的设计意愿进行施工，从而直接的保证工程项目的质量，达到经济效益最大化的目的。

2　房地产开发项目工程管理中经常出现的问题

2.1前期对市场研究不充分

由于没有详细、“可行”的项目和可行性研究报告，使得项目的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底，评判“标准”不明确，犹豫不决，致使项目决策慢、效率低。有些开发商高层领导以“市场是变化的，项目定位不能太死”为借口不重视前期的项目详细可行性研究。因市场和产品研究不详细，导致决策迟缓，浪费了项目的事机、时间。决策高层“犹豫”了一段时间后，一定会匆忙决策，这样的决策确定的项目产品肯定不科学、不系统、不全面，也不完全可行。

2.2项目决策阶段的问题

决策阶段的匆忙、犹豫及其引起的问题一定会在以后的项目建设、销售、交付及使用过程中反映出来，可以说由此造成的项目管理难度是“胎”里带的。例如某项目的阳台栏杆形式确认达半年之久；某项目在销售阶段才意识到户型单一、户型偏大及市场定位偏差问题；某在建项目使用市场定位由住宅改为商务公寓功能的“正确”修改；某项目重新进行产品定位和重新设计；公司领导层经常为建设过程中不时出现的户型修改、材料颜色、装修效果、窗型、车位摆放等而“救火”；某项目已拿地近3年，产品定位不明，概念设计已经进行一年有余，至今仍犹豫不决等等。工程现场经常处于等图状态，要么没有图纸、要么改图，甚至工程交付标准都不明确，工程现场只有等待或无所适从或发出修改图后急忙安排敲打、改造，有工期目标时只有“着急”，无工期目标时“干耗”，项目管理目标往往落空，无论是开发商内部的工程管理和销售部门等，还是参与项目的设计、监理、施工单位及政府规划、建设、房地产管理部门和购房客户等各个方面都不满意。

2.3项目施工中存在监督与管理的漏洞

在进行房地产开发项目建设时，部分的施工单位会大力的推进施工力度，重视房地产开发项目的进度，从而忽视在建设过程中细节问题，导致在项目建设中出现监督与管理的漏洞问题。疏于对房地产开发项目的检查，从而直接影响房地产开发项目工程施工过程中的质量问题。在相关的监督部门发现了开发项目中的问题，没有及时的与施工单位进行沟通，问题没有得到解决，便降低了房地产开发项目工程建设的质量。

2.4建设施工团队之间的配合度不足

房地产开发项目是一个具有周期性与复杂性的建设工程，其建设的难度十分大。因此，需要各个不同的施工队伍进行互相的配合施工。而在房地产开发项目建设的实际情况中，施工人员互相之间缺乏配合度，施工人员的施工专业素质各有不同，施工的质量也缺乏保证。如果这些问题得不到解决，将会直接影响房地产开发项目的施工效率与施工质量，从而直接导致房地产开发项目的整体受到影响。

2.5项目工程的管理体制与规章制度不完善

房地产开发项目中的施工，需要根据实际的施工情况出发，合理的分配施工的人员。房地产开发企业如果片面性的追求经济效益，降低施工人员的数量，就会直接的降低房地产开发项目工程管理部门对施工的管理与监督力度，就会影响项目工程的建设质量。与此同时，房地产开发项目工程建设的规章制度也没有全面的落实。我国实行关于施工的规章制度就是为了保证房地产的施工质量，然而，就实际的情况来看，我国的房地产开发企业并没有落实国家的规章制度，对房地产开发项目工程的质量有直接的影响。

3　房地产开发项目工程管理策略

3.1要加强项期投资决策阶段的市场详细可行性研究

前期的项目可行性研究是项目的灵魂，而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头，只有龙头中有“魂”，才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循。龙头抬不起来，“龙身”无法行动。没有图纸，无法建设；有图常变，目标落空。要重视项目的前期可研工作，就要加强前期可研的人力、物力、财力和时间的科学投入；要建立、完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源，必要时要“借脑”；完善决策程序，提高决策水平和效率，使得项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。

3.2要加强项目决策实施阶段的设计和前期工程项目管理计划

整合、招标或委托有资质、有类似业绩、与项目匹配的专业设计资源，要求设计单位按照已批准的项目可研报告进行方案、初步设计、施工图设计，并以可研报告的预设要求评价、审核各阶段设计文件；此阶段尚要依据项目可研和设计文件编制详细的项目管理计划和完善、周密的、包含接口条件在内的项目各工程内容招标文件。要严格控制工程变更，凡涉及建筑功能性等的原则性工程变更，一定要慎重并经过必要的决策程序才能进行。

3.3要重视项目收尾阶段的项目管理

在项目收尾阶段可建立一个由开发商主管工程领导牵头、整合工程管理、销售、技术、开发、材供、物业管理等内部人员组成的工程项目收尾临时机构，与工程项目管理现场人员分工协作，共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交工作。

3.4提高项目施工中监督与管理的力度

建设房地产开发项目时，必须严格依照开发施工的程序进行，不能只片面性的提高施工的速度。施工单位要提高施工的进度，就必须在保证施工质量的同时，相对的缩短施工工期。房地产开发项目工程管理的监督人员，必须提高项目施工中的监督与管理力度，监管部门在发现施工过程中具有问题后，及时的与负责施工的单位与负责人进行沟通交流，督促施工单位对问题进行处理。在提高了项目施工中的监督与管理的力度，能够直接的保证房地产开发项目的施工质量。

3.5提高建设施工团队之间的配合度

在实施房地产开发项目建设之前，可以建立一个施工沟通的平台，让负责各个施工领域的施工人员进行沟通与交流。在进行施工时，施工人员互相进行施工配合，避免因为沟通不当而影响房地产开发工程施工的质量。因此，只有将负责各个不同领域的施工人员的相统一，才能达到施工队伍的协调工作，进而提高房地产开发项目工程的施工质量。

3.6完善项目工程的管理体制与规章制度

在秉承着施工的实际情况出发的理念下，必须构建完善的工程项目管理的机制，使相关的施工作业人员进行监督管理，保证房地产开发项目施工的质量与效率，实现提高房地产开发企业的经济效益。在开展房地产开发项目工程建设时，相关的施工单位必须按照国家制定的规章制度进行施工。严格按照施工的标准进行监督管理，保证施工的高效进行。

4　结束语

综上所述，在城市发展迅速的过程中，可以得知房地产开发的项目数量不断的增加，工程管理在实际建设中遇到的问题也在随之增多。因此，必须采取相对应的解决方式去解决在建设中遇到的建设管理问题。必须重视项目工程的管理问题，提高其管理水平，为房地产开发企业在市场中具有竞争的优势。不断的完善对房地产开发项目工程管理体制，能够使房地产更好的满足现代人们的居住需求，并且适应社会的发展。

[1]陈能娟.房地产开发项目工程管理常见问题和解决措施[J].企业技术开发，2013，16：127～128.

[2]唐诚.浅谈房地产开发项目工程管理中的常见问题和解决措施[J].建筑·建材·装饰，2013.

[3]张继宾.关于建筑项目工程管理的深入探讨[J].城市建设理论研究（电子版），2012（21）.

TU71

A

1673-0038（2015）32-0189-02

2015-7-22

张名伊（1990-），女，助理工程师，本科，主要从事工程管理工作。