物业管理企业人才流失成因与对策分析

李素娟

(长沙大学经济管理系，湖南 长沙 410022)



物业管理企业人才流失成因与对策分析

李素娟

(长沙大学经济管理系，湖南 长沙 410022)

摘要：物业管理行业是伴随现代城市化发展而产生的服务行业，物业管理行业的升级和转型也是房地产市场不断向前发展的有力保障。物业企业需要懂经济、会经营、善管理的复合型人才。目前物业管理专业人才流失现象比较普遍，严重影响了物业管理的向前发展和升级。针对上述情况，通过分析物业管理企业人才的现状，从个体、企业、社会三个层面探讨人才流失的原因，提出预防物业管理人才流失的有效措施。

关键词：物业管理企业；人才流失；高校学生

1981年3月，深圳诞生中国第一家物业管理公司。随着住宅市场化的推进，物业管理迅速在全国推开。物业管理工作有利于社区的安定和谐、有利于改善人们的居住环境，同时也是房地产市场不断发展的有力保障。物业管理行业经过30多年的发展，正由劳动集成型和简单服务提供者向服务集成商转变，物业管理企业的专业管理能力和管理水平将得到大幅提升。在升级和转型中，物业管理行业需要大量高素质专业人才。但据调查表明，近年来物业管理企业人才流失问题日趋严重，尤其是物业管理本科毕业生经过一年的专业实习后，大多不愿继续留在物业管理企业工作，导致企业人才队伍建设跟不上企业的发展形势。因此，分析物业管理企业人才流失的原因，有针对性地提出具体的改进措施，是物业管理企业升级和转型成功的根本保障。

一物业管理企业人才的现状

作为现代服务型企业，物业管理的种类、规模在不断增多，业主对物业管理企业的要求也不断增强。随着住宅物业、商业物业、公共物业的不断发展，在城市中几乎出现了“无处不物业”的局面，物业管理企业的发展迫切需要高素质的专业人才[1]。物业管理企业的人才队伍主要来源于以下四个方面：一是退伍军人、农村剩余劳动力、城市下岗工人。他们经过简单的技能培训后上岗，大多从事物业保安、保洁等技术含量低的简单工作。二是由原房管所职工直接转化而来，这类人员普遍年龄偏大，不熟悉现代物业管理模式，但精通房屋维修养护技术。三是相关管理专业改行后进入物业企业，这部分从业者具备一定的管理协调能力，但不熟悉物业企业的精细化管理，缺乏对物业管理专业知识的掌握和运用[2]。四是“科班”出身的物业管理专业高校毕业生，他们在学校进行了比较系统的物业管理理论知识学习，但缺乏实际操作能力和工作经验。因为全国开设物业管理专业的高校并不多，每年毕业的学生人数有限，所以接受过专业学习的高校毕业生成为物业管理企业首选的人才来源。

二物业管理企业人才流失的原因分析

(一)人才流失的个体因素

1.物业管理是服务型行业，大部分从业者年龄偏小，年轻人渴望成功，渴望有展示自己的平台，而基层物业管理工作比较繁琐，需要长时间在同一个企业重复单调乏味的工作，有时还要承受来自企业和业主的双重压力。工作时间长，工资待遇低，物业管理员工的精神压力得不到有效释放，一旦有其他的工作机会，他们就会选择离开企业。

2.无论是大专生还是本科生，要想成为一名优秀的管理者，必须要有基层工作经验，熟悉基层的工作内容。但很多年轻人，特别是刚出校门的大学生急于求成，缺乏恒心，有些甚至给自己规划一年做主管、三年做项目经理，对自己的规划没有充分的定位，对自己的工作能力没有充分的认识。到了物业企业后，发现自己的想法没有办法实现，于是不安心工作，总想着出去再看看。

3.倍受企业青睐的物业管理专业本科毕业生，有一部分高考的志愿并非此专业，而是录取时志愿专业调剂的结果，从而导致对物业管理专业情感认同度低。因此，物业管理专业毕业生就业时易出现“进行业热、出行业快”的尴尬局面。

(二)人才流失的企业因素

1.物业企业文化建设有待加强。企业文化应以人为本，尊重人的感情、认同员工的奉献，在企业中能形成一种团结友爱、相互信任的和睦气氛；企业团体意识的强化又使员工之间形成强大的凝聚力和向心力。但是除了少数一些管理到位、实力雄厚的品牌物业企业重视企业文化建设外，大部分物业企业忽视企业的文化建设，甚至没有自己的企业文化。企业价值观是企业文化的核心，共同的价值观能让每个员工都感到自己存在和成就的价值，其作用不可小觑。

