基于昆明市商品住宅市场系统研究

云南外事外语职业学院经济管理学院 谭彐琼

基于昆明市商品住宅市场系统研究

云南外事外语职业学院经济管理学院 谭彐琼

摘 要：近几年，随着经济的快速发展，昆明市商品住宅市场规模逐年扩大，商品房品质逐步提升，但在高速发展的同时，也伴随着房价逐步走高、商品房投资额增幅加大、市场内部结构不合理等现象。本文基于住宅市场的一般发展规律，以商品住宅价格系统作为主要研究对象，分析了商品房住宅市场的影响因素，在系统动力学理论基础上建立了昆明市商品住宅市场的系统动力学模型，分析了系统动力学因果关系图，构造了系统结构和反馈关系，从系统的角度全面分析昆明市商品住宅价格系统，对昆明市住房以及商业市场发展进行有效的预测，为昆明市商品住宅市场涉及的相关政策提供有效的理论依据。

关键词：系统动力学 政商品住宅 因果关系

1 引言

商品住房在我国经济发展过程中发挥着越来越重要的作用，商品住房在我国地产和国家税收收入中都起到举足轻重的影响，以近几年经济发展的过程为例，昆明市住宅房地产发展过程相对较快，由于面临了住宅供需之间的不合理结构，在处理供需结构过程中存在以下的问题与挑战。

(1)宏观经济：在2008年以后面临世界金融危机的影响，国家GDP增长缓慢，通货膨胀率在逐渐加大，国民消费需求受到严重影响。

(2)城市发展：由于国家在大力推进城市化的进程，城市的流动人口在逐年加大，给城市的房地产带来了很大的压力。

(3)需求主体：由于地方面临更多的利润诱惑，相当大的一部分投资进入房地产市场，房地产面临需求冲击。

(4)宏观政策：微观的经济调控政策会减少消费，宏观的经济政策在一定程度上会鼓励投资，政府面临的宏观调控政策有限。

(5)土地市场：土地市场存在严重的供需不协调现象，土地价格的增长过高带动了地方价格的增长。

通过对昆明房地产市场的调查我们可以发现，本文涉及的相关模型非常适合系统动力学的相关研究，通过对房地产建立仿真模型并对发展趋势进行预测与分析，以保证昆明市商品住宅健康稳定地发展。

2 系统动力学基本理论概述

系统动力学(System Dynamics，简称SD)是一门建立在信息反馈学科的学科，能够使社会科学领域和自然科学领域各个学科进行结合，并进行沟通。也是系统科学中的一个重要分支。其理论的缔造者是麻省理工学院的福瑞斯特教授。系统动力学既是一个认识系统问题和处理相关系统问题的综合性、交叉性学科，又是一个信息反馈的学科。

2.1 系统动力学的重要概念

系统动力学通过对系统进行分析与综合研究和解决复杂系统的问题。在研究过程中我们首先要对系统进行定量和定性的分析，从而确定数学关系，对数学关系进行模型的分析，通过对数据和关系之间的建立进行仿真实验，实现定量和定性之间的协同集成。

2.1.1 信息反馈

所谓信息反馈指的是相关信息的传递和回收。在涉及商品房的信息反馈时，系统内同一单元和同一模块之间的信息输入和信息的输出就是反馈。按照反馈的种类我们可以将其分为正反馈和负反馈两类。正反馈的特点是在运用的过程中逐渐地自我加强。负反馈的特点是在达到目的过程中逐渐寻求自己需要达到最优化的过程，在未达到目标时不断地做出相关响应。表1显示相关反馈过程。

