城镇土地基准地价更新调整若干问题探讨

韩娜娜

（焦作市中地测绘有限公司 河南 焦作 454000）

城镇土地基准地价更新调整若干问题探讨

韩娜娜

（焦作市中地测绘有限公司 河南 焦作 454000）

城镇基准地价是我国国土资源管理工作中一项重要的组织部分，运用基准地价更新，可以有效地与土地级别更新进行相应的衔接。对于地价的完善以及地产管理政策的体现都有着非常明显的促进作用。

城镇土地；基准地价；更新调整

我国的土地有偿使用制度在市场经济的带动下，发展越来越迅猛。随之而来出现了土地的稀缺性以及需求性的问题，从而造成了土地价格不断地在发生在变化。我们应该了解地价变化的原因与规律，通过科学合理的调控来对土地市场进行有效地指导。因此，对于土地基准地价要及时地进行更新。但是在一些城镇发展过程中，由于市场机制与大城市相比存在着一定的问题，导致土地管理工作不能满足市场发展的需求。

1 城镇基准地价更新现状分析

1.1 城镇土地市场发展缓慢，存在不规范交易现象

对于我国许多的城镇而言，占地面积都不会过大，而且常驻人口也并不多。在这类型的城镇中，只会配备一个商业服务中心。因此，许多的商家为了获得更多的利益，会针对商业服务中心周边的土地进行竞争。这也就造成了城镇中心的商业用地结构分布通常都是在街道两侧，并没有形成单纯的商业用地。而且在城镇中，许多的商铺价值只会体现于一层铺面，并且在进行转让或者出让时，许多的交易都不会按照正规的商业用地规定来进行，通常都是以70年的住宅用途来进行交易。这样的因素存在，就导致城镇商业用地也是以住宅用地进行土地登记。但是，由于城市规模较小，商业中心较为集中，在地价上则体现出了商业用地的价格。造成这些问题的原因，我们可以从城市土地市场来进行分析。首先由于土地市场的发展不好，在土地交易过程中存在着大量的隐形土地交易。而且城镇土地管理机构所掌握的交易信息又比较少，这样就造成了地价样本数量对基准地价评价不足的问题。虽然对于一些临街的商铺以及城镇中铺面可以进行地价收集，但是主要还是以商业用地样本为主，对于一些住宅用地等方面的样本的收集非常困难。由于缺少相应的数据统计，加之我国许多的城镇经济发展水平还不高，导致了地价评估管理工作的滞后。虽然有时会聘请一些专业人士进行地价评估，但是在进行过程中，由于对当地情况的不了解，无法对其进行准确的评估，从而造成了地价评估的失真。

1.2 城镇土地规划不完善，缺少专业度

我国城镇用地无论从专业化还是功能性，都无法与大城市进行相比。许多城镇并没有明确地对用地进行区分，这样的问题主要是由于城镇经济发展低下，管理人员的思想意识并没有达到相应的专业化。由于存在的这些问题，导致了城镇中商业中心与住宅，甚至厂房并存的现象。这也造成了城镇用地类型的重叠性，给基准地价评估与更新工作带来了严重地阻碍。

1.3 城镇土地管理工作理念较为陈旧

由于城镇经济条件的限制，城镇土地管理工作还呈现出较为陈旧的管理理念。虽然有的城镇已经开始意识到规划的重要性，但是在实际工作中存在着许多的问题。有的城镇逐渐开始了城市性的规划，也对土地功能性进行合理的安排，但是落实到更详细地工作时，就出现了盲目用地的问题。比如：建筑密度、规划与用途、开发用途等规定。而且地方政府片面地追求政绩，只要有项目就开始盲目地进行土地使用，而且一些投资者为了获得更大的经济利益，把土地用途进行了更改等等。