2.招聘程序简单，激励机制不健全。据统计，目前我国物业企业约71000余家，需要大批的物业管理从业者，因此企业招聘的随意性很大，应聘者只要大体符合要求，就能立马上岗进入企业工作。物业企业管理者往往对应聘者的职业素养、就业动机等因素考虑较少，这为今后人才的流失埋下了隐患。激励机制决定了企业人才的市场竞争力，许多物业企业员工激励机制不健全，缺乏有效的物质和精神激励手段，无法发挥员工的主观能动性，长期如此，员工做好做坏差别不大，容易导致人才的流失。

3.业务培训不到位，导师的帮带作用不突出。企业渴望高素质的人才，于是许多物业企业把目光转向高校，纷纷与高校签订实习合作协议，为物业管理专业学生提供专业实习岗位，这本是一件令企业、学生、高校三方受益的好事，但实际情况却不尽然。大多学生只经过1-3天的简短培训就被分到客服、管家等岗位上顶岗实习，物业企业给予实习生的关爱不够。有些企业虽然为学生指定了帮带导师，但企业不同于学校，每位员工都有各自的工作任务和要求，真正对实习生能起到帮带作用的导师并不多。另外，实习生接触的工作内容大多是物业企业基层工作，有些老员工甚至还传递负面情绪给实习生，严重影响到物业管理专业毕业生从事本专业工作的积极性，使得人才资源得不到有效的合理利用。

(三)人才流失的社会因素

1.物业管理从业资格认定体系不完整。目前物业管理行业的资格证包括物业管理员、助理物业管理师和物业管理师三级，对于不同学历的人员报考有不同要求。就物业管理或相近专业本科毕业生而言，大学毕业即可取得助理物业管理师资格证，但这个资格证书在企业的作用并不大。想要考取物业管理师，他们还需要具备四年工作经验、且事物业管理工作满三年才有资格报考。据中国物业管理协会2013年发布的《物业管理行业发展报告》统计，截至到2012年底，全国仅有43919人获得物业管理师资格，而物业管理从业人员高达612.3万人[3]。资格证是职业归属感和职业自豪感的象征，它可以提高从业者的职业水平。我们必须清醒地意识到，迄今为止的几万名物业管理师队伍尚无法支撑起行业的可持续健康发展。

2.行业薪酬福利水平低。相对于其他行业来说，我国物业管理行业的薪酬水平始终处在市场较低端的位置，很多社区居民缺乏服务是用钱来买的概念。据有关的调查显示，我国物业管理行业的薪酬水平大约只有汽车行业的60%，高科技企业的63%，快速消费品行业的80%[4]。也有一些企业不注重员工的福利，没有给员工交纳住房公积金，保险也是按最低的标准购买。虽然近几年物业行业薪酬福利水平有所提高，但涨幅水平依旧难以满足从业者的心理预期。

3.社会公众对物业行业的偏见。受传统思想的影响，仍有许多人认为物业管理就是保安保洁、简单地维修与绿化，不需要高学历的人去做，思想上存在服务类工作都低人一等的错误观念。正因如此，许多“科班”的本科生毕业后纷纷跨专业就业，即使自己想要从事物业管理工作，也容易被他人说服而改变初衷。另外，媒体报道中也常常看到物业管理行业的负面新闻，住宅小区只要出现问题就是物业的责任，媒体不公正的评判，加深了社会公众对物业行业的偏见。

三解决物业管理企业人才流失的有效措施

(一)完善物业管理师执业资格制度，提高物业管理从业者的社会地位

权威、规范的从业资格证不仅可以提高整个物业行业从业者的职业归属感，也可以改善人们对整个行业的公众形象。一些国家和地区都建立了一套自己的制度，如美国的注册物业管理经理制度、英国的皇家特许屋宇经理制度等。我国的物业管理师制度创建于2006年，物业管理师的继续教育也是从2014年才开始实施，由于起步晚，经过权威认证的高素质物业管理人才还十分缺乏，所以社会应加强物业管理师制度的宣传，既要让每一位物业从业者知晓，也要让其意识到加强专业学习，积累实践经验的必要性和重要性。同时，要不断改进和完善物业管理师执业资格制度，物业行业要明确每个项目经理或管理处主任必须具备注册物业管理师的执业资格，逐渐让社会公众意识到物业管理师也是专业人士，也应具有相应的社会地位。

(二)鼓励物业企业运用科技与网络拓展服务内容和产业链

近些年成本的持续上涨使物业企业盈利水平下降，更多业主不满足保洁、绿化、维护秩序、设施的基础性物业服务，而更注重生活质量、关注房产保值增值与投资收益，希望得到多样化的物业服务。物业企业应挖掘巨大的商业价值，进行物业管理商业模式的创新，拓宽企业在居家养老、家政服务、房屋租售、电子商务等方面的服务内容。利用物业管理新技术的应用、网络化信息平台的集中管控、物业管理产业链上下游延伸服务的拓展提高物业管理的技术含量，帮助物业企业实现从粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转变[5]。另外，物业企业服务内容的拓展有助于改善和提高员工的薪酬福利待遇，也是减少员工流失最有效的方法。

