高层建筑消防设施维护管理探讨

孙旭莉

(青岛市消防支队，山东 青岛 266001)

高层建筑消防设施维护管理探讨

孙旭莉

(青岛市消防支队，山东 青岛 266001)

高层建筑的发展，在满足社会生产需要和人类生活需求的同时，其弊端也逐渐暴露，其中火灾带来的危害日渐凸显。通过几起高层建筑火灾案例比较，指出消防设施在高层建筑中的重要作用，并在对高层建筑消防设施现状剖析的基础上，分析了当前高层建筑消防设施管理维护中存在的问题和薄弱环节，针对具体问题提出相应维护管理措施。

高层建筑；消防设施；维护管理

近年来，随着社会经济的发展，为满足社会生产需要和人类生活需求，高层建筑如雨后春笋般发展起来，高层建筑的发展，很大程度上解决了城市的拥挤和杂乱无序，给城市的发展注入了现代化的活力，但其弊端也逐渐显现，尤其是层出不穷的火灾，给人民生命财产带来了巨大损失，并且这种情况随着高层建筑数量的不断增多和使用时间的不断增长，有愈演愈烈之势。高层建筑的自身特点，使得发生火灾后更难以扑救，且造成的损失更大。一是自身的烟囱效应，一旦发生火灾，火势会迅速蔓延，且会形成立体燃烧；二是高层建筑由于功能多，内部情况更加复杂，人员聚集多，疏散途径少，人员疏散困难，易造成大量人员伤亡；三是现有消防装备器材和人员作战能力受到很大限制，难以有效发挥，扑救十分困难。基于高层建筑火灾的这些特点，就需要靠高层建筑自身的防控能力来扑救火灾。高层建筑内部消防设施的可靠与否，对发生火灾后高层建筑的安全至关重要，如果发生火灾时其内部的消防设施能及时有效地发挥作用，火灾就会在初起阶段被及时发现和迅速扑灭，从而避免造成伤害或将损失减少到最低。

一、高层建筑火灾案例

从近些年发生的高层建筑火灾案例中，我们不难发现，高层建筑火灾发生时，其内部消防设施能否发挥作用，造成的损失和产生的结果大不一样。

(一)消防设施未发挥作用的火灾案例

2008年1月2日20时，新疆乌鲁木齐市德汇国际广场批发市场突发大火，过火面积6.5万平方米，受损商户1 046户，3名消防官兵遇难，财产损失近3亿元。事后勘查，大楼的129樘防火卷帘门，只有30樘下落，占总数的23.2%；室内消火栓立管阀门、喷水系统水源控制阀、湿式报警阀等均处于关闭状态，这起特大火灾的发生，与内部消防设施没有正常发挥作用有直接关系。

2009年10月9日18时35分左右，厦门市思明区镇海路某大厦一居室电气故障发生火灾，产生大量的浓烟。大厦消控室值班人员不懂消防设施的操作，致使楼道内的烟雾无法排出，大量人员被困在大厦内。所幸消防队到达及时，将大厦200多人疏散至安全地带，未造成人员伤亡。

2010年11月15日14时20分左右，上海市静安区胶州路728号公寓大楼进行节能改造施工时，由于电焊工违规操作，引发大火，这次特大火灾造成58人死亡，70余人受伤，损失近5亿元。事后调查，该大楼走道部位设置的机械排烟系统年久失修，排烟风机、排烟阀或损坏，或故障，排烟系统处于停用状态。

2011年2月17日21时15分左右，天津市南开区芥园西道大园新居19号楼19层一住户家外墙空调机被烟花引燃，火苗顺管道入室，冒起浓烟。消防员携带装备爬到19楼，却发现楼道内消火栓早已损坏，根本无法使用。不得已，消防队员只得从楼外消火栓引水，至22时30分才将火扑灭，所幸没造成人员伤亡。

2011年10月16日上午，青岛市合肥路北国之春小区11号楼1302室发生火灾。据1301户的住户张先生说，当时消防官兵先上过楼，但是消火栓并没水，之后他们又在楼下接水管，耽误了救火时间。大火狂烧40多分钟才被扑灭，殃及了4层居民楼。