2 城镇基准地价更新方法体系

2.1 按土地级别进行更新方法的选择

按照国家相关的规定，我国的基准地价需要三年进行一次一时更新。通过更新的新基准来对土地价值进行新的评估。在基准地价更新工作开展过程中，一定会涉及到土地级别更新。但是如果还是以传统的更新方式来进行，那么将会浪费大量的资源。从本质上来讲，也与现代化的基准地价更新原则产生了矛盾。因此，在进行城镇土地级别更新时，可以采用级别界线修订的方法。这里需要提醒的是，这种方法存在一定的随意性，为了能够更好地完成城镇土地级别更新工作，笔者建议要坚持节省资源以及能够为基准地价提供帮助两个原则。基于这两点需求，应该选择计算机定级与级别界线的修订为主要的更新方法。除了能够为下一次的土地级别更新提供支持外，还可以在进行定级过程中，对一些定级的因素进行及时地调整。但是这种方法需要有一定的资金支持，一些不经济条件不允许的城镇，应该选择更适合当地发展的修订方法。

2.2 基准地价更新评估

（1）要针对商业路线区段价进行评估。我们在进行这方面的评估时，应该通过几个步骤来进行：①需要对城镇商业区进行划分；②制定调查资料；③制定相应的评估标准；④对商业区段价进行评估。在进行商业区划分时，需要针对不同的街道制定不同的路线价，不允许出现路线区段跨级别。在商业服务较为发达的街道进行规划时，可以把整条街道进行多段划分，并且按照划分出来的区段来进行估价。针对城镇街道评估时，商业路线价的评估途径需要以地价样本直接测算与因素比较测算两者进行综合测算，通过分析测算出来的结果再以市场交易样本测算结果为主，以因素比较测算结果为辅。对于城镇基准地价的比较分值计算方法，应该采用多因素加权求和法来进行，这样才能满足评估需求。

（2）对于城镇住宅区片价的评估。由于城镇的土地市场发展的情况，我们是无法利用地价样点来对片区进行地价评估。所以在开展城镇基准地价评估时，我们应该采用两种方法来进行：①有足够地价样点的片区，可以采用平均或者加权平均值来进行价格评估。②没有足够地价样点的片区，我们需要采用因素比较法来分析对这个区片地价影响的各个因素，然后总结出各个片区的土地质量指数，通过分析与研究来对不同片区的土地价格进行推算。

3 充分体现地产管理政策

基准地价是政府所颁发的文件，可以说对于基准地价制定的合理性直接影响到了整个社会的发展。所以，基准地价更新需要在一定程度中充分地体现地产管理政策。城镇需要发展就需要进行一定地经济活动，一些经济条件一般的城镇为了能够吸引到投资，通常会以较低地地价政策来进行招商。但是经济条件较好的城镇，在地价政策方面则会采取高价的方式。无论是哪种情况，都会直接影响到城市基准地价水平的好坏。如果采用较低的地价，这样很容易影响到政府土地收益，甚至让国家资产流入到个人以及单位名下。如果采用较高的地价政策，会对当地的经济发展产生一定的影响。比如：如果住宅用地的地价过高，在一定程度上会造成住宅价格过高，让许多民众买不起住房。所以我们要结合当地发展的实际情况，制定出一套能够促进城镇经济稳定发展的基准地价标准。要汇集各个相关部门的工作人员进行商讨，对各方面所提出的意见进行综合性地考虑来制定出基准地价标准。这样才能确保能够促进当地经济发展，又能体现出地产管理政策。

4 结语

随着我国市场经济的不断发展，某些城镇基准地价评估更新体系开始呈现出越来越多的问题。因此，我们需要结合当地实际情况，通过不断地完善与发展，才能确保当地经济的发展。

[1]杨小雄，何志明，冯小丽.基于地块变化对比与地价验证的土地级别更新方法[J].资源科学，2006（06）.

[2]姚继兰，等.小城镇基准地价更新方法研究[J].西南农业大学学报（自然科学版），2006（04）.

F293.2

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1673-0038（2015）37-0291-02

2015-8-12