(三)规范企业招聘流程，建立良好的心理契约

服务是员工创造的，物业企业最大的财富就是员工，招聘并留住好的员工是企业成功的关键。企业招聘应以人职匹配为目的，在招聘前要认真对岗位进行分析，明确招什么样的人来完成什么样的工作。招聘过程中，物业企业要向应聘者提供真实、准确、完整的企业信息，对公司情况、工作内容、薪酬福利、员工发展等应聘者关心的情况给予一一介绍，切忌夸大企业的有利信息或隐瞒企业的不利信息。招聘时雇主双方建立良好的心理契约可以有效避免员工进入企业后因心理预期与现实不符而导致心理落差，从而降低物业管理企业员工的流失。

(四)加强员工培训，营造良好的企业文化

员工培训开展得好有助于营造和谐的工作氛围。据物业管理协会对全国4600家物业企业调查显示，物业从业人员中具有硕士研究生以上学历的仅0.21%，本科生占4.33%，大专生占总人数11.6%，中专及以下学历从业人员所占比例近84%。这些数据充分说明多数物业管理人员需要接受岗前的基本培训，通过培训了解企业的规章制度、工作流程、职业礼节礼貌、安全常识等。在日常工作中，所有员工还需要通过培训不断更新现代服务业的新理念、新举措，为了增强培训效果，还可采用生动的视频课件来吸引员工。良好的企业文化对于物业管理企业整体的氛围和形象能产生积极地影响。物业企业要想增强内部的凝聚力和外部的竞争力，必须对营造良好的企业文化形成一致的理念，并得到有效的贯彻落实，让员工的个人行为从“要求我这样做”转化为“我应该这样做”。因此，良好的企业文化对于稳定员工队伍起着举足轻重的作用。

(五)高校应重视培养学生的专业认同，加强对学生职业生涯规划的辅导

针对物业管理专业学生的专业投档率低，大部分学生都是专业调剂来的现实，高校必须重视对学生的专业认同培养。高校要引导大学生平时多阅读与专业知识相关的书籍，积极参加专业认知实习与社会实践活动。教师在授课过程中应发挥积极的导向作用，注重培养学生对专业的认同与热爱。高校可邀请行业精英、优秀校友来校开展主题沙龙，与学生面对面交流行业前沿动态，让学生养成主动探究行业知识的习惯。在就业指导中，辅导员要根据学生就业意愿进行分类指导，加强培养他们的社会责任意识，引导学生摆正心态，克服眼高手低的现状。物业管理专业学生专业认同度的增强，不仅有利于物业人才队伍的稳定，也利于学生个体的成长。

综上所述，近年来物业管理行业得到快速发展，物业企业对专业人才的需求量不断扩张，影响人才流失的因素不仅包含个体自身，还与企业、社会和高校相关。只有从物业管理行业的特性出发，鼓励物业企业创新经营模式，加快转型升级，提高物业管理从业人员的社会地位，物业管理行业的人才流失问题才能得到根本解决。

参考文献：

[1]宋立秋.试论物业管理行业的人才现状及高校培养对策[J].中国职工教育，2012，(14).

[2]牛东霞.物业管理行业人才流失问题分析——高职物业管理专业毕业生跨专业就业现象[J].现代商贸工业，2014，(5).

[3]谢家瑾.物业管理行业发展报告[J].中国物业管理，2013，(10).

[4]赵根良.基于心理契约的物业管理企业员工流失分析及管理策略[J].重庆科技学院学报，2012，(9).

[5]物业管理向现代服务业转型升级——谢家瑾讲话[N].中国日报，2014-08-20.

(作者本人校对)

Causes and Solutions of Brain Drain in Property Management Companies

LI Sujuan

(Department of Economics and Management, Changsha University, Changsha Hunan 410022, China)

Abstract：The property management industry is a kind of service industry which grows with the development of modern urbanization. Its upgrading and transformation has served as an important guarantee for the continued advancement of the property market. The property management companies require compound talents who understand economics and know management and administration. The brain drain is currently a common phenomenon in property management companies which has a crippling effect on the continued development and upgrading of property management companies. In view of the above, in this study we analyzed the status of talents in property management companies, explored the causes of the brain drain concerning three aspects of individuals, companies and the society, and developed some effective measurements to prevent brain drain in property management industry.

Key Words：property management company; brain drain; college students

作者简介：李素娟(1978— )，女，湖南常德人，长沙大学经济管理系讲师，硕士。研究方向：高校学生管理。

基金项目：长沙市科技计划项目“物业管理专业学生行业就业流失问题研究”，项目编号：K1407036-11。

收稿日期：2015-08-25

中图分类号:F24

文献标识码：A

文章编号：1008-4681(2015)06-0036-03