房地产开发企业纳税筹划研究

□张 莉

一、现阶段房地产纳税筹划的研究现状

1．营业税。营业税是指从中国境内来看，应税劳务的提供、不动产的转让和无形资产的销售都属于征收的营业税。营业税的税目有9 个，分别是:邮电通信业、服务业、转让无形资产、交通运输业、销售不动产、金融保险业、文化体育业、娱乐业、建筑业。其中涉及到房地产开发企业的税目就有:转让无形资产(例如转让土地使用权)和销售不动产(例如销售商品房)，如果房地产开发企业下属设有施工建设队的还涉及到建设业。

2．土地增值税。土地增值税是指土地使用权的转让和房产的转让等所征收的一种税。房地产开发企业日常所涉及发生的经济业务中有:国有土地使用权的有偿转让及地上房产的有偿转让等行为都应该对其进行征收土地增值税。所以对于房地产开发企业涉及的主要税种之一的土地增值税来说主要实行四级超率累进税率，因此房地产开发企业要把它作为重点筹划对象。

3．企业所得税。企业所得税是指在我国境内一切的企业(不包括外商投资企业和外国投资企业和外国企业)所征收的一种税。这些缴纳的钱主要是根据中国境内外的生产经营和其他经营所获得的收入。除个人独资企业、合伙企业不缴纳企业所得税外，凡在我国境内，企业和其他取得收入的组织都为企业所得税的纳税人。

(二)房地产涉及的其他税种。

1．城建税与教育费附加。城建税和教育费附加就是指单位和个人从事生产经营过程中除了要缴纳营业税、消费税、增值税以外还要附加征收的一种税。在房地产开发企业中，由于不用征收增值税和消费税，所以其仅仅在征收营业税的附加征收城市维护建设税和教育费附加。针对房地产开发企业，作为营业税的附加税，所以其的纳税地点、纳税期限动因与营业税的纳税底单纳税期限一致。

2．房产税。房产税针对是拥有房屋的拥有者征收的一种税。应用到房地产开发企业实践中房产(除农村房产以外)出租给他人经营使用则按其资金收入计税，若将房产(除农村房产以外)用于自己经营所用则按其房屋余值计税。

3．城镇土地使用税。

由于翻译与文化的密切关系，许多研究者实际上都讨论过“文化调解者”这个概念。Taft认为，文化调解者必须在某种程度上参与到双方的文化中去，促进来自不同语言文化背景的个人或群体之间的相互的交流、理解以及行为；通过平衡各个文化群体之间的交流，对表达、意图以及各个文化群体对于对方的期望进行翻译[5]53。根据韦氏词典的定义，调解特别指对冲突的双方加以干预，以达成和解或妥协。笔者认为，当译员扮演文化调解者角色时，主要着眼于化解源语说话者和目的语说话者在交流过程中由于文化背景不同而产生的误解和冲突。因此,在文化因素影响法庭上的交流时，译员应该使用恰当的策略为各方提供必要的信息，消除交流中的障碍。

4．契税。

5．印花税。印花税是在销售过程中，签订的合同需要进行贴花，这就是所说的印花说。往往对于房地产开发企业经济业务中签订的相关合同:购销合同按购销金额0．3‰贴花、借款合同每个按借款金额0．05‰贴花、对于账簿则按每件5 元贴花，但是每日现金明细账簿除外，它按实收资本和资本公积合计金额的0．5‰贴花。

二、房地产企业主要税种的纳税筹划分析

(一)营业税的纳税筹划分析。对房地产开发企业，在销售环节产生的营业税税金，可以将销售改为持有经营延迟纳税。如果将销售不动产改为持有不动产，将不动产转为投资性房地产或固定资产，则可以延迟对其的纳税。对于销售行为来说是在销售过程中营业税需一次性缴纳，但是持有经营就是可以在几年内分多次缴纳，这样就可以减少纳税的税金。

(二)土地增值税的纳税筹划分析。

1．20%临界点筹划法。举例说明:某房地产公司建立一个文化广场CI-C7 的房，其的销售总价是10，000 万元，项目扣除金额为8，000 万元，其的增值率为25%，土地增值税:600 万元。不用考虑其他的因素，盈利为400 万元即(10000 -8000 -600 =1400)。采用临界点筹划法，可以有两种方式:第一种方式:降低售价，定价为9，600 万元，其增值率降5%，盈利为1，600 万元(9600 -8000 =1600);第二种方式:改善住房环境，通过增加扣除项目。如:提高房屋质量、优化小区环境等，扣除额为340万元。税法有规定不超过20%的获得免征税费的政策，盈利为1660 万(10000 -8340 =1660)。这两种方式均可免征土地增值税。通过这两种方式，不仅优化了房地产的纳税筹划，而且使税后利益获得最大。

2．收入分散筹划法。举例说明:某房地产公司的文化广场BI 写字楼拥有200，000 平方米，对其进行精装再对它进行销售，其定价的方案一，以11，000 元/ 平方米的价格对外销售，其中含精装修成本1，000 元/平方米;方案二，以10，000 元/平方米的价格对外销售，其中包含的精装成本是1，000 元/平方米，想让装修公司全权代理。现在对其销售精装修住房进行纳税筹划，其方案为:方案一:预缴土地增值税，假设预缴比例2%则预缴土地增值税;11000* 200000* 2% =2200 万元。方案二:预缴土地增值税，装修工程不属于土地增值税的征收范围，无需预缴土地增值税。1000* 200000* 2% =2000 万元。方案二比方案一减少了缴纳的税金200 万元，运用方案二对其进行税收不仅缓解了企业用钱量，而且还降低了税收钱的支出。