(二)消防设施有效使用的火灾案例

2009年3月2日，新疆乌鲁木齐国贸大厦发生火灾，大厦内消防设施完整好用，火灾报警系统、喷水灭火系统等全部及时动作，经营业户和5 000余名顾客在20 min内成功疏散，损失减少到最低限度。

2009年4月19日，南京中环国际广场发生火灾，大楼内部消防设施完好，全部发挥了作用，室内消火栓消防用水充足，消防控制室及时利用广播通知楼内人员疏散，大楼排烟系统正常运转，消防队员利用消防电梯迅速赶到楼顶压制大火，从起火到最终扑灭，前后不到一个小时，过火面积仅400 m2，410人紧急疏散，未造成人员伤亡。

2014年8月12日凌晨3时许，安徽省合肥市滨湖新区南京路的世纪金源琼林苑写字楼B座1302室的电视机引发火灾。房主报警后等待救援时，屋顶上的喷淋头突然炸开，向外喷水，消防官兵赶到时，火已经熄灭，未造成大的损失。

2014年10月23日9时30分许，太原市东大盛世华庭一住宅16层发生火灾，物业值班人员通过监控发现异常后，及时通知安保人员，利用楼内配备的消火栓和灭火器等进行扑救，有效遏制了火势蔓延。

2015年2月21日凌晨2时，迪拜336 m的79层公寓楼“火炬塔”发生火灾，火情持续3 h后被扑灭，火灾没有造成任何人员伤亡。据介绍，迪拜政府相关部门规定：高层公寓只能用电热炉灶，不允许使用煤气，要求每户家庭必须配备灭火器、防毒面具等消防器材设施，每个房间内都配备有烟雾感应和喷淋装置，楼梯防火门必须保证耐火2 h以上。同时，物业也认真负责，定期对报警器、消火栓等设备进行检查，确保其有效。

二、高层建筑消防设施的作用

高层建筑消防设施包括自动报警设施、自动喷水灭火系统、消火栓系统、应急照明和安全疏散设施、逃生自救设施等，火灾发生时，其功能是否充分发挥，对于火灾扑救和人员逃生具有重要意义。

(一)火情预警

火灾自动报警系统是高层建筑必备的消防设施之一，是人们早期发现和通报火灾的设施，该系统能够探测到火灾发生时产生的烟雾、高温、火光及散发出的可燃气体，并发出火灾报警信号，以警示人们采取措施扑救火灾或撤离现场，是火灾防控的第一道防线。

(二)实施指挥

火灾发生后，建筑中消防控制中心可以帮助指挥员辅助侦察火情，通过自动报警系统显示情况及喷淋、卷帘、防排烟的动作情况，全面、快速、准确地了解最先发生火灾的部位和蔓延方向，根据救人、灭火的需要，利用消防控制室内的消防广播系统、对讲电话、楼层图像监控系统等向有关人员发出指令，实施指挥。

(三)火灾扑救

自动喷水灭火系统在高层建筑的火灾控制中非常重要。发生火灾后，自动喷水灭火系统的及时启动，可有效地扑灭火灾。因楼层高度、消防队员体力、消防车供水能力、火场周边环境等因素影响，利用铺设水带及使用举高消防车扑救高层建筑火灾一定程度上受到很大限制，而利用高层建筑室内消火栓系统灭火,省时省力，可以提高处置效率，实施快速灭火。当喷淋系统、室内消火栓系统用水量不足时，通过水泵接合器向喷淋系统和室内消火栓系统供水，是满足高层建筑火灾时消防用水量的重要方式。另外，高层建筑内配备的灭火器、灭火毯等，是扑救初起火灾最常用最有效的消防器材。

(四)阻火防烟

火灾中，烟气和热气是对人员最大的威胁。防火卷帘、防火门等设施具有防火、隔烟作用，能够将建筑分隔，起到限制起火区域、防止热烟气侵入的作用。在较为封闭的空间，通过启动机械防排烟系统，能够及时有效地排除烟雾，减少毒气危害，并能提高火场能见度，缓解高温，为有效救人、灭火提供机会。

