中铁诺德25亿逆势夺下京南“地王”

刘德炳

数据显示，2014年北京写字楼市场新增供应套数4994套，新增供应面积165.2万平方米，成交3720套，成交面积为127.74万平方米，成交均价为18049元/平方米。同比2013年，上述各项数据均有回落。其中成交套数下滑超五成。面对低迷的市场，作为央企中铁建工旗下的北京中铁诺德房地产开发有限公司（下称“诺德地产”）去年10月却以25.8亿元的高价逆势在北京丰台区拿下京南“地王”。

多位分析人士认为，诺德地产之所以敢豪掷巨资逆势拿下京西南板块，在于其对北京商业地产的乐观预期以及对其产品稀缺性的自信。同时，央企雄厚的资金实力亦是其整体项目顺利运行的保证。

逆势出手

2014年10月13日，北京市丰台区科技园区东区三期1516-62、63、64、65号其他类多功能用地进行挂牌出让。这次拍卖共吸引中铁建工、华润、方兴、龙湖、华夏幸福基业5家房企竞拍。经过多轮竞拍，该宗地由中铁建工旗下的诺德地产以25.8亿元收入囊中，溢价率达56%，折合楼面价为15718元/平方米。该宗地位于西南四环外，丰台区花乡四合庄，此地块以“七通一平”形式供地。地块面积5.47万平方米，总建筑面积高达16.41万平方米，挂牌出让起始价为16.50亿元，竞买保证金为5亿元。

诺德地产董事长王景明评论说，“从最近拍地情况来看，我们已感受到房企拿地热情开始回暖。此次竞拍也预料到会遇到强有力的竞争对手。但我们有志在必得的决心。”

王景明表示，目前中铁建工集团总部及项目公司都在丰台，所以拿地还是以丰台为落脚点。近几年丰台科技园区快速发展，诺德一二期已经为科技园区东三期的启动打下了坚实基础，本次取得地块将再为园区发展贡献力量。中铁建工集团关注丰台已久，会持续在丰台拿地发展。

分析人士认为，央企在土地市场上的活跃表现，主要因其对未来商业地产的乐观预期。这位分析人士告诉《中国经济周刊》：“央企本身在房地产市场上的话语权较重，对于土地市场的把握较为准确。诺德的产品线已经覆盖了中国多个大型城市。”

来自戴德梁行最新的数据显示，2014年四季度北京甲级写字楼整体市场平均租金较为稳定，环比上涨0.41%，至每月每平方米389.20元（63.28美元），同比上涨幅度为2.26%。

专家认为，北京是过去4年间唯一一个可租赁面积始终稀缺、总体空置率低于4%的城市。这主要是由于过去几年间，金融机构、TMT（科技、媒体和通信）类企业和专业服务机构的持续高速扩张，使得新入市的高端写字楼项目吸纳速度较快。

诺德地产在北京所打造的诺德中心就是京西南区域的高端写字楼综合项目。公开资料显示，10多年来，诺德地产已孵化出众多地产项目，并向华南、华北、西南、西北、东北、海外等区域拓展。目前，诺德地产拥有北京诺德中心、天津诺德中心、上海诺德国际中心、上海诺德国际广场、成都西南总部基地、深圳诺德中心、广州诺德中心等高端商务写字楼、地标性商业建筑。目前，公司在建项目开发面积超过270万平方米，资产总额150亿元。

三期的优势

近年来，诺德地产试图通过其项目在丰台科技园区东三期项目的扩张，打造北京南城商业地标，提升整个区域的形象。诺德三期依然如此。

据公开资料显示，丰台科技园东三期，秉承城市规划设计导则，强化区域三维空间形态，充分利用区域地下空间，打造城市活力商业带，串联总部经济区建成区与东区，在与东区“两轴”的交会处形成“商务会展中心”及“活力商务中心”。整个园区规划以大型购物中心、特色商业、体验式休闲商街为主，有效结合综合性商务服务及立体化地下空间建设，形成总体量约50万平米的商业活力带，打造北京南部功能丰富、最具活力和魅力的商业核心。

