房屋征收补偿范围与标准的思考

黄勤辉

（闽清县房屋征收办公室　福建省　福州市　350800）

房屋征收补偿范围与标准的思考

黄勤辉

（闽清县房屋征收办公室福建省福州市350800）

国有土地上的房屋征收目的在于消灭房屋占用范围内的建设用地使用权，使国有土地所有权恢复到圆满状态，从而有利于土地的重新开发和利用。因此，房屋征收的补偿范围与标准，必须以土地为基础，区分住宅建设地与非住宅建设地。同时土地征收涉及到很多问题，但是我国的相关条例过于偏狭、抽象，为了实现公平补偿，要具体情况要具体分析，可通过适当方法加大征收的补偿范围。

房屋；征收；公平补偿；范围；标准

引言

房屋征收的补偿在我国是非常重要的，相关制度的建立必须遵守法制发达国家征收制度的发展规律，也要解决我国不动产征收纠纷的主要矛盾。通过广泛征求社会各界的意见，我国制定了《国有土地上房屋征收与补偿条例》并且公布实施。《征收与补偿条例》是否只适用于房屋?作为其他建设用地，是否应该增加独立的补偿？由于不动产、住宅用地与非住宅用地在法律地位上的差异，其补偿价格应该如何确定？

1　征收补偿范围的分析

征收房屋后，有着多种多样的用途。征收的目的是为了公共利益的需要，是为了保障居民安居工程建设、旧城区改建的需要，是为了基础设施建设、公共事业的需要。在征收补偿条例中，明确说明了市、县级以上地方人民政府为征收与补偿主体。政府设立专门的房屋征收部门，负责实施房屋征收与补偿工作，并规定建设单位不得参与搬迁活动。任何单位和个人都不得采取暴力威胁手段，如中断供水、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。加大政府的责任，从制度上保证征收和补偿工作的程序化、规范化。

《征收与补偿条例》第17条第1款以穷尽列举的方式将房屋征收补偿的范围限定为三种：房屋价值的补偿；搬迁、临时安置的补偿；停产停业损失的补偿。面对实际情况时，通过调查以后进行补偿。还有就是根据《物权法》，我们可以看出征收具有物权转让的法律效果，也就是说征收是国家取得私人不动产所有权或他物权。但是征收不是无偿的取得私人财产的税收等等，而是在取得私人财产权前必须进行公平补偿被征收人的损失。补偿是政府必须做到的，被征收人有着享受到相应补偿的权利。从这一原因来看，在征收的制度中必须注意征收对象，根据实际情况确定具体征收补偿的范围与标准，以及具体的补偿方式等。

政府征收了居民的房屋，必须相应的解决居民的居住问题，需要限制一定的范围，立足于被征收人的生产和生活方面进行补偿。为了有效地避免裁决纠纷，实现公平补偿，则需要有切实可行的判断标准。首先在法律上必须明确的说明到底哪些损失应该得到补偿。单位（法人）或个人的房屋损失补偿是一定要有的，建筑区划内为区分所有业主或者是单独享有的建筑物所有权的公共设施、公共建筑、花草林木等等地上的附着物，这些同样的也要有一定的补偿。值得一提的还有就是对于承租人的损失的补偿，承租人可以通过将政府房屋征收行为排除在不可抗力之外而依据违约的相关责任从房屋所有权人那里获得赔偿的途径得以保护，房屋所有权人根据征收补偿来弥补自己的损失。其中，最重要的是房屋价值的补偿。房屋是居民最重要的私有财产。

2　征收房屋价值的评估

现如今，房屋征收的补偿价值是以类似房地产的市场价格为标准的。其影响因素分为一般因素、区位因素、自身因素等。一般因素主要有人口数量，人口素质，家庭人口规模，政治安定状况等社会因素；经济发展，居民收入等经济因素；房地产制度，城市规划，交通管制等行政因素。区位因素分为居住房地产和商业房地产两方面。居住房地产主要是房屋所在地的地理环境，交通状况、商业配套等以及学校、医院、公园、广场等公共设施，还有就是周边经济的发展情况。而商业房地产的区域因素有所处的商业圈的位置及商业氛围是否浓厚，经营特色与竞争状况等。另外还有影响工业房地产的区域因素，这与道路，港口，铁路等运输设施建设状况，水质，空气污染状况等有关。自身因素主要是房屋自身的价值，如建筑年限，规划设计，外观形象等。对于这些情况根据不同的实际情况进行划分。

