论加强住房公积金贷款风险的管理及防范措施

史利霞

摘 要：我国住房公积金规模的不断壮大以及住房公积金贷款规模的不断增大，为住房公积金的管理带来了诸多挑战。其中，对住房公积金贷款风险的管理以及防范问题是研究的热点。

关键词：住房公积金制度；个人住房贷款；风险防范

中图分类号：F830.589 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）02-0182-02

引言

目前，我国的住房公积金制度饱受诟病，各界要求住房公积金制度进行改革的呼声不断。我国的住房公积金的管理在实际操作中也存在一些问题。住房公积金贷款主要是指住房公积金管理中心通过银行对需要购买住房、并且缴纳了住房公积金的职工以较低的利率发放贷款，帮助其购买住房。住房公积金制度对我国的城镇化建设起到了重要作用，帮助了许多没有能力一次性付清购房价款的工薪族可以通过住房公积金贷款来购买住房。《住房公积金管理条例》规定的住房公积金贷款是专指针对职工的个人住房贷款。随着我国经济的发展以及城镇化建设的推进，从农村出来进入企业或者公司工作的人不断增加，由于住房公积金具有强制性，我国住房公积金的总规模不断增大，同时，申请住房公积金贷款的人也不断增多。总规模的扩大以及贷款人数的增多、贷款规模的扩大，都为住房公积金风险的管理提出了新的挑战，尤其是对住房公积金贷款风险的管理。

一、住房公积金贷款风险的成因

（一）借款人自身原因形成的风险——信用风险

所谓信用风险，又叫做违约风险，是指借款人在未来没有能力或者没有意愿履行合约即无法偿还本息或者不按时交纳利息的风险，并由此给贷款人造成损失。在使用住房公积金贷款时，一般来说，有以下两个方面的原因会导致借款人信用风险的出现。

1.信息不对称。信息不对称的一方面是住房贷款公积金中心与个人信用信息的不对称。由于我国对个人信用问题的重视不如欧美等发达国家，我国公民存在较多的所谓“老赖”，他们不是没有能力偿还而是钻空子故意拖欠或者故意不偿还。我国尚未建立起完备的个人信用备查系统，对于这些“老赖”而言，他们违约对他们未来的借贷或者是其他方面并无太大影响，他们只需要选择不再住房公积金中心申请贷款或者换个地方进行贷款即可，违约成本很小。

2.借款人没有能力进行偿还。当借款人向住房公积金中心申请贷款的时候，可能其自身所处环境不错，有稳定的工作或者是有稳定的收入来源。但是，随着时间发展，可能是市场状况变差导致公司大量裁员，或者是借款人自身的原因包括生病或者其他，导致借款人的经济状况不像借款时那么好，所以无力对债务进行偿还。虽然其本身有着很强烈的偿还意愿，但是缺乏偿还的能力。

（二）市场环境变化造成的风险——抵押物价值变化带来的风险

一般来说，住房公积金贷款的时间期限较长，大多在十年以上。市场是在不断发展的，各种创新层出不穷，同时，市场环境也在不断变化。在个人进行住房公积金贷款时，会为自身的贷款提供抵押物。但是，随着时间的变化，市场环境也在改变，这就会带来抵押物价值的变化。住房公积金抵押贷款与一般贷款区别最大的就是住房公积金贷款一般都是把已付首付的住房作为抵押物，所以在抵押物风险方面，主要的风险就是住房面临的价格随着市场环境的变化而变化的风险以及房地产存在法律方面纠纷的风险。在我国，最近两年许多专家都在“唱衰”房地产市场，认为我国的房价太高，处于不理性的价格区间。虽然不敢说专家们的预测是否正确，但是我们可以看到，从2013年开始，我国的房价就开始没有继续上涨甚至有些地方出现了下降，房地产市场的春天已经过去似乎是大家的共识。所以，在未来多变的市场上，住房价格的变化会对抵押物的价值产生较大影响。

（三）住房公积金贷款使用的担保方式带来的风险

住房公积金贷款的担保方式就像上文提到的，一般都是用要进行贷款的住房进行抵押，在这个过程中会出现风险。现在，开发商对住房都是采取预售的模式，即房屋尚未建成或者正在建设中即对住房进行销售，消费者购买住房。在这个过程中，由于住房尚未建成，购买时采用住房进行抵押贷款就可能会出现在未来住房出现问题时，加重风险。并且，从风险分散的角度来看，使用要进行贷款的房屋进行抵押贷款是不符合这一原理的。

此外，公积金中心由于自身的原因，不可能了解每一个借款人的详细情况以及准确衡量借款人提供的抵押品的价值，会存在在错误估计的情况。而每一个申请贷款的个人则十分清楚自身的情况以及提供的抵押物的情况，故可能存在公积金中心无法掌握的会导致未来借款人违约的风险。2008年美国次贷危机中，饱受诟病的就是那些为美国公民提供住房贷款的商业银行为了自身利益在住房贷款之前根本不进行尽职调查，为那些未来没有能力进行还款的低收入群体提供贷款，导致最后他们的违约。而对于这些个人的情况，目前也没有强制性要求进行担保，因此，客观上存在着个人违约的可能。

