绿城房地产财务风险分析

海南广播电视大学财会教研室　黄静

绿城房地产财务风险分析

海南广播电视大学财会教研室黄静

摘要:绿城高负债、高杠杆的激进财务政策，造成其债务负担重，资金紧张，具有很大的财务风险，本文从绿城偿债能力、盈利能力和营运能力等方面进行分析，得出降低资产负债率，控制成本，调整开发策略，是绿城控制财务风险的必要举措。

关键词:负债杠杆偿债资金

绿城房地产集团有限公司(以下简称绿城)，国内知名的房地产企业之一。2009年绿城实现合同销售额达513亿元，位列全国第二。至2010年，绿城已连续7年名列中国房地产公司品牌价值TOP10，连续6年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10。然而，2011年风云突变，绿城深陷“信托调查门”、“退市门”和“破产门”。外界对绿城的评价是“2011年关注度第一、负债率第一、危险程度第一的中国大型房地产企业”，究竟是什么原因让绿城变成一座危城？本文利用绿城2011年的年报数据，从绿城的偿债能力、盈利能力和营运能力三个方面分析绿城的财务风险。

一、财务风险的表现

(一)偿债能力表现

通过报表数据计算得到绿城的现金比率仅为4%，远远低于行业标准值20%。说明绿城可以直接用于偿债的资产对公司的债务保证较差。绿城的流动比率为1.24，速动比率0.33。一般来说，流动比率<1同时速动比率<0.5，说明资金流动性差，所以说绿城的资金流动性较差，短期偿债能力很弱。企业正常的净负债北在75%左右，然而计算出的绿城净负债率高达148.7%，创其历史新高，大大高于房地产业的平均水平值66.59%。由此可见绿城无论是长期还是短期，偿债能力都低于行业的平均水平，表明绿城承担很大的债务负担，还债压力巨大。

(二)盈利能力表现

绿城的销售毛利率为33.8%，低于行业标杆企业如万科、中海的销售毛利率，说明绿城成本增加，盈利能力下降。资产净利润率主要用来衡量企业利用资产获取利润的能力，这一比率越高，说明企业全部资产的盈利能力越强，绿城资产净利润率为3.2%，远低于行业标杆企业如万科和中海，说明绿城资产获取利润的能力较弱。

(三)营运能力表现

存货周转率指标的好坏反映企业存货管理水平的高低，它影响到企业的短期偿债能力，存货周转速度越快，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转换为现金或应收账款的速度越快。这样会增强企业的短期偿债能力及获利能力。绿城存货周转率为18%，低于行业标杆企业如万科和中海。流动资产周转率越高，表明企业流动资产周转速度越快，利用越好。在一定程度上增强了企业的盈利能力；而绿城的流动资产周转率仅为19%，总资产周转率仅17%，均处在较低水平，与行业标杆企业有着明显的差距。说明绿城流动资产周转速度慢，会形成资金浪费，降低企业盈利能力。总资产周转慢，反映绿城销售能力较弱。流动资产周转率和总资产周转率从不同的角度对公司资产的运营进行了评价。

二、财务风险的成因分析

从以上的财务风险可以看出，绿城长期、短期偿债能力及盈利

能力都低于行业的平均水平。说明绿城债务负担重，资金紧张，具有很大的财务风险，究其原因，主要是：

(一)在偿债能力方面

绿城是目前国内少数几家专注开发豪宅的房地产业企业之一，背

负打造艺术品和当行业老大两大理想，在行进中遇到了比同业更多的经营冲突。绿城坚持“高进高出，快进快出”发展路径，高杠杆高负债财务扩张手法，借助高杠杆率，手握重金、高价购地，同时绿城为了配合其扩张的投资政策，实施激进的筹资政策，几乎运用了所有能够利用的筹资方式，筹资规模快速扩张。在各种方式中，银行贷款占了最大比重，绿城对银行贷款的依赖度越来越大，新开拓的信托融资，更是增加了融资的不确定性。一系列的扩张融资政策最终导致了绿城现在的高负债率，融资成本不断攀升，加之国家政策的宏观调控，对企业的信贷政策持续趋严，连续提高利率和存款准备金率，融资越发地困难，因此绿城面临前所未有的资金困境。