随着我国现代化经济建设的不断发展，城市建设规模不断扩大，大范围的城市房屋征收是必不可少的。在此认识下，相关房地产价值评估机构可以按照一定的标准，将征收项目所涉及的房屋进行分级处理，以一级为单位选取相应的类似房地产进行评估，这一措施提高了征收评估的效率，也更具有可实施性。为了更好的补偿被征收人的损失，在实际操作中，房屋进行分级应当以区位为主导因素同时区分房产用途，在确定类似房地产所处区位的基础上，结合被征收房屋自身情况选取合理比例的类似房地产，根据房产自身情况将被征收房屋同所选取的类似房地产进行对应，最后落实到户。

对于分级评估，需要建立健全完善一定的法律法规，更好的实现公平补偿。选取类似房地产影响因素，应当以区位因素为首选。在社会实际中很容易发现，被征房屋的价值不仅仅是房屋自身的价值，还包括房屋占用范围内的规划土地。要从公平公正的价值观出发，对于不同情况的被征收人也应充分重视到其在征收中的真实利益损失，给以合理补偿。要重视区位因素对于公平估价结果的重要性。

3　房屋征收补偿方式

房屋征收补偿对象不仅限于房屋，还包括建设用地使用权、道路、花草林木等其他地上定着物，甚至涉及到租赁权和地役权。房屋征收后，相应的土地使用权也收回。《征收与补偿条例》规定了对于被征收人的应给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。并且对于不同的情况可以制定补助和奖励。政府给予被征收人的补偿可以是货币补偿，也可以是房屋产权的调换。被征收人可以选择自己适合的方式。房屋产权的调换也是根据被征收房屋的价值来决定的，要计算、结清其中的差价，其中最重要的是依据区位，补偿金额区位价值。合理的补偿是要对被征收房屋的全部损失进行补偿，包括本身的价值和区位价值，装修费用以及搬迁费用等。但是对于被征收后的房屋，不能够在此范围内新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当行为，从而增加补偿费用；对于违反规定实施的，应不予补偿。这样就可以解决那些由于后期调解不到位，有人借机索要更多的补偿的状况。

房屋征收要以城乡规划法为基础，以建筑区划观念为指导，系统地理解被征收土地上包括房屋在内的一切地上定着物，更好地确定补偿范围，实现公平补偿。城市房屋征收与农村的房屋征收有着共同的地方，但是对于具体的问题要制定具体的方案。政府不能够损害被征收人的利益，征收程序要规范合理，维护居民权益，采取适合的手段来解决纠纷，补偿费用直接支付给居民。被征收人可以依据相关法律维护自己的权益，相关的政府机构要及时保护被征收人的合法权益。结合实际情况，根据《征收与补偿条例》的相关规定，以保障被征收人的权益为根本，来制定详细的房屋征收补偿范围与标准。

4　结语

对于正在高速发展的中国来说，征收问题越来越多。《征收与补偿条例》关于征收补偿的范围与标准的规定，仅仅涉及到征收时的突出问题，而没有在系统的把握现行的不动产法律制度的基础上，针对不同的征收客体在范围与标准上做出系统和细致的规定。由于房屋征收影响到人民群众最根本的生产生活，必须建立合理公平的补偿标准来维护人民利益，保障社会稳定，促使社会和谐发展。

[1]李琦.城市房屋拆迁评估估价时点及方法.现代商业，2009（4）.

[2]孙佼皎.关于我国房地产拆迁补偿价格评估研究.劳动保障世界（理论版），2010（11）.

[3]李顺祥.基于房地产估价体系的城市房屋拆迁估价研究[D].大连理工大学，2010.

[4]征收补偿方案——苏州市中张家巷河道恢复工程项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）.

D922.1

A

1673-0038（2015）32-0219-02

2015-7-21

黄勤辉（1971-），工程师，大学本科，从事房屋征收管理工作。