房地产企业在旧城改造中如何实现盈利

高地(杭州)房地产开发有限公司 陈新天

房地产企业在旧城改造中如何实现盈利

高地(杭州)房地产开发有限公司 陈新天

随着我国城市化进程的不断加快，对于旧城区的改造工作也就显得尤为重要。同时旧城改造是我国城市建设规划中重要内容，在旧城改造的过程中房地产企业是否能够抓住机遇，获取更大的利润，一直困扰着房地产企业。随着旧城区改造进程的不断加快，这给房地产企业带来了极大的发展空间，因此房地产企业需要抓住机会，在旧城改造中获得更大的利润。

房地产企业 旧城改造 实现盈利

旧城是指那些城市功能、城区环境恶劣、生活质量很差的棚户区、城中村等的一些城区。旧城改造是反映城市发展的过程，旧城改造不但能够促进城市的发展，还能改变城市的面貌，是一项重要的城市建造工作。近年来，越来越多的房地产企业开始尝试参与尝试旧城改造项目的运作，如何降低开发成本，如何在同样的市场竞争中显现自己的优势，从而实现更大的经济利益，成了房地产开发商们特别关注的话题。

一、旧城改造中房地产企业的发展方向

旧城改造是反映城市发展的过程，长期以来倍受政府及各界投资者的高度关注。旧城改造一直是城市建设规划的重要研究内容，在这一进程中，房地产开发商起到了举足轻重的作用。如何将旧区动迁、土地出让、规划设计、施工建设等流程进一步规范化、合理化，获得投资开发收益最大化，是当前城市建设迫切需要解决的课题，也是土地与建筑市场面临的问题。房地产行业在参与旧城改造的过程中，要做好配合政府部门的相关工作，注重社会公众的利益，正确处理改造和民众之间的利益关系，确保企业自身与政府和公众三方之间的利益平衡。既要考虑到外部环境的多种变化对开发项目及其成本的影响，又要考察多种因素动态的变化，进行综合分析，做出科学决策，以期获得预期的经营效益。

二、房地产企业在旧城改造中实现盈利

(一)做好旧城改造规划

房地产企业在参与旧城改造过程中要积极配合政府做好城市改造的规划工作。旧的并非都是不好的，有时候越旧、越古老的越具有价值。旧城不一定都是环境恶劣的、生活质量差的城区，旧城一般都具有深厚的历史文化底蕴，而这些人文景观、历史建筑代表了城市的特色，因此在城市必须做好城市规划。房地产企业在进行项目投资后注意相关历史文化古迹相关保护。例如，在进行住宅小区的建设上，注重相关历史文化的保护，不但能够促使古迹得以保存，建设与古迹相配合的公共设施，还能够吸引大量的游客，吸引大量的住户。一旦住户量大，必会导致相关地区的房价水平得以提升，从而促进房地产企业的盈利。

(二)积极参与到旧城改造中去，增加企业的社会形象

良好的社会形象，有利于企业的自身发展，还能提高企业的竞争力。良好的社会形象有利于后期销售工作的顺利进行，促进企业经济效益，进而获得更大的利润。旧城改造是一项有利于城市建设和民众生活的重要工程，房地产行业要积极的参与到旧城改造中去，有助于建立企业自身的品牌形象，在拆迁过程中要充分理解原住居民的利益，统合自身与居民和政府之间的关系。增加企业的知名度和社会好评，进而在同类行业中占领先机，获得更多的经济效益，符合企业自身持续发展的需要。

(三)开发前期的市场研究

在房地产开发项目投资决策前进行可行性研究，是保证开发项目以最少的投资耗费取得最佳经济效益的科学手段。房地产开发项目可行性研究的目的主要是解决四个问题:一是研究开发项目产品的可行性;二是研究开发项目的市场定位和技术方案的可行性;三是研究开发项目的建设条件;四是进行财务、经济技术分析和评价，解决项目建设的经济合理性。

房地产企业在拍得土地之前要做好前期的市场研究，详细调研和科学估计，掌握地块开发强度。可以通过相关调研对城市经济发展进行分析，研究城市的定位和发展潜力，并制定配合城市发展的相关战略投资规划，坚持低成本扩张，成片规模化的开发经营，发挥固定成本分派优势。之后，做好与政府的规划和设计的方案沟通，在制定相关的投资规划之后，针对城市周边的交通、内部交通进行分析，并对城市的市场情况做出实际的分析，确定旧城改造的规模，避免后期调整带来的成本增加。

