2014年房地产会崩盘吗？

2013年房价一路飙升，但是随之而来的2014年却被认为是房价面临全面失控的一年。杭州有楼盘突然每平方米降价6000元，有住户几小时损失50万。而在江苏常州，楼盘六折的情况比比皆是。一时间，房价面临全面失控的呼声甚嚣尘上。房地产大佬也突然改变以往看涨的态势，对于房价走势及2014年预测的声音开始不绝于耳。

继杭州、南京等地之后，北京也再次出现新盘远低于预期售价的情况。包括万科在内的业内人士认为，北京楼市当前正因“一大波”自住房入市而暗生变局。在此背景下，作为区域定价风向标的万科率先实际降价，标志着刚需项目的开发商开始未雨绸缪跑量。

万科前CEO王石认为2014楼市非常不妙， 而社科院绿皮书的预测是2014一线城市房价将春季见顶，二三线城市2014年房价会稳中有升，部分城市楼市可能崩盘。有鉴于全国第一季度、4月、“五一”小长假，楼市成交一片低迷的情况，多地推出“救市”政策，甚至央行都出来喊话力挺首套房贷。

而上世纪90年代就开始预言中国房地产市场崩溃的资深“预言家”前摩根士丹利董事总经理谢国忠此次再次预测中国楼市将“又一次”崩盘，并用“恐怖片”一词来形容即将到来的崩盘过程。

中国房地产在2014年真的会出现崩盘吗？

任志强：未来10年房价仍将上涨

有分析认为，单从地方或明或暗的救市行为来看，加上2013年全国各省对土地财政的依赖程度，尽管中国老百姓对“楼盘降价”是极度饥渴，但恐怕未能如愿以偿，2014楼市崩盘论未可尽信。

华远地产董事长任志强表示，没有数据能够证明今年楼市已经进入拐点，楼市要有拐点也是被银行打拐的。要判断楼市情况应该看整体数据，从整体数据来看，成交金额仅下降了几个百分点，用局部数据来判断楼市拐点是错误的。

“在中国经济增长率至少保持在6%时，楼市没有泡沫，中国楼市并不是没有需求，而是需求被遏制。”任志强称。

任志强在微博上借《美国房地产泡沫史》一书表达了自己的观点，“书中认为造成泡沫的原因，一是购房的个税减免政策而造成房价过高，这也许与中国正好相反。二是向低收入家庭提供降低贷款标准的个贷，这与中国也恰恰相反。无法找到中国泡沫的论据。”

任志强还宣称：“过去10年，我说房价要涨，所有人都骂我，说都怪你说房价要涨，结果就涨了。我想说，10年前买房的人估计也赚了不少钱吧，希望你们把你们赚的钱捐给做公益事业的人。未来10年房价估计还会再涨，不信你今日买一套房试试。”

多位权威专家也在近日接受采访时表示，与众多发达国家的房地产市场所走过的路径相比，中国的房地产市场目前出现的风险是发展过程中的波折，更多的是一种具有区域特点的结构性风险，值得警惕，但并非世界末日。

经济学者、北京市政协委员马光远认为，中国的城镇化依然是推动房地产市场发展的强劲动力，从世界各国的房地产业发展史来看，房地产崩盘都是在城镇化完成之后，如果真要崩盘，也是在中国城镇化进程结束之后。在他看来，要谈“崩盘”，至少要到2017年之后。

著名城市运营专家、沃土中国董事长姜仁在接受媒体采访时表示，当前商品房供需失衡不是简单区域性、结构性的、小面积的，而是整体性的、全面性的、联动性的。结合预期变化、利率市场化、城镇化、市场终端心理预期以及供需失衡等因素综合分析，中国房地产市场不会因为政府出台政策而出现显著的变化，因为中国的房地产市场已经走过了青年，进入中年的成熟期。

对于“崩盘论”，万达集团董事长王健林说：“我是坚决反对崩盘之说，十八届三中全会首度把城镇化作为中国经济发展的方向，这个时候房地产要崩盘你觉得可能吗？谁要是信中国房地产要崩盘，那就是脑袋有问题了，而且说崩盘论的人，我觉得只有两种可能性，一是这个人真的是别有用心，第二种就是智慧不够，弱智。”

中国国际经济交流中心专家徐洪才也认为总体上来看，楼市还是非常健康的，还是平稳发展的。不存在什么“拐点到了”、“泡沫要破灭了”的情况，这种判断都是与事实是不相符合的。

住建部部长姜维新对媒体透露，今年中国房地产的基本政策是双向调控。住建部政策研究中心原副主任王珏林表示，“杭州等一些楼盘降价，不是坏事，而是好事。 目前各省进行限购的城市仅一两个。不少城市的房价仍在上涨，根本不用担心房价会大幅度全面下跌。”

针对外界对中国房地产市场“崩盘”的担心，国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群认为，中国的城镇化进程远未完成，居住性需求巨大，而且有严格的抵押贷款管理，个人房贷偿还非常稳定，与美国次贷危机时的房地产市场完全不同，不必过于担忧。