表1 相关信息反馈表

2.1.2 系统流图

系统动力学的流图主要包括状态变量、速率变量、辅助变量和常量，其一般形式如图1所示。

图1 系统流图

状态变量：是在对系统的累积效应描述的变量，它直接地反映了信息、能量、物质等对时间的积累，在系统过程中其是一个点数，可以在任何时间点进行检测。

速率变量：在系统中我们对累积效应变化快慢的变量称为速率变量，反映了变量的时间变化，对系统的变化速度和决策幅度变化进行了描述。

辅助变量：在系统决策过程中对中间变量描述的量我们称为辅助变量，它反映了速率变量和状态变量之间的信息传递。

常量：在一定时期内变化非常小或者是不变的量称为常量，在系统中一般作为局部目标或标准出现。

2.2 系统动力学研究问题的主要步骤

应用系统动力学研究问题大体可分为7步：系统分析、结构分析、构思流图、建立模型、模拟模型、模型评估和政策模拟。在模型评估阶段，如果模型评估不合格，就要对模型进行修改，返回第一步，重新进行系统分析、结构分析和构思流图。如果合格，就进入政策模拟。系统动力学研究步骤如图2所示。

图2 系统动力学的研究步骤

3 昆明市商品住宅市场的系统动力学模型

对于商品住宅系统来说，它具有典型的复杂系统特性，我们可以根据商品住宅市场系统各项商品房市场的影响和系统结构，在本文中将昆明市住宅市场分为四个子系统：土地供应系统、城市人口系统、区域经济系统和住宅供需系统。这些系统和因素之间相互影响，相互促进，共同推动房地产市场的开发。然后通过运用系统动力学专业软件vensim PLE建立系统动力学模型。

3.1 模型主要指标及变量

本模型共选取了40多个变量进行研究，模型中涉及相关变量有：GDP、城市人口规模、城市、住宅需求和空置土地面积，见表2中标明灰色部分。主要的速率变量为：人口净增长率、住宅供给、新增需求、经济增长速率、新增供给。辅助变量为人均可支配收入、房价收入比、住宅价格、供求比、新竣工住宅面积、空置土地面积、新成交土地面积、施工延迟时间、土地价格、楼面地价以及各个影响因子。常量为人均住宅面积、容积率和基准地价。

表2 昆明市商品住宅市场系统动力学模型主要变量及其类型定义

3.2 系统因果反馈图

分析商品住宅供求系统，首先分析住宅供求及其影响因素之间的因果关系。在本文中我们涉及到的变量达到40多个，关系到模型中的反馈关系图。关于上文分析和假设，本文建立了昆明市商品住宅系统反馈因果的关系，如图3所示。其中“+”号表示促进和增加，“—”号表示抑制和减少。从图中我们可以看出昆明市商品住宅市场的影响机理。

由图3可知，城市人口子系统涉及人口自然增长率、迁出人口、迁入人口等。地区经济子系统涉及经济增长系数、经济增长、城市GDP 等。有正反馈：经济增长系数+经济增长+城市GDP+经济增长。住宅供需子系统，有正反馈：基准地价+土地价格+楼面地价+综合成本+住宅价格+房价收入比+住宅需求+供求比+企业开发意愿+新成交土地面积+土地价格，负反馈：施工延迟—新竣工住宅面积—住宅供给—供求比—住宅需求。土地供应子系统，有负反馈：土地规划—空置土地面积—新成交土地面积—空置土地面积—新成交土地面积。

3.3 系统流圈

通过对本文中的4个子系统(地区经济子系统、城市人口子系统、住宅供需子系统和土地供应子系统)之间的分类，建立昆明市商品住宅市场影响的系统流图。分析昆明市商品住宅系统，首先要分析住宅供给及其影响因素之间的因果关系。系统所选择的主要变量有40多个，主要因果关系见图4。

4 结语

在本文中我们根据系统动力学原理对昆明市商品住宅市场的外部和内部因素进行分析，并运用系统动力学的软件vensim PLE对昆明市2005～2015年商品住宅市场进行预测与分析，为昆明市制定相应的商品房策略提供相关的理论依据，动力学系统也存有一定的缺陷，在系统的定量研究中存在很多的不足，在参数确定中也存在一定的难度，最为结构化的研究模型可以结合其他模型进行有机合成。

图3 昆明市商品住宅市场系统因果反馈

图4 昆明市商品住宅市场系统流图

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中图分类号：F127

文献标识码：A

文章编号：2096-0298(2015)04(b)-162-03