(四)旧城改造过程中的成本控制

成本控制是现阶段企业获得利润和经济效益的重要手段，因此房地产企业在参与旧城改造的过程中要加大对成本的控制。降低企业在改造过程中的成本投入，从而增加企业的经济效益，获得更大的利润。房地产企业在旧城改造中的成本主要包括：对土地成本，前期费用、工程成本、管理成本、财务成本。通过建立有效的管理机制、制定相关的成本限额、规范的工程施工，从而降低企业在旧城改造中的成本，提高企业的经济效益，进一步提高企业在同类行业中的竞争优势，为企业在今后的发展中提供更多的项目机会，促进企业的发展。

同时，还应当兼顾《土地管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》的不同规定，深入研究政府有关旧改项目的土地出让和定标方式，选择既合法又便捷的拆迁补偿方式。制定合理的房屋用途认定标准和补偿标准，坚持对等原则，在政策允许条件下，选取最合适、最优化可能方案、最简单的办法解决，是旧城改造过程中突出的一大成本控制特点。

(五)扩宽资金来源

房地产企业在参与旧城改造，需要具有大量的资金投入，而现阶段房地产企业往往缺乏大量的流动资金，使得项目处于搁浅状态，降低旧城改造的进程，并导致内部大量的优秀技术人才流失，从而降低企业的竞争力。因此房地产企业要扩大资金来源，进行多方融资，如设立旧城改造基金的模式吸引大量的中小企业资金、居民储蓄和拆迁居民的拆迁补偿费来解决，从而促进旧城改造的顺利，同时，尽力争取旧城改造项目的市政配套费用的减免和优惠政策，提高企业的资金使用效率，促进改造项目的顺利进行，从而增加企业的经济效益。

(六)合理利用空间

通过对旧城低矮建筑的拆除，进行高层建筑设计，从而增加旧城的居住，足够的居住空间能够有效的增加企业的经济效益。通过科学的规划，提高建筑的容积率，而这是房地产行业的主要利润来源。在进行建筑容积率扩大的前提下也要做到容量适中，不能一味的追求经济效益而导致建筑容量，建筑的容量过高必然会产生城市环境恶化、基础设施超负荷，不但不能达到旧城改造的目的，反而会使城市失去活力，从而降低建筑的购买力，不利于房地产企业的长期经济目标。同时在确保建筑容量适中的情况下，主要追求一些高回报率的建筑，建设高层居住区、大型商业中心、高档酒店、甲级写字楼等。通过这些高回报率的建筑合理利用空间增加企业的经济利润。同时在进行旧城改造的过程中要做好原居民的回迁工作，可能这部分会有较少的经济回报，但不能一味的追求经济效益，要注重自身的品牌形象，从而获得更多的改建机会，获得更多的经济效益。

(七)旧城改造风险管理

房地产企业在旧城改造过程中，存在一定的风险，因此房地产企业需要做好旧城改造的风险控制，降低风险可能带来的损失，确保企业的经济效益。存在风险主要有：政策风险、融资风险、拆迁风险等等。通过加强风险管理，积极关注政府相关政策做好提前预防，制定科学合理的资金投放计划等，通过风险管理，降低风险给旧城改造企业带来的损失，促进企业获得更大的经济效益。

三、结束语

随着城市化进程的不断加快，对旧城的改造也不断加强，社会各界对旧城改造也变得不断重视，不断有投资者将目光放到旧城改造中。房地产企业要积极参与到旧城改造中去，在旧城改造的过程中不但能够获得巨大的经济效益，还能获得社会的好评，从而形成企业自身的品牌效应，增加企业自身的竞争力。在参与到旧城改造的过程中，房地产企业要提前做好市场调查，做好合理的资金规划，并采取多种融资形式活化资金，加强改造过程中的成本控制。合理利用旧城空间，在旧城改造的过程中注重相关历史建筑的保护，进而获得更大的经济效益，增强企业自身的竞争力，促进房地产企业持续健康发展。

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10.16266/j.cnki.cn11-4098/f.2015.14.077