(二)盈利能力方面

为了追求高品质，打造精品，绿城相当重视楼盘的地段，在拿地时表现生猛，往往不惜高价抢地王，高品质，好地段。理论上，有好“作品”的绿城可以通过高价销售换取高利润，然而事实是，绿城的净利润率、净资产回报率均输给同行。说明绿城中国的销售成本占销售收入的比重较大。原因就在于其成本、费用控制不力，高价拿地王，导致土地成本和建安成本增加。2008年到2011年上半年，绿城的每平方米收入成本构成中，土地费用占比节节走高，分别为12%、12%、18%、22%，土地费用占比增加，直接挤占了绿城的利润空间。此外，绿城一直大举拿地，但并不能马上开工，根据会计准则，项目在开工以前的利息不能资本化，项目发生的行政管理费用却必须计入当期损益。因此，其利息不能资本化，导致期间费用增加，冲减了公司当年的盈利。此外，绿城依赖高财务杠杆，融资成本大大增加，影响其利润。

(三)营运能力方面

绿城的房子要打磨成高端产品，需要慢工出细活，因此，绿城牺牲了速度，其资产周转效率明显低于行业标杆企业，这说明绿城的销售回笼资金的速度很慢。2011年绿城的存货周转天数为2214天，这就意味着一个项目从资金投入到产生会计利润的平均时间在6年左右。此外，由于房地产行业限购、限贷等宏观调控政策影响，绿城产品多分布在限购区域，又多是受限购令影响的高端产品，宏观环境的变化带来的不仅仅是融资渠道的缩减，更是导致了房地产市场的销售困境，绿城面临巨大的销售回款压力。一方面是绿城产品的高价格制约；另一方面，产品区域的单一也制约着绿城的出货速度，因而很难获得自有资金来周转，加大其财务风险。

三、控制财务风险的措施

绿城高价拿地王，土地成本增加，短期负债增加，项目周期过长导致资产周转过慢和利息成本增加，项目多集中在限购城市的高端物业，销售情况受到很大的影响，利用高杠杆进行融资，融资成本增加，造成了绿城现金流短缺，加剧了整个资金链的断裂，财务危机明显。因此，降低资产负债率，控制成本，调整开发策略，是绿城控制财务风险的必要举措。

(一)降低负债率，控制财务风险

高负债率是导致企业财务风险的最主要原因。因此绿城应该设计合理的资本结构，实施稳健的筹资政策，降低资金成本，控制负债规模，保持谨慎的负债比率，避免无力偿还到期负债甚至资不抵债，减少还债压力，有效防范财务风险。同时实时监控企业的财务状况，及时制定合理的风险防范政策，及时收回各种应收款，制定合理的资金使用计划，保持适量的现金流，保障企业资金正常运转。

(二)控制成本，提高盈利能力

成本控制，是企业提高盈利能力的根本途径，绿城应在确保产品质量的前提下，制定开发阶段、采购阶段、施工阶段的成本计划、成本目标及成本考核制度等，严格做好成本事前、事中、事后的管理和监督，特别对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施。定期对各个项目的各项成本进行全面评估和反馈，做好成本控制工作。质量保障和成本控制并驾齐驱才能实现企业可持续发展和盈利能力实质提高。

(三)做好项目投资评估工作，适时调整投资策略

绿城的开发项目定位主要为中高端产品市场，慢工细磨，项目组合单一，造成其资产周转慢，运营风险高。为此绿城应及时做好项目投资评估工作，适时调整投资策略，一是提高资产周转率，减少项目开工和调整工程进度。还要加大销售力度，通过出售某些入不敷出的生产经营项目获得现金，减少存货，调整土地储备量，增强资金回笼力度，提高资金利用效率，实现财富增值，采取稳健型的投资策略。二是进行投资战略中心的偏移，减少了对资金需求较高的投资项目，转而加大开发资金需求相对较少的项目，如商业代建工程，从而减少资金流出，寻找新的利润增长点，积极参与保障房建设促进企业规模扩大，由扩张性投资策略转向稳健性策略，从而达到实际增长率与可持续增长率相等的均衡水平。

参考文献:

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