刚需成坚强后盾楼市转入“白银时代”

赵月

曾经火热的中国楼市在刚刚过去的一年中不断降温，市场在观望中担忧崩盘的情绪加重。对此，国务院总理李克强日前在达沃斯表示，“中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的。至于房地产市场在一定时间内出现调整，这也是正常的。” 专家指出，刚性需求将支撑楼市继续前行，预计今年下半年房地产市场将可能回暖

房地产“退烧”属正常调整

2014年，无论是成交还是房价走势，都佐证了一年来房地产市场的调整。数据显示，2014年1—11月份，全国商品房销售面积、销售金额双双同比回落。而新房价格环比下跌城市数量，也从5月份起连续7个月不断增加。二手房价同样明显下调，9月份时，70个大中城市全部环比下跌。

自“9·30”房贷新政、央行降息等政策出台以来，冷清的楼市有了些许转暖迹象，多地商品房成交上扬，但这并未扭转房地产行业业绩、利润下滑的趋势。

中原地产市场研究部统计数据显示，已公布的去年11月销售业绩的33家上市企业中，超过19家不足85%的企业，已基本不可能完成年度任务。与此同时，大小房企之间的业绩分化也在进一步拉大。

中国房地产业协会名誉副会长朱中一在接受采访时表示，2014年房地产市场已进入“新常态”，“真正步入了增速换档期、结构调整期、政策完善期，以及品质提升期”。

“居民住房普遍短缺、企业拿地开发就能赚钱的时代已经过去。”朱中一如是说。华远集团原董事长任志强也称“希望所有企业做好长期的思想准备。”SOHO中国董事长潘石屹更感叹房地产地位不如从前，“日子一天不如一天，肯定是走下坡路”。

在许多专家看来，楼市从热变冷是回归真正市场化的一种调整，属于正常现象。经济学家樊纲认为，中国房地产市场过去发展过热，如果总是在那种亢奋、过热的状态下，拿块地就能挣钱，那太不正常了。

“经历了成长的高峰期，甚至是野蛮生长时期后，目前房地产行业进入调整期。”中投顾问房地产行业研究员殷旭飞表示。

国家信息中心宏观政策动向课题组的相关报告认为，房地产市场在经历多年的快速增长后，在始于2010年的最新一轮史上最严厉的限贷限购调控政策影响下，调整开始不断加深。由于房地产调控长效机制建设即将完善，严重改变市场预期。此外，经济下行压力与货币政策从紧，也是加剧房地产市场调整的重要因素。

去库存仍为主旋律

进入2015年，随着年度宏观数据的依次披露，如：去年中国GDP增幅7.4%，PPI增速继续下滑，12月70个大中城市中，66个城市房价环比继续下滑……结合当前国际经济整体发展依旧低迷等，我们明显地感觉得到，今年开年后的大势依旧严峻，最为关键的是在“白银时代”购房者心态发生重要改变：理性大于冲动性。这必然给今年的楼市发展带来利空的影响。

但中国房地产市场的刚性需求是长期存在的。李克强指出，中国的城镇化正在稳步推进，潜力巨大。中国政府将加大城市棚户区和城市危房改造力度，保障困难群众的基本住房需求，最终实现全体人民住有所居。

中国房地产市场的刚性需求是长期的，并将带动国内相关行业和产品供给，房地产市场在一段时期内出现调整也是正常的。

北京师范大学房地产研究中心主任董藩近期在出席某论坛时称，从形势上来看，2014年楼市的压力还是比较大的，即使受政策宽松的影响，2015年也将延续这一现状，因为客观事实摆在这里，近期央行也开始“放水”，增加了市场货币的投放量，三四线城市可能市场交易会略有提升，但局势也不容乐观，因为之前开发量过大，仅仅靠这些经济政策的影响还是不够的，在建的面积和客观形成的库存量，开发商想要在短期内摆脱这种投资困境是不太现实的，未來至少还得用三至四年时间来消化库存。

不过，对于后市，在董藩看来，不能因为近期市场的波动就否定房地产的地位，房地产业在整个国民经济当中的地位，不是谁想否定就能否定的，它现在仍然处在上升期。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从短期内来看，当前市场仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律，楼市基本面并没有实质性改变；而从中长期来看，经济基本面下滑的压力还会导致2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来，迟早还会面临去库存的压力。

刚需支撑楼市前行

对于楼市的波动被夸大为崩盘前奏的声音，专家认为，房地产“崩盘”说是忧虑过度。一方面，宏观经济仍然有很大的发展后劲；另一方面，刚性需求将支撑楼市继续前行。工商银行董事长姜建清表示，中国内地始终对房地产有非常强的需求，库存过度的地方可能需要作出调整，但经过一段时间调整后会达到一个稳定均衡的状态，不会造成重大风险。

交通银行金融研究中心研究员夏丹认为，中国人素来有以“拥有自己的房屋”作为安身立命必要条件的传统，这导致刚需一直是推动楼市发展的一大力量；其次，决定购房需求规模的长期因素是人口增长，人口流向即代表市场运动方向，大城市的集聚效应与三四线城市对人员流动吸引力匮乏的对比，正是这一关键因素在起作用。

“历史上，日本和美国房地产泡沫均产生在城镇化率达到75%以上，并且经济增速较慢的情况下，而中国城镇化仍有发展空间，且经济保持中高速增长，因此出现崩盘的可能性不大。”国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁指出。业内人士预计，由于目前商品房库存量巨大，未来房地产行业将会进入底部徘徊周期。2015年下半年开始，楼市有可能回暖

相关机构指出：自去年四季度开始，从上至下都已经达成救市共识，限购逐渐取消，信货开始松动，降息等利好出现，部分地方政府重启购房补贴；又如近日四川全面取消“限购、限价”，“放开90/70”等一系列的救市政策此起彼伏，表明了政府维稳楼市的决心，也看到了在去库存后，楼市向好的可能性，但这最早或出现在今年下半年。因此，今年整体市场或以先抑后扬运行。