新县土地招拍挂工作探析

◎黄成高

近年来，新县认真贯彻落实土地招标拍卖挂牌政策，以经营性土地招标拍卖挂牌出让为突破口，从改革土地使用制度入手，运用市场机制代替行政审批，逐步建立起了有形的土地市场，实施阳光作业，避免了暗箱操作，最大限度地提高了土地资源利用效益，确保了土地资产的保值增值。3年来，新县以挂牌、拍卖方式出让国有建设用地10宗，出让总面积36.302公顷，成交总价款1.22亿元。

一、主要做法

在国有土地使用权招标拍卖挂牌出让中，新县严把“三关”：一是严把用地源头关，实现“一个渠道进水”。按照“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的要求，县政府高度垄断土地一级市场，防止了任何单位和个人擅自使用国有土地和集体土地。二是严把收购储备关，实行“一个池子蓄水”。根据不同的地理位置、环境条件、土地资产的使用现状、投入资金的能力和市场风险，采取资金收购和合同收购两种形式，收购储备土地，先后在县城周边卓湾区域收购储备土地66.667公顷。三是严把招标拍卖挂牌出让关，坚持“一个龙头放水”。在招标拍卖挂牌工作中，新县认真做好地块选择、规划设计、宣传发动、报名登记、发放资料等前期工作。在实施拍卖中，国土、纪检、住建、财政、公证等有关部门参加，由县公共资源交易中心具体操作，拍卖结束后，经过公证，现场签订合同，收取出让金，一条龙办理用地手续，解除了用地者办证难、建设难的后顾之忧。

二、取得的成效

实行土地招标拍卖挂牌出让，在规范土地市场、转变部门职能、从源头防治腐败方面发挥了重大的作用。一是从源头上铲除了滋生腐败的土壤。实行土地公平招标拍卖挂牌交易，为用地者提供了公开、公平、公正的竞争环境，使土地资源的配置过程完全处于社会监督之下，克服了行政审批暗箱操作带来的弊端，土地出让不再由个别领导或几个人说了算，而是由市场说了算。二是最大限度地实现了土地资产价值。过去，土地出让中存在大量的行政审批行为。由于缺乏监督制约，随意性较大，随便改变供地方式、减免土地税费，致使国有土地资产大量流失。建立土地有形市场以后，对土地实行高度垄断，通过招标拍卖挂牌方式出让，将土地推向市场，让市场定价，实现土地的最大价值。三是促进了土地资源的优化合理配置。在土地招标拍卖过程中，利用价格杠杆来调控土地的使用，不同的地段、不同的用途、不同的价格，将实力强、效益好、土地产出率高的用地项目逐步向好地段集中，体现了土地利用上的优胜劣汰，使土地资源初步趋于最佳配置，使得地尽其用、地尽其利。

三、存在的问题

尽管实行土地招标拍卖挂牌出让工作取得了一定的成效，但工作中还存在着一些亟须解决的问题。一是行政干预仍不同程度地存在。现行政策规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性土地使用权，必须招标拍卖挂牌出让，同一宗地只要有竞争的就要实行公开供应，严禁行政权力进入土地市场。但在实践中，行政干预时有发生，个别用地仍指定供地对象、供地位置、供地用途、供地方式和供地价格等，在一定程度上影响了市场配置土地资源的大环境。二是多头分散供地。当前，仍有土地自由交易，原划拨土地转变为经营性用地的未按程序经政府审批，补交出让金，实行招标拍卖挂牌方式出让。企业改制的划拨土地使用权处置不规范，企业破产、企业改制资产重组时土地资产处置价格偏低，以招商引资的名义低价供地。这种情况，破坏了正常的土地供求关系，致使统一、规范、有序的土地市场难以形成，影响了国有土地的市场配置。

四、几点建议

针对当前土地出让中存在的问题，笔者有几点建议，供大家商榷。一是强化政府对土地的集中统一管理。各类用地必须由政府土地行政主管部门统一管理，代表政府垄断土地的一级市场，强化对土地市场管理的集中统一领导。对城市建设用地实行“五统一”，即统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理。二是强化“三个一”管理机制，就是“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”，将土地管理和土地市场的控制权掌握在手中，实现政府宏观调控与市场配置相结合的土地资源配置方式，推进土地集约利用，实现城市结构和土地资源优化配置，真正发挥房地产市场宏观调控的作用。三是制订科学的供地计划。招标拍卖挂牌的供地计划既要以市场为中心，通过市场调节，又必须增强政府在土地供应上的调控能力。从土地使用权招标拍卖挂牌的实际情况分析，应按照适度从紧的原则，科学、合理地制订供地计划，只有在土地供应量相对较小的时候，才有利于营造竞争氛围。