2016，你准备好了吗？

于洋

2015年的房地产市场，就像是一个摔了一跤的人，急于爬起来，向大家表示没事，但2016年回到家后，发现伤势依然很重，还有许多问题需要治疗。

转眼又到年尾，不说你也知道，又到总结的时候了……

一线城市成交量集体回暖，深圳的房源更是不抢不行；二线城市成交情况同样暖风徐徐，青岛的成交量更是令人欣喜，唯独老大难的三四线城市成交量不大乐观。可以说，今年的房地产市场，足够光鲜靓丽。

此时，同事小S走过来，随手拿起我办公桌上的一个玻璃杯具，把玩了起来。“看起来不错的样子，摸起来就感觉一般了。”

细细品味，房地产市场又何尝不是如此呢？2015年的房地产市场，就像是一个摔了一跤的人，急于爬起来，向大家表示没事，但2016年回到家后，发现伤势依然很重，还有许多问题需要治疗。

库存警报尚未解除，人口红利渐渐褪去，楼市分化日益加重，融资依旧不易，面对诸多的问题，2016，你准备好了吗？

去库存仍待时日

房地产黄金十年结束了，如果说前几年还有人持怀疑态度的话，那么今年这已经成为业内人士的共识了。与家电、钢铁及煤炭一样，眼下房地产业也成为了过剩行业的代名词。

短短10多年的时间，住房便由短缺走到过剩，这个速度足够惊人。那么，眼下房地产市场的库存究竟有多少？

“去年我说今年不会出现价格暴涨，原因是目前有了大量的库存”，知名地产人任志强日前指出，一年之内库存不仅没有消化掉，反而增加了1800万平方米，现在总的库存量已经达到6.8亿平方米，这种势头还在继续，有可能会超过7亿平方米。而7亿平方米库存里，有4亿多平方米是住宅。相比于每年的销售量，这点库存不大，但是有2亿多接近3亿平方米是写字楼和商场，这部分库存和每年的消化量之比大概是1：1，以这个速度很难消化库存。

“商业项目去化难是全国普遍现象。”青岛时代纵横营销策划有限公司总经理张百忍说，“以青岛为例，几年来的统计数据表明，青岛住宅和商业（商铺、写字楼和酒店公寓的总和）的销售比例一直维持在十比一左右，也就是青岛一年卖掉大约十万套住宅，也就卖掉一万套商业。但青岛目前的在建8000万平方米施工面积中，商业占了2700万平方米，正好是三分之一，这样形成了巨大库存，青岛目前已经拿到预售资格的住宅存量17万套，不到两年的去化周期；而商业库存7万套，几乎是6年的消化周期。”

而在上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来，楼市高库存已经成为当前中国经济的痛点，一旦计入潜在库存数据，中国楼市的库存数量可能倍增。

正所谓，牵一发而动全身。库存一旦长期积压，将严重威胁开发企业的生存环境与房地产市场的活力，进而影响经济、社会的健康发展。因此，去库存容不得半点马虎。

在这种情况下，12月14日，中央政治局召开会议分析研究2016年经济工作，要求保持经济运行在合理区间，要求化解房地产库存，稳定房地产市场。要求加快农民工市民化，要求扩大有效供给，保持有效投资力度。要求保护外资企业合法权益，防范化解金融风险，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革。

消息一出，很多乐观派的开发企业便开始憧憬美好的未来了。

冰火两重天

诚然，政策红利将为楼市注入更多的利好，加之城镇化进程的推进，将释放出大量的置业需求。但谁又能保证这些需求一定会涌入库存大户的三四线城市呢？

众所周知，消化库存，首要的任务便是找到足够多的购房者。对于一线城市以及未来人口流入的二线城市而言，需求仍然旺盛，未来是可期的。可对于三四线城市以及人口流出的城市而言，情况就没那么乐观了。