(三)房地产所得税的纳税筹划分析。1．选择适合的会计政策和会计估计。

2．有关固定资产的税务筹划。房地产拥有的固定资产比重比较重，所以如何对较大资产进行会计处理，同时能为企业减少税收。固定资产的折旧计算方法:直线法。企业可以从两个方面来考虑:预计净残值和折旧年限，为了能够让企业的资金盈利值达到最大，必须先延迟缴纳所得税。一是应分析企业钱的使用情况和其的支出情况，算出固定资产的预计净残值，避免资产的短缺和长款。二是要尽量缩短折旧使用年限，运用加速折旧的方法，使成本费用提前支出，使钱快点收回来，从而提高钱的使用效率。

3．收入的纳税筹划。对房地产开发企业所得，其的收入类型分别是:征税收入、不征税收入、免税收入。所得税纳税筹划两种具体方法:一是把收入的纳税时间推迟。房地产开发企业的经营项目跟一般企业的销售产品的区别是:占用资金大，经营项目销售额也大，房地产开发企业选择适当的销售结算两种方式分别是:风险水平和经营情况。这样做是为了使企业获得钱的自由周转，可以减少钱的紧张程度。二是把收入尽量筹划往免税方面来计算。比如说:国债利息和权益性投资收益是免税收入，运用这个就不用缴纳所得税，这样能让公司的钱减少支出。

4．扣除项目的纳税筹划。房地产开发企业需要的资金很多，因此贷款比较大，所以利息支出在房地产开发项目中占的比例较大，税法是允许税前扣除费用化的利息支出。当房地产开发企业处于获利时，使其形成税前扣除项目就应该把利息支出转成费用化，从而减轻该年度税收负担;当房地产开发企业处于亏损或免税时，一是把利息费用转入资本化。二是在房地产开发企业筹钱的时候，应尽量向银行贷款，少从民间借贷这种高额度利息贷款，不然利息太高，难以盈利;三是增加广告、业务宣传和业务招待等所花的钱的支出，以减少缴纳纳税的钱，因此本公司应该先考虑以上三个方面，再进行纳税，这样能省不少钱。

(四)房地产开发企业其他税种的纳税筹划分析。

1．城建税与教育费附加筹划分析。城建税、教育费附加的税收减少方式有:减免税。城建税、教育费附加的减免按照法律规定如下:城建税、教育费附加在法律上不单独减免，但由于城建税和教育费附加都具有附加税的性质，所以当增值税、消费税、营业税发生减免时，城建税和教育费附加也将相应地发生税收减免。

2．契税的纳税分析。关于契税，其的纳税筹划可以由房地产开发企业根据国家颁发的政策来进行纳税筹划。法律从企业股权重组、企业公司制改造、企业合并等有关事项，制定了一些契税优惠政策。为了能让企业重组改制完成，国家政府因此颁发了一系列文件，房地产开发企业应充分利用这些优惠政策，进行必要的纳税筹划。

3．印花税的纳税筹划分析。印花税根据这三种方法进行筹划:模糊金额筹划法、分开核算筹划法、减少流转环节法。第一，假如同一凭证因为经济事项不同而缴纳不同的税率，就应该算出纳税额然后再加上贴花额。第二，假如在签订比较大金额的房款合同时，可以在合同中不确定纳税金额，这样就可以为企业少缴纳税额。第三，有合同的话都有贴花，所以在每次的流转环节中，只要是签了合同就要缴纳印花税，为了企业的更大利益就应该少签订合同，应该签一次就成，不要反反复复签订。

三、解决房地产开发企业纳税筹划问题的方法

(一)减少房地产开发企业应纳税额。

1．减免税。通过运用国家颁布的条文规定，这样就可以使房地产开发企业纳税的钱能减少，可以雇佣具有二级残疾证明或退伍军人证明的员工，这样就可以减少要缴纳的钱，因为福利中心对有这种员工的企业有一定优惠。

2．企业延期纳税。房地产开发企业在法律允许的范围内可以延期，这样可以降低税收的钱。

(二)加强人才培养及招聘。对于企业刚招聘的人员，公司应该设定上岗培训的课程，使新员工能尽快适应新的岗位，同时应该每月定时定点对员工进行岗位知识扩展，使员工不断地学习，在实践中结合理论，能让员工针对自己遇到的问题进行分析与探究。

(三)滞后性要改成事先筹划。房地产开发企业要转变观念，通过以往的失败经验，由“被动纳税”转为“主动筹划”。当做了原始凭证时就应该对其进行登记账簿，再根据登记的账簿进行纳税筹划，要尽早设立纳税的方案，使财务人员有充分的时间对税收进行分析，提早选择一个合适的纳税筹划，使公司的钱能减少支出。

(四)加强与税务机关的沟通。

(五)重视成本效益。

1．降低经营成本效益。房地产开发企业主要经营的目的是盈利，怎么才能使盈利税后利润最大化?这时候就需要房地产开发企业结合内部支出的钱、支付成本花费的钱等开展合理的税收筹划，这样就能使房地产开发企业能减少税收金钱的支出，达到企业成本花费的钱能减少到最低点。

2．现金流量效益。免税权决定了企业纳税时现金流出的多少，和没有匹配的收入无关。房地产开发企业根据不同的情况，有效的税收筹划和税收负担转嫁给别人，或者考虑通过加强企业生产经营管理，在科学和技术上增加投资，改进生产技术，寻找一个转折点的生产规模来提高经济效益，实现税收负担的自我消化。

［1］崔建胜．企业固定资产纳税筹划研究［J］．经济与管理，2011

［2］李其峰．固定资产纳税研究［J］．经济与管理，2012

［3］孙克玲．房地产企业纳税筹划研究［J］．经济与管理，2013