析地铁可持续融资路径抉择

沈阳地铁集团有限公司　迟维旗

析地铁可持续融资路径抉择

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摘要:随着我国城市化进程的不断加深，城市道路交通的拥挤压力在不断的增大，给市民在出行上与工作上带来了巨大的不便，使地方政府疲于应付交通问题而没有把全力的侧重点放在经济的建设上，最后城市在经济发展上不但达不到预定的目标，还有可能导致逆城市化现象的过早与畸形出现。因此，如何利用到地下空间或者空中优势，把一部分出行的市民进行引流到由政府为主导的交通方式上也就成为未来城市交通发展的主要方向。本文主要从地铁建设的相关工作出发，对其在可持续融资路径上进行浅析，以期能为我国相关城市在地铁融资工作上提供一份参考资料。

关键词:地铁建设融资可持续性物业模式

近年来，我国部分已经初具规模的大城市都开始规划设计或者已经拥有地铁，从个别城市多年的发展经验来看，其对规模较大城市在发展历程上具有较为重要的推动作用，目前建有地铁的城市，其在交通上已经离不开地铁所提供的交通服务。然而，从地铁建设融资模式来看，我国不同城市所选用到的融资方式是不尽相同的。例如，常见到的有政府与民间共同合作的关系（PPP模式）、政府运用非政府资金的融资模式（BT模式）以及政府转让给私营企业进行管理的模式（BOT模式）等。但是，从目前的实践经验来看，香港与深圳所选用到的“地铁-物业”模式更加具有可持续发展能力，下面对相关模式进行浅谈，希望促进我国地方政府在地铁融资工作上实现可持续路径。

一、目前沈阳地铁融资工作的主要模式

(一)银行贷款

所谓的银行贷款是指银行根据国家制定的相关政策将资金发放给所需要的个体或者单位，但是前提是必须在规定的时间内归还贷款资金。这里需要指出的是，在不同的国家甚至不同的地区，银行贷款的方式和利率是有差别的，这点需要尤其注意。从地铁项目的建设情况来看，其具有投资规模较大、工期较长以及资金回笼时间长等特点，部分地方政府由于财政压力较大，在短时间内无法把某一部分的资金全部投入到地铁建设上。因此，银行贷款成为了当前地铁融资最为主要的一种方式。

(二)融资租赁

所谓的融资租赁通俗简单的说就是出租人对承租人承担一定的条件。然后以融资为目的进行购买，在此过程中需要收取一定得租金费用，这样就可以将租赁物品长时间给租赁者使用，这种模式最大的一个特点就是租赁物件的所有权只是出租人为了控制承租人偿还租金的风险而采取的一种形式所有权，在合同结束时最终有可能转移给承租人，出租人在整个的过程中只是单一的提供金融服务。不过这种模式带有期限性，外部资金往往只对前期进行大力投资，后期主要以维持为主，因此不利于地铁建设的持续性。

(三)发行中期票据

发行中期票据是指按照一定的期限，一般是5到10年为一般标准，是一种十分灵活的发行机制，以达到融资的目的，这种融资的最大特点就是可以根据自己公司的需要来灵活变化，以求实现整个利益的最大化，而且承担的风险相对来说也会小很多。地铁公司采用这种模式，可以在短时间内进行融资，以帮助整个工程项目建设的发展。

二、“地铁-物业”可持续发展模式

(一)“地铁-物业”模式具有的优势

“地铁-物业”模式是我国在地铁融资路径上的一种新模式，主要体现在不再简单的依靠政府的出资，避免负债型地铁融资模式的弊端。其在融资上将依靠可利用的空间上建盖物业，利用地铁建设带有的资源作为建设资金的主要来源，从而进一步的推动地铁再融资能力的提高，构建多元化的融资新模式。

从根本上来讲，交通要道本身就属于商家的必争之地，其为商家带来的客源是商品完成价值的最好渠道，因此无论是哪一个城市，具有地铁口位置的商品楼价值肯定上升一个档次，但是其为商家所带来的商机也是无限的。例如，在广州地铁2号线中晓港站附近的“好彩茶居”，在轨道开通当年利润就上升了30%；番禹的“南岗喜宴”营业额在轨道开通当月上升20%。随着广州轨道3号线、4号线2006年底的全线开通，位于岗顶站出口的天河电影城票房由2006年的600万元增至1652万元，年增长高达175%。