(五)疏散逃生

高层建筑内的火灾应急照明、疏散指示标志以及应急广播系统是发生火灾时保障人员安全疏散必不可少的重要消防设施。发生火灾时，由于普通电梯不能用，消防电梯可以快速将消防队员输送到火灾发生地点进行灭火，同时，也可以利用消防电梯疏散被困人员。另外，近几年在高层建筑内配备的防烟面罩、逃生绳、缓降器、逃生梯等消防器材，更是高层建筑发生火灾时人们逃生自救的重要工具。

三、高层建筑消防设施现状

当前，我国的高层建筑数量已经位于世界的前列，但由于管理不力或缺失，其内部的消防设施存在诸多问题，严重影响着高层建筑的消防安全，与高层建筑的发展速度极不相称。

(一)法律法规对高层建筑消防设施的有关规定不完善

一是监管规定不完善。《消防法》《消防监督检查规定》等法律法规规定了消防部门和公安派出所对高层建筑负有监管职责，其执法对象是物业服务企业、居委会、业委会等单位。但实际工作中，部分物业管理单位无力解决执法机构提出的整改意见，有的高层建筑并没有委托物业管理单位，甚至也没有成立业主委员会，执法机构检查中发现的问题没有承接对象，消防监管陷入尴尬困局。二是维护管理规定不完善。目前，消防中介组织越来越多地参与到高层建筑消防设施的维护管理中来，但对消防中介组织的运行、管理缺乏法律规范，其对设施维护管理的质量技术评价标准、工作程序、权利义务等都没有明确规定，甚至是空白区域，致使维护管理方面参差不齐。三是设施配备规定不完善。近年来，各种新技术、新产品不断研发成功并投入使用，对高层建筑的灭火及自救逃生均起到重要作用，但对其使用推广还缺少相关的制度规定。

(二)建设之初埋下先天隐患

高层建筑比一般建筑消防设施复杂，在设计、审核、施工、验收等任何一个环节出现问题，都会埋下先天性火灾隐患。出现该种情况的主要原因有：一是消防审核、验收把关不严。高层建筑消防设施的审核需要全面掌握建筑工程系统、给排水系统、强弱电系统、自动化系统和暖通空调系统等方面知识，部分消防审核、验收人员业务素质不过硬，审核验收中对存在的问题看不出，个别人员受利益驱使，对存在的问题听之任之，致使把关不严，埋下隐患。二是设计先天不足。为节省资金，设计单位规避规范要求，降低技术规范标准，使工程在设计上就存在先天缺陷，形成极难整改的痼疾。三是建筑施工质量要求不高。部分建筑队的施工人员没有接受过正规的培训，对消防设备、技术规范及消防施工关键环节的质量控制要素不熟悉，达不到高层建筑的施工要求，根本不能保证工程质量；部分施工单位为了自身或建设单位的利益甚至在施工中偷工减料，使用劣质产品等。种种影响日后消防设施正常运转的隐患在建设之初便已埋下。

(三)消防设施缺乏管理

高层建筑的消防设施能否正常运行，后期管理非常重要，然而在现实中，也存在诸多问题。一是无人管。许多“多产权”的高层建筑没有统一的物业管理单位，在未明确管理职责的情况下，谁都能管，谁都不管，最终导致消防设施长期无人管理。即便有物业管理单位的，由于在签订物业管理合同时，并未明确消防管理职责，履行的只是一些简单的收费、看管等职责，自然不愿意履行消防管理职责。二是不会管。高层建筑消防设施结构复杂，技术含量高，具备高度联动功能，对管理人员具有较高的专业要求，但现实情况是很多高层建筑管理人员未经过系统的培训，连基本的操作和检查都无法实现，更谈不上保养维护。三是管不好。随着技术的发展，部分消防产品进行了更新换代，原有消防设施部件被淘汰，存在的问题根本无法修复；消防中介服务组织的维护管理没有严格的法律法规约束，有的单位只为应付执法机构的检查，维护保养中串通一气，弄虚作假，使消防设施的维护管理工作成了走过场。

