REITs真的要来了？

于洋

众所周知，地产属于资金密集型行业，在库存高企的背景下，没有金融的支持，房企的日子可想而知。而REITS的出现，无疑将搬走压在开发企业背上“库存高”与“融资难”这两座大山。

最近房地产市场暖风频吹。

日前，国务院总理李克强在瑞士达沃斯出席与世界经济论坛国际工商理事会代表对话会时表示，中国房地产市场的刚性需求是长期的，并将带动国内相关行业和产品供给，房地产市场在一段时期内出现调整也是正常的。这无疑给自觉行业失宠的地产商们送来了“定心丸”。

而另一则房地产投资信托基金（REITs）有望在今年上半年开启试点的新闻，更是让业内相关人士振奋不已。

近日，住建部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，表示要建立多种渠道发展租赁市场，推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

难道这一次，中国版的REITs真的要来了？

“不管是什么REITs，只要能够真正落地，对于房地产市场和资本市场而言都将是一个极好的消息。”北京万城睿石投资管理有限公司董事总经理王震宇在接受本刊记者采访时兴奋地表示。“REITs一旦落地，行业的发展必将开启一轮变革潮。”

何为REITs？

REITs即房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写（复数为REITs）。它是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

简单而言，REITs就是一个拥有并运营商业性房地产的企业，它持有如公寓、酒店、商场、办公楼、医院和仓库等在内的房地产资产。其收益主要来自两方面：一是其长期的资本增值收益，二是租金收益，即REITs的分红。

通俗地说就是投资者把钱集资起来买一些物业，然后把这些物业交给专业的REITs公司来管理。物业收的租金和其他收入、包括物业升值的收益，扣掉费用，再回归给投资者。

“要知道，在中国，普通百姓热衷于投资房产，但投资的仅仅是‘买得起的房子，往往是要到售楼处排队摇号，购买后变成不动产，等待其渐渐升值，再转手卖掉。财富阶层则保有几处甚至几十处的房产以待升值。谁也不敢想买下万达广场、华润中心。而在美国，任何人都有机会间接拥有万豪酒店、沃尔玛超市以及曼哈顿的写字楼等优质物业。”在王震宇看来，REITs的落地，将为普通民众提供更便捷、更稳健的房地产投资机会，让普通民众都能够分享物业的租金和增值收益。而对于房地产开发企业而言，通过出售项目给予REITs可提前回笼资金，缩短投资回报周期。从而在一定程度上加速房企的发展速度。这就是REITs的魅力所在。

事实上，REITs通过资本市场向公众投资者发行，已是一个较为成熟的投资品种。目前，全球已有20个国家和地区相继推出REITs，总市值已经超过一万亿美元。其中，美国是全球首个开辟REITs市场的国家，也持续保持着全球第一大REITs市场地位。截至目前，美国REITs总市值超过6000亿美元，占全球REITs总市值的59%。

“从不同的角度观察，可以将REITs划分为不同的类型，由于美国REITs市场最成熟，REITs的种类也最齐全，我们主要以美国为例来讨论根据投资类型与投资目标的不同对REITs的不同分类。”王震宇介绍，根据投资类型（赢利模式）不同将REITs分为权益型（Equity REITs）、抵押型（MorageREITs）、混合型（Hybrid REITs）；根据投资目标（投资范围）不同将REITs分为住宅类、写字楼类、购物中心类、零售商店、工业设施类、工业与办公混合类、医疗保健场所类、出租房类、抵押类、仓库类、专业类等。

“无论哪种形式的REITs，其核心都是将房地产从‘不动产转变成为‘动产。就像普通股票一样，具有高度的流动性，这大大降低了房企以往巨大的资金沉淀压力。同时，这种流动性也增加了投资的安全性。投资者随时可以利用证券市场套现避险。”王震宇说，“如果REITs试点得以落地，中国的房地产行业必将会呈现完全不同的格局。”