全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康也认为因为中国现在的城镇化实际水平不到40%，按照国际经验要到70%以上房地产才能转入平稳增长期，现在城镇化还是处于加速增长期，我们没有理由悲观。

潘石屹：悲观不可避免

在房产研究和评论专家丁建刚看来，虽然从理论上来说不会崩盘，但当集体预期悲观的时候，还是可能出现。

在丁建刚看来：“第一，理论上来说不会崩盘。理论上中国房地产市场不论是从总量、城市化进程、还是从大量的旧城改造需求、土地垄断以及中国外汇管制来分析，绝无崩盘的可能。第二，存在崩盘风险。如果大家预计今年房价要涨30%，杭州可能很多楼盘都已经卖光了；反之，如果说大家预计今年房价要跌30%，那么今年从头到尾的销售也许会持续萎靡。行情惨淡的背后，其实是预期的低迷，当集体预期悲观，那么楼市有可能崩盘。第三，崩盘不是死掉。比如1997年香港楼市崩盘，但经过长期调整后，楼价已经回升。中国房地产市场后面还会涨，哪怕崩盘了还没有结束，崩盘不是死掉。”endprint

丁建刚分析认为，开发商如今面临着“降价亏死，不降价等死”的局面，而杭州作为中国房地产市场上一个标志性的城市，若出现崩盘，决不可能是单一城市的崩盘，一定波及到全国。

中原地产市场研究部张大伟也表示，历史上没有只涨不跌的房价。“类似杭州、南京、广州房价调整的信号可能会愈加频繁地出现。这种情况下，出现明显降价信号城市虽然目前还属于点状分布，但很难说不会逐渐大范围出现。”

财经评论人杨国英表示，无论是基于局部市场的恐慌，还是基于我国极其悬殊的房价收入比和租售比，均表明在未来较长的时间内，房价不仅已不具备持续大幅上涨的动力，即使“温和上涨”也极难有效持续。

马光远在其微博上表示，今年房价下跌、房地产市场进入调整周期是大概率。马光远称，房地产市场气氛紧张，崩盘论和暴跌论者又活跃了起来。但他认为，中国房地产最后的命运肯定是崩盘，但肯定不是今年。

中国农业银行首席经济学家向松祚判断，“房地产出现了相当严重的过剩，泡沫非常严重，房地产拐点已经到来。”向松祚认为，房地产投机投资性需求在大幅放缓，“从前几年的50%降到最近一个季度的20%以下，大家都知道现在投资房地产有风险”。

新城地产欧阳捷表示，由于美联储可能加快退出QE，导致美国长期利率出现上涨，加上最近两个月人民币贬值力度超出市场预期，变相提高了海外资金成本，加大了海外融资的难度。即使部分中小型上市房企强行“闯关”，也需要支付较以往更高的融资成本。

前国家统计局副局长贺铿更明确地指出“房价脱离实际”：“房地产就是一个民生产业，让那些房地产商按照一些有钱人炒房的方式瞎炒，那我们的房地产就脱离了民生行业中的一个方向。禁是禁止不了，我寄希望于尽快出台房产税，对于超面积的房子应该加强征税，超的越多，征的越多，税率越高，这样可以解决‘炒房的问题。国外的经验也是用这个办法来解决问题。”

作为身在“房产局中”的SOHO中国有限公司董事长、联合创始人潘石屹，此次也发表观点“唱衰楼市”。潘石屹直言：“我认为中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。撞到之后，不但是房地产行业的风险，更大的是金融行业的风险……尽管最近，房地产开发商、学者，用各种经济理论进行分析，尤其是任志强为代表。我认为是瞎掰。做市场的人，不要太相信这些。”

之所以看跌房价，潘石屹分析到，原因有三。一是，不动产统一登记条例出台后，会增加市场上的供应量。二是，房产税政策的推出。潘石屹说，现在北京，就我所知，拥有房子20套以上的人是有的。拥有100套房子的人也是有的。而且这些房子都没有租出去。“如果出台房产税政策，就导致持有成本增加。就会促使这些人，将手中的房子变成市场的供应量。供应量大的话，房价就会下跌。”三是，三中全会决定中提到，允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价。潘石屹举例到，北京CBD是4平方公里，但是北京的农村建设用地有1006平方公里，相当于250多个CBD。所以土地的供应量是非常大的。

除此以外，潘石屹也直言，如果房地产市场出现问题，最薄弱的环节还不是银行贷款。承担金融风险最大的是金融产品。

“信托、第三方理财、委托存款，利率都很高，质量都很差，而且开发商愿意用这样高的利率去贷款。实际上，他们的资金链也是很紧的。当房价下跌20%-30%，这些问题就全暴露出来了。”潘石屹说。

潘石屹坦言，我们看好中国，看好中国的未来，看好中国经济的发展。但“不看好中国的房地产。”endprint