(四)消防设施维修资金难落实

由于消防设施老化、损坏、缺少维护更新等原因，目前我国高层建筑消防设施的完好率不足45%，消防设施不能完整好用是火灾发生时火势不能得到有效控制的重要因素，而消防设施不能完整好用的主要原因是没有充足的资金来源。高层建筑消防设施维护经费一是房屋维修基金，二是物业管理费。有的高层建筑由于历史遗留问题，根本未建立房屋维修基金，仅靠物业管理费用远远不够，导致整改资金无从落实。有的高层建筑虽然有房屋维修基金，但收取、保管、使用等涉及主体多、申请手续繁琐，程序复杂，使用率低；且年代越久远的高层建筑，消防设施的维修保养费用越高，其房屋维修基金也不足以支付维修保养费用。由于缺少资金，消防设施的维护保养也就无从谈起。

(五)群众消防意识薄弱

消防设施完整好用是高层建筑消防安全的前提，但部分群众消防意识薄弱，对消防设施的重要性认识不足，对消防设施的状态漠不关心。在对一高层住宅建筑的业主调查中发现：75%的业主不了解高层住宅内设置的各类消防设施、器材的性能；55%的业主不会使用消火栓等消防设施；近95%的业主不了解防火门为什么要保持常闭状态或理解错误。近年来，各地政府积极为高层建筑业户配备呼吸面罩、逃生绳、缓降器等自救逃生器材，但绝大多数业主不会使用，甚至嫌碍事将其束之高阁，消防意识淡薄的情况堪忧。

四、加强高层建筑消防设施维护管理的建议

高层建筑消防设施能否正常运行对火灾发生初期的有效扑救起着至关重要的作用，就如何加强高层建筑消防设施维护管理工作，提出以下建议加以探讨：

(一)逐步制定完善相关法律法规

完善的法律法规是确保各项工作规范有序运行的基础。一是进一步完善监管规定。针对当前监管中存在的漏洞，修改完善《消防监督检查规定》，对不同管理方式的高层建筑监管的执法程序进一步明确和细化，加强与其他行业、部门之间的沟通协调，在消防法律法规中明确物业等管理单位的消防安全责任，立足各地实际，制定地方性法规规章，就有关内容的规定进行补充和细化，使相关的规定在落实中具有实际操作性。二是健全消防中介组织的法律法规。在相关法律法规的修订中，进一步规范消防中介服务机构的运行机制，从组织形式、工作标准、权利义务、法律责任等方面对消防中介机构的运行加以明确，使其发展和管理有法可依，有据可循，真正发挥其应有的作用。三是制定完善消防新产品、新技术推广应用规定。随着社会经济的发展和人们安全意识的提高，年代久远的高层建筑的消防设施已不能满足现有的灭火和逃生需求，对此，应通过制定规章制度对能在高层建筑灭火和逃生中发挥重要作用的新产品、新技术进行推广。如《山东省高层建筑消防安全管理规定》中规定：鼓励居住高层建筑住户配备灭火器、灭火毯、自救呼吸器和家庭用火灾探测报警器，新建高层居住建筑的建设单位应当按照国家和省(市)有关规定配置必要的救生缓降器、逃生滑道或者逃生梯等逃生辅助装置；高层公共建筑三层以上楼层应当在每层窗口、阳台等便于操作的部位设置救生缓降器、逃生滑道或者逃生梯等逃生辅助装置；人员密集场所应当设置智能应急照明和疏散逃生引导系统、漏电火灾报警系统，在厨房的规定部位安装厨房设备灭火装置。

(二)严格把好源头关

要确保高层建筑建成后消防设施的正常运行，必须从源头上把好设计、审核、施工和验收关。一是加强对消防行政许可人员的业务培训，使之具备在图纸审查、竣工验收中严格把关的能力。二是加强对设计单位和个人、施工单位和个人等有关单位、人员的监督管理，清理整顿良莠不齐、鱼目混珠的设计、施工单位，培育一个规范、竞争、有序的市场体系。三是严格制度建设，进一步强化消防安全责任制，切实落实设计、审核、验收等人员对工程的终身负责制。四是加强对消防产品和消防设施施工质量的监督，建立完善的消防产品质量监督抽查和消防工程监管机制，杜绝施工过程中偷工减料，使用劣质产品的行为，以保证消防产品和消防设施施工质量符合国家工程建设消防技术标准。