面对2015年即将面市的北京诺德中心三期产品，诺德地产寄予了较高期望。诺德地产总经理杨志强表示，在诺德中心三期的规划建设中，将有效地吸取前期产品的经验，凭借其核心的区位、高端的配置、顶级的配套、雄厚的品牌实力，使得三期项目更进一步，使其能够真正与前两期产品形成合力之势。有一期二期产品的热销在前，北京诺德中心三期产品必将会受到市场的热捧。

杨志强预计，未来随着众多高端企业的入驻，北京诺德中心凭借其超大的体量，高端的商务办公氛围，必将升级总部经济区，成就京西南商务之巅，使得诺德中心真正成为整个丰台科技园乃至京南商务地产的代表。

数据显示，北京的写字楼市场依旧是全国最为畅销的板块。高力国际研究部中国区董事谢靖宇表示：“2014年北京经济增速尽管小幅放缓，但大致保持平稳。北京写字楼市场空置率保持低位徘徊，空置率维持在5%以下，全国最低。租金方面，尽管北京市场租金自2013年第一季度上至最高点之后，已历经连续7个季度的调整，但仍为全国最高。”

高力国际预计，受益于北京市场稳固的基本面，高租金水平和资本值的增长潜力，北京写字楼投资市场将在2015年继续受到青睐。然而，有限的投资机会或将导致一些风险容忍度较高的投资者在新兴写字楼市场中寻找机会，比如位于丰台区和通州新城的项目等。资产表现或保持相对平稳，资本值稳中有升，回报率小幅萎缩。

杨志强认为，在平稳积极的宏观大势下，凭借北京诺德一期和二期良好的销售基础、商业氛围及区域优势，诺德三期定会有意想不到的市场突破。

深耕京西南

诺德地产早已将京西南区域视为深耕要地。随着诺德中心自身产品的升级，丰台区域的土地市场亦不断水涨船高。据最新的数据显示，1月7日，北京迎来新年的第二场土拍会，丰台区域共有3个地块挂牌竞价，总起始价达75.15亿元。

市场的热捧对诺德中心起到了积极的推动。反过来，诺德中心又提升了区域发展。

如今，北京诺德中心一期业态已经售罄并已全面启用;其二期位于北京汽车博物馆南侧，建筑面积21万平方米，包括一栋200米高的区域第一高写字楼、4栋总部独栋写字楼以及两栋总裁行政公寓。目前，二期项目仅剩超高写字楼和商业在售。

2015年，随着北京诺德中心一、二期全面启用，将有效地完善丰台科技园区商务办公环境，真正成为升级总部经济区的地标综合体。

从2011年底起，北京诺德中心一入市就掀起了北京写字楼市场的热潮，其销售业绩更是不断刷新北京写字楼市场的纪录，热销、大单签约、企业争购不断，使得项目连续三年蝉联北京写字楼市场销售桂冠。

北京诺德中心项目总经理黎生伟对《中国经济周刊》表示：“随着诺德中心一、二期的全面启用，再造区域中心目标已经初步实现。如今再造诺德中心三期，就是希望能够一直不断地深耕这个区域，通过我们的努力将这个区域进一步提升，让整个东三期成为北京商务市场上‘产城一体化’发展的典范。”

2014年7月，北京市政府办公厅发布《北京市新增产业的禁止和限制目录》，规定城市功能拓展区，东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目（高端产业功能区除外）。

而紧邻南四环的诺德中心则变得更加炙手可热。也正是因为诺德中心项目取得的成功，让诺德地产更加看好丰台科技园这个正在不断完善的总部商务区。

亚豪机构市场总监郭毅表示：“诺德中心三期项目的入市将为京西南提供更加充足的产品供给，以满足该区域投资和自用的办公需求。”

据了解，经过20余年的发展，丰台科技园已成为北京发展高新技术产业的重要基地和全国知名的总部经济聚集区。园区拥有5000家左右的企业，总部经济特征明显，发展势头强劲，是南城发展的重要引擎。

北京诺德中心项目党委书记刘巍对《中国经济周刊》说：“随着丰台科技园的不断完善，相信在不久的将来，这里将成为京城世界级商务区的又一代表。而诺德在此再拿新地块，意味着我们的项目将成为区域内体量最大、配置最高、企业最多、位置最佳的地标级项目。我们希望通过不断深耕这一区域，在实现企业效益的同时，也让关注多年的丰台科技园能够更好地成长。”