久旱盼甘霖

时代真的不同了。正如中国房地产住宅研究会副会长顾云昌所言，“中国的房地产在唱两首歌，第一首是《吻别》，吻别黄金年代；第二首是《牵手》，牵手白银时代。”

2014年，中国房地产也进入了调整期。有业内人士预计，未来1～2年房地产市场将进入中速发展期，过去那种“不愁卖”的时代一去不复返了。2015年，房地产的基调仍是快速去库存。因为对于房企而言，房子销售不畅就意味着资金的大量沉淀。特别是商业地产、旅游地产、养老地产等领域，这类项目投资收益期限拉长，资金周转率变慢，加之融资环境不佳，地产市场缺血情况较严重。

据中国信托业协会的统计显示，截至2014年三季度末，信托业管理的信托资产规模为12.95万亿元，较2013年末的10.91万亿元增长18.70%。其中，房地产信托三季度规模为1.27万亿元，占比为10.38%。与其他领域的配置不同，资金信托对房地产的配置近年来一直表现为比较平稳。但伴随着房地产市场的调整，预计资金信托投向房地产领域今后或将更为谨慎。

众所周知，地产属于资金密集型行业，在库存高企的背景下，没有金融的支持，房企的日子可想而知。而REITs的出现，无疑将搬走压在开发企业背上“库存高”与“融资难”这两座大山。所以从这个意义上来讲，REITs作为除了股权债权基金等融资方式的一种补充，应该说是另外开拓了一种融资渠道。

“在REITs推出后，房企主要负责商业地产、旅游地产的前期开发以及培养，待物业成熟后再出售给REITs，回笼资金转而发展其它。而渴望获得稳定收益的投资者将通过持有REITs获得持续稳定的租金分红收益。如此一来，市场各方各取所需，其乐融融。”一位不具名的青岛地产业内人士更是直言，“无论从哪个角度来说，REITs的推出，对于房地产业都是重大利好。”

没错，对于REITs，我们绝不能简单将其理解为一种融资渠道。它将为房地产的市场带来极为深刻的变革。

“REITs一旦落地，将改变房地产行业的运营模式，并将促进地产开发商的整合进程加快。”王震宇表示，REITs落地后，房地产开发将进入“产业资本+金融资本”时代，房地产行业将进一步细分，房地产价值链进一步得到丰富和完善，出现专门的房地产投资管理公司、物业开发公司、物业管理公司等。届时，品牌房企的开发和管理优势将凸现出来，成为市场上非常有价值的资源，吸引以REITs为代表的金融资本持续关注，从而取得更为快速的发展。另外，透过REITs的投资和运作，将有助于市场对地产商和物业持有型零售商价值重新认识。

“中国已到房地产转型时刻，经营不动产将站到房地产行业主舞台，会倒逼政府放开REITs。”万科北京区域首席执行官毛大庆表示，已是时候开启REITs。下一步当房地产逐渐慢慢远离简单的大开发模式，就会越来越多出现经营型的物业，这些经营型的物业均属于重资产，这就意味着需要有大量的资金流量去盘活，但这资金不能全靠银行。

事实上，关于REITs，大家早已是“久旱逢甘霖”的感觉了。我国REITs的推行进程可以追溯到2002年，整个进程虽有所进展，但发展缓慢，一直没有出现过真正意义上的REITs产品。那么，究竟是什么因素阻碍了中国版REITs的落地呢？

落地不再遥远

众所周知，REITs区别于其他金融产品的根本就在于免税。通过政府让利，提高REITs物业投资的回报率。而这也恰恰是国内REITs试点的最大瓶颈。事实上，免税的初衷就是通过房地产的证券化，让投资者在更广泛的领域享受房地产增值带来的收益。让房地产开发与各行业的地产需求结合起来，使他们得以摆脱物业投入的负担，实现快速发展。