目前，在“地铁-物业”模式上利用较为成功的有我国的香港与深圳，从以上两大成功案例来看，“地铁-物业”模式主要是依靠地铁交通所带来的投融资平台，遵从我国相关法律政策的前提下，对可利用的土地进行物业的上盖，从而在建设地铁的过程中使资源资产化与资产资本化，把物业开发所带来收益投资到地铁建设与运营上，从而在“地铁-物业”上形成良好循环盈利与可持续发展新模式。

(二)构建“地铁-物业”模式的主要原则

在“地铁-物业”的新模式下，将会形成地铁给物业带来商机，物业给地铁提供建设资金的循环模式。所以，在构建“地铁-物业”新模式的过程中，一定要遵循到下面的几个主要原则:

1、坚持地下、地上同步开发建设原则

在该原则上，一定要要求地铁在建设规划之前，就把物业的综合开发进行同时的考量工作，做到规划、设计以及施工同时进行与同时完成，进而实现“地铁-物业”开发的高效率与高效益。

2、坚持市场为主的物业开发原则

在物业的开发工作上，实现市场化的运作办法主要是利用“招、拍、挂”的方式来获取上盖的再造土地。然后再利用市场化的运作办法对上盖物业进行开发与管理，从根本上讲与地铁的开发与管理模式有明显的区别。主要体现在充分的利用到市场化进行运作。

3、坚持防范风险的原则

在“地铁-物业”新模式下，对物业的开发同样需要做好风险的防范工作。目前，在“地铁-物业”新模式下面的物业开发主要以合作为主，地铁经营企业或者单位在利用市场化运作方式的前提下，对具有实力与开发能力的开发企业进行引入，从而降低在物业开发上的市场风险，保证物业开发工作的完成与实现。

(三)加强“地铁-物业”模式构建的一些建议

在加强“地铁-物业”新模式的构建上，目前主要建议参考“具体化”模式，所谓的具体化模式通俗简单的说，就是根据不同地区的实际需要，在充分考虑到自己实际情况的基础上来进行具体化的操作和运行，不被某一种模式所局限到。沈阳地铁开立了市府广场地下商业项目，成立了房地产开发有限公司，根据线路路径，设立轨道交通基金，在承办市政府公租房项目的同时，拟进一步从全方位出发，有计划、有层次的对上盖物业进行综合的开发工作。此外，地铁公司也将根据地铁多元化经营的现状，拓展、创新“地铁-物业”模式，建立地铁的上下游产业链上企业，进入加油站这样资源类领域进行商业运作，运作利润一部分进入城市轨道建设基金，补充地铁建设资本金；一部分作为地铁资金，偿还前期贷款利息。这种加入加油站这种新型模式的模式不仅可以更好的保障整个体系中各个部分的协调发展，并且能最大化的创造经济价值，因为加油站板块的出现，能够很好的拉动整个经济链条的深度，在保证之前模式发展的同时又注入一股新的发展动力。与此同时，还要把新干线上拥有物业等资源进行循环开发，进而形成一个良性的资产运作机制。进而把这个模式的作用发挥到极致，给整个地铁公司的发展带来最大的经济与社会效益。

三、结论（结论段加入对“地铁+物业”模式中，进行经营加油站行业创新，拓展“地铁+物业”模式）

综上所述，“地铁-物业”新模式与其他地铁融资渠道相比具有明显的优势，有利于以地铁为主的城市交通网络的构建，从而在整个城市或者一定的区域上形成良好的建设与管理双循环，而“地铁+物业+加油站”这种创新模式，更能符合当前经济发展的需要，创造出更多的经济利益与社会价值。因此相对来说，其属于可持续式的地铁融资路径。然而，到了实际的操作上，虽然我国香港与深圳已经取得成功的经验，但是由于我国幅员辽阔，各地的实际情况不尽相同，因此各地在利用前，一定要结合本地实际情况进行参考。

参考文献：

[1]盛宇平.深圳轨道交通建设地铁+物业模式前期研究工作的探讨[J]．现代城市轨道交通,2011

[2]高华,尹贻林.城市轨道交通项目负债融资的理论及方式研究[J].都市轨道交通研究,2011

[3]肖翔.轨道交通建设投融资方式选择[J].中国投资,2010