(三)强化高层建筑消防设施的维护管理

高层建筑消防设施关键时刻能否正常运行与平日的维护管理紧密相连，这需要各单位的协同配合，共同努力。一是要建立完善的管理制度和岗位责任制度，明确管理人员职责、操作规程、维护管理等有关要求，从而自觉地管理好、维护好、使用好建筑的消防设施。二是要加强对安全管理人员的岗位培训，使其了解消防设施的功能原理，熟悉消防设施的操作程序，掌握消防设施的维护措施，确保消防设施在关键时刻发挥应有的作用。三是落实日常维护管理和技术维护保养，鉴于物业管理企业及居委会、业委会自身条件所限，积极探索建立消防设施第三方托管制度，通过签订长期合同的形式，委托具有专业资质的消防设施维保机构对高层建筑消防设施进行维护和保养，使建筑消防设施随时处于正常运转的状态。

(四)多渠道落实高层建筑消防设施维修资金

维修资金难落实，是制约高层建筑消防设施维护管理不到位的瓶颈，对此，应多渠道争取维修资金的落实。一是物业费。大多物业管理企业在支付人员工资、办公、小型修补及费税外，所剩经费较少，但可作为日常小型维护费用。二是业户缴纳。对于消防设施维修资金较多的情况，应动员本高层建筑业户按比例缴纳一定费用。三是房屋维修基金。这是消防设施维修保养的主要资金来源，鉴于这部分资金使用程序繁琐，应积极探索简化维修资金申请程序，提高使用效率，这方面，全国各地已有不少先进经验，如湖南湘潭市将公共消防设施的维修纳入了房屋维修基金绿色通道，明确了物业企业使用房屋维修基金维护保养消防设施的要求、程序，保障了资金来源；南京市明确了消防设施的维修可按照年度“打包”申请，简化了程序，节约了时间。四是政府补贴。以上资金仍不足以对消防设施进行维修时，政府可以进行补贴，但前提是消防设施必须整修到位完整好用，政府将资金作为奖励进行补贴，这种“以奖代补”的形式在青岛部分区市正在积极进行探索尝试。

(五)加强消防宣传教育培训

在一般建筑中很普通的消防问题，到了高层和超高层建筑中都会成为可怕的问题。近年来，随着城市高层建筑比例日渐增多，人们对高层建筑的消防观念逐渐形成，但对高层建筑消防设施的重要性认识不足，还仅仅停留在简单的了解层面。对此，工作中要大力加强对高层建筑居民的宣传教育培训，通过宣传教育培训，增强人们的高层建筑整体安全理念，提高人们对高层建筑消防设施重要性的认识，积极消除高层建筑火灾隐患，自觉共同维护消防设施，学会正确使用消防自救逃生器材，使群众在高层建筑火灾发生时懂得如何运用消防设施器材灭火，如何自救逃生，最大限度地减少伤亡。

五、结束语

高层建筑的消防安全关系到百姓切身利益和生命安全，高层建筑火灾重在防范，立足自救，消防设施的日常维护管理对火灾预防和控制至关重要。因此，要从全社会的层面，多部门、多角度推进高层建筑消防设施的维护管理，确保高层建筑的消防安全。

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[7] 山东省高层建筑消防安全管理规定[Z].2015.

(责任编辑 李 蕾)

On the Maintenance and Management of Fire-fighting Equipment in High-rise Buildings

SUN Xuli

(QingdaoMunicipalFireBrigade,ShandongProvince266001,China)

The development of high-rise buildings is a necessity to meet the need of social production and human life, but at the same time, there exit many problems with fire prevention. Based on some case studying, this paper points out the vital function of fire-fighting equipment in high-rise buildings. On the basis of the current analysis of its equipments, the paper also analyzes the existing problems and weaknesses of the maintenance and management of the equipment. At last, it proposes some relevant measures of maintenance and management.

high-rise buildings; fire-fighting equipment; maintenance and management

2015-04-22

孙旭莉(1976— )，女，山东莱州人，工程师。

TU976.5

A

1008-2077(2015)08-0081-05