在美国，单边税收是REITs规模庞大的主要原因，REITs无须缴纳公司所得税，REITs投资的房地产资产也属于免税资产。

REITs的“免税”造就了许多企业的财富传奇。比如，全球连锁商业巨头沃尔玛取得成功的利器之一是充分利用REITs的免税政策及美国州的免税规则，实现店铺的“零租金运营”。过程其实并不复杂，沃尔玛不动产在全美国盖超市，盖完之后资产注入沃尔玛REITs，接着，沃尔玛零售租用这些物业，并付给沃尔玛REIT s租金。而美国的REIT s政策规定，每年90%以上的收益要返还给股东。于是，99%的租金又通过金融方式免税回到沃尔玛零售。

但在中国现有的税法框架下，通过长期持有物业获得租金收入再进行分配，需缴纳营业税、企业所得税等各项税收，这在无形中推高了可供选择的物业资产门槛。

众多业内人士认为，物业收益率是否高于10年期国债收益率是REITs发行成功的关键。据测算，当前国内仅有少数商业地产项目的收益率略高于10年期国债收益，其它大多数商业物业的收益均低于10年期国债收益率。由此可见，国内税收体制对商业物业公司不利，导致中国商业物业租金回报率不足以支持发行REITs。如果要发行离岸REITs，回报率要求更高。

“如果政策能在税收层面给予优惠，那么目前一线城市中部分处于核心地段的优质商用物业已经具备发行REITs的条件。”王震宇告诉记者，倘若中国版REITs试点落地，那试点城市也会集中在一线城市，而对象一定是资质较好的项目，但现阶段来看，好的开发商已度过危险期，并不希望进行REITs将利润分一杯羹，而危险性较大的项目，又不能当作试点，因此，处于比较尴尬的阶段。

目前，虽然中国地产企业已开始零散地做一些商业地产项目的打包上市，但政策限制及交易平台的缺失对于房地产金融化依然造成一些阻碍。与此同时，中国房地产开发公司的资产规模，也可能限制其资产证券化的进展。

再者，部门之间的利益博弈会推慢这个节奏。“因为单从产业基金来看，REITs是房地产产业基金，所以应该归发改委管。如果从它的交易模式来看，REITs是一个以房地产为投资对象的封闭式基金，应该归证监会管。如果仅从它的组织形式来看，从法律关系来看，又是一个信托关系，是产权人、所有者跟经营者分离，现金收益跟契约安排来流动，又是一个契约关系，所以体现了一个信托关系，应该又在银监会这块。而从全球来看，房地产涉及到货币政策非常明显，房地产的波动涉及到大量的开发信贷跟个人信贷，房地产资产价格的波动，对货币政策的传导影响很大，从某种意义上讲央行也应该管。”王震宇无奈地说，这种博弈也构成了REITs迟迟无法出台的一大原因。现在就有四个金融监管部门可以插手管它，大家都在争取，都希望站在自己部门的角度设计出REITs的产品。

另外，国外REITs的发展得益于既熟悉商业房地产特点，又熟悉公开市场运作的程序和方法的庞大的、专业化的管理队伍。显然，我们缺乏足够的专业人才。在这些条件的限制下，中国REITs的发展自然需要一定时间的调整、完善与积累。

“多年来，中国版REITs总是撩拨着业内人士的敏感神经，但都迟迟未能成行。实际上，REITs能否成功落地的关键在于政府的推动。只要政府大力推动，住建、财税、证监、保监、银监等部门建立联动机制，共同为REITs提供配套发展环境，REITs落地并不遥远。”王震宇说，“事情正在悄悄起变化，目前我们已经看到了一些积极的信号。虽然还面临政策层面的限制，但REITs有望以试点方式先行放开已成为业内人士的共识。而对于资本市场与房地产市场的企业而言，大家能做的就是沉下心，做好产品，等待行业大变革的来临。因为这一次，REITs恐怕真的要来了。”