（四）开发商方面的风险

其实所谓开发商方面的风险，主要就是指由于开发商方面的原因而造成的住房公积金贷款未来出现可能不能偿还而导致进行住房公积金贷款的银行损失的风险。由于现在的住房基本是采用预售的形式来进行住房销售，所以购房者在买房进行住房公积金贷款时，其所购买的住房并未真正建成。所以，在未来的建设中，由于开发商的建筑材料违规或者建筑高度、建筑格局或者其他原因，导致开发商无法按时交房，从而带来购房者不能按时入住。在这种情况下，购房者一般就会选择不再支付公积金贷款的还款，那么由此带来的损失就只有承担贷款的银行负责。

二、住房公积金贷款风险的管理及防范措施

（一）住房担保制度的建立与完善

目前，我国住房公积金贷款已经建立起了初步的担保制度，但是还不完善，应借鉴国外在这方面的先进技术以及经验，建立并发展适合我国的具有中国特色的公积金个人住房抵押担保贷款制度。在担保机构的设置方面——由于个人住房抵押公积金贷款担保具有公益性的性质，而且，对个人住房抵押公积金贷款进行担保所承担的风险较大，完全依靠市场的力量可能无法顺畅运行。所以，要充分利用政府信用，组建政策性担保机构。要进行政策性担保机构的组建，那么其资金来源是不得不考虑的一个方面，可以考虑财政拨款、住房公积金中心的住房公积金的增值收益、担保收益或者是以其他政府性金融机构入股的形式缴纳资金进行。endprint

个人住房抵押担保贷款制度有广义和狭义两重意义。从广义上来说，个人住房抵押贷款担保是指在市场经济的前提之下，通过担保这样的一种形式来对市场主体，主要指提供住房贷款方与购房借款方之间，进行沟通、交流，以帮助其达成交易或者协议，使市场有效运行，主要作用在于帮助建立贷款机构的一个风险补偿机制。从狭义上来讲，个人住房抵押贷款担保是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业公司，在购房借款人无法满足贷款人相关要求的情况下，有偿的为借款人提供担保，并对借款承担无限连带责任，本质上个人住房抵押贷款服务中介。

（二）个人信用档案的建立

在个人住房公积金贷款风险中，一个重要的风险就是借款人的信用风险、违约风险。所以，建立一个完善的、全国联网的个人信用档案可以帮助银行在进行个人住房公积金贷款申请的审核时，了解借款人的信用状况，降低信息的不对称，减轻日后由于借款人主观意愿而带来的贷款违约风险。

另外，全国联网可查的个人信用档案也可以提高借款人的违约成本。当有这样的一个个人信用档案存在的时候，借款人在考虑是否违约的时候就会考虑违约给他带来的收益以及因为违约而带来的成本。当整个社会都对个人信用很看重的时候，一旦有人违约，那么他在之后再进行融资或者做其他事的时候，就将变得非常困难。在这种情况下，违约成本就会远远超过违约所带来的收益，借款人就不会选择违约。

（三）建立跨区域联网的住房公积金贷款公示

在个人住房公积金贷款风险中，还有一种重要的风险就是可能存在同样的主体在不同的地区进行重复申请住房公积金贷款或者夫妻双方同时申请个人住房公积金贷款。这样，由于同样的人承受了双份或者多分的偿还责任，那么未来存在违约的可能性就会加大。所以，建立一个跨区域的全国联网的住房公积金贷款公示可以有效的减轻这种情况的出现，可以大大的降低个人公积金住房贷款的违约风险。

（四）加强对贷款受托银行及开发商的管理

个人住房公积金业贷款，主要是住房公积金中心委托商业银行进行贷款。贷款的资金来源是住房公积金中心，风险承担主体也是住房公积金中心，所以商业银行在其中并不承担风险，只是获取自己所得的绩效收益。对于商业银行而言，贷款质量的好坏与其自身并无直接联系，银行也不承担风险，所以在进行贷前审核的时候难免存在不认真的情况。所以，应该加强对贷款受托银行的管理，并且设计合理的绩效激励机制，使贷款受托银行利益与住房公积金中心的利益一致。

结语

我国住房公积金规模的快速发展、我国房地产市场的“火爆”都带来了住房公积金风险的增加。近些年来，我国的房地产市场可以用“火爆”两个字来形容，有较多的人在买房，不管是因为刚性需求还是投资需求，反正是有很多人在买房。其中有较多的人使用了住房公积金贷款，那么贷款的规模就不断增大，这就要求对贷款的管理能力的提高。对于住房公积金的贷款风险，会由于借款人本身、市场原因、开发商原因或者是其他的一些原因，导致借款人最后的偿还面临风险。所以，对个人住房公积金贷款风险的控制显得尤为重要。可以通过全国联网的个人信用档案降低信息不对称，或者建立和完善公积金贷款担保制度，或者通过其他的一些方法来降低住房公积金贷款风险。

参考文献：

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[4] 蔺以安.盘锦市住房公积金管理信息系统设计与实现[D].大连：大连理工大学，2012.

[责任编辑 仲 琪]endprint