现阶段中国楼市，可谓相去霄壤。

“目前一线城市是因为社会福利高，需求大，导致全国购买力集中于此，供需关系无法平衡，房价一直上涨，香港化趋势难改。而二线城市普遍出现市区好，郊区差的两极分化局面。三四线城市主要是量的泡沫，无法短时间消化，且开发商大多规模小，资金吃紧。”张百忍说，青岛亦然。

据房价点评网青岛机构数据中心统计显示，截至目前，2015年青岛新房市场成交套数早已超过2014年全年的成交量，紧迫成交火爆的2013年。而新房成交面积更是超过2013年，创造历史新高。

尽管今年青岛的房地产出现了明显复苏的迹象，但市场现状却是冰火两重天。

“市区的楼盘卖得非常好，但是郊区的楼盘想卖得很好非常难，有些楼盘开盘卖得不错，但是后续再开，马上没有客户了。项目想卖得快，基本上没有钱赚。”张百忍进一步分析指出，新区是一个城市发展的延伸，也是平抑房价的很有力的保障。在一个城市，如果有新区，土地供应就远远大于老城区，这样导致供求关系不再紧张，因为新区规划起点高，也成为城市发展的引擎。

而这往往是靠市政府等行政中心搬迁为带动点的。很多城市的新区虽然做了众多利好规划，但多是图纸上的摆设，实施缓慢，很难在短期兑现。这都在一定程度上导致了郊区盘的销售不畅。

远水不解近渴

房地产市场分化愈演愈烈，早已在业内达成共识。而关于分化的原因，业内人士则众说纷纭。不过，主流的观点仍是人口因素，它才是楼市燃烧的柴薪。

世联行副总经理袁鸿昌在中城联盟营销总监联席会上表示，2015年、2016年我们会叠加到中国三拨人口的最高的需求。中国的出生人口高峰1951-1958年很多人，1962年到1976年第二拨、叫回升潮，第三次出生高峰就是50年代这拨高峰的后代，他们现在进入到婚龄期，他们要买房、结婚了。大概看到我们现在有多少人在买呢，57到64岁的人现在很多，39岁到50岁的人很多，20-30岁的人很多，这拨是刚需、这拨是改善、那拨是养老，应该说现在的需求是很大的。但是这之后这个图画就没有这么美好了。

换言之，2016年之后，中国的人口红利将渐渐远离，人口拐点将到来。而在众多业内专业人士看来，显然并不是一个好消息。日本和欧洲部分国家和地区在“人口拐点”到来前后，经济危机如影随形，首当其冲是对房地产的冲击。比如日本，在1992年人口出现拐点之后，房地产泡沫破裂，地价大幅下降。

尽管二孩来了，“人口红利”这个过去撬动中国经济飞速发展的杠杆又一次加长，着实让房地产业从业者感到兴奋。但冷静下来，兑现二孩带来的红利恐怕尚需时日才能释放到市场上来。

幸好，还有城镇化推进下的农民工市民化红利。

新浪微博上一篇《人民日报暗示：别被深圳楼市骗了！》的报道指出，房价上涨的背后离不开人口流动与转移。数据显示，深圳常住人口在2000-2013年间增长了362万，目前深圳的常住人口中外来人口占七成多，这是深圳房地产市场增长空间大的最主要原因。

简单说来，人口流动到哪里，哪里的市场需求就将增大。未来，随着农民工市民化政策的进一步落实，势必将带来大量的置业需求。但是，倘若指望进城落户的农民工成为购房主力人群，恐怕要做的事情还很多，户籍、就业、医疗、子女教育等等因素一个也不能少，显然也并非一朝一夕就可解决。

远水不解近渴。对于开发企业而言，做好当下显然是最靠谱的选择。“开发商企业需要务实。”张百忍指出，营销还是以人为本。只要挖掘出卖点，适销对路，卖的好并不难。关键是要找准客户，产品定位、成本控制、销售模式紧密地结合在一块。

201 6年，地产业究竟会去向何处？虽然一时间难以言明，但这些问题终将会在2016年的日历表上一一给出答案。