智能建筑的可持续运营模式探究

赵学东/北大青鸟安全系统工程技术有限公司

智能建筑的可持续运营模式探究

赵学东/北大青鸟安全系统工程技术有限公司

★运维与运营的差异

◆工作内容的差异

运维——通过取得建筑的运维服务商身份，进行建筑智能化系统的辅助运行和维修维护，在保证建筑智能化系统正常运行的前提下，实现建筑的安全、便捷、高效、节能降耗，并起到辅助物业管理、辅助办公管理、辅助业务管理的作用。但缺点在于同运营脱节，并与O2O的建筑配套服务体系脱节。

运营——通过取得建筑的运营服务商身份，整合相关资源，为建筑内的机构、人员提供更全面、感受更良好的各项服务。如，为在建筑内的企业和个人提供增值企业/便民云服务平台、订餐代购等O2O服务；通过老旧住宅的“6+1”改造，为社区提供更好的环境和直观感受等。

◆盈利模式的差异

运维——通过所提供的运维服务，向运维服务的购买方（建筑业主、物业公司等）收取运维费用取得盈利。

运营——通过所提供的运营服务，由运营服务的对象直接购买服务或从被整合的第三方服务机构的收益中分享或二次经营取得盈利。如，直接收取被服务方的手机APP增值服务费用、收取O2O企业利润分成、积累被服务对象的长期数据进行数据运营和广告推送等。

◆资金投入产出的差异

运维——主要投入人员和少量用于日常运维的设备材料、工具等，前期投入少，收益由运维服务购买方（通常是企业）支付，收益相对稳定，风险小。

运营——前期投入大，后期运营收益以市场化收费为主，收益的不确定性强，投资回收周期更长，风险与机会并存。是否能盈利取决于运营方提供的服务内容和服务质量的实用性、创新性和用户感受是否能让被服务方满意。

◆执行人员的差异

运维——主要投入人员以工程师、项目经理为辅，有经验的中高级技术工人为主，对人员处理现场问题的经验技术有一定的要求，其他方面要求较低。

运营——根据具体运营的内容，需要执行人员的类型多样，且不局限于技术层面，对人员的综合素质能力和管理体系都要求较高。

★智能建筑的可持续运营模式初探

◆如何破解智能建筑的运营难题

1）运营项目的评估和获取：自身资源结合协会组织；

2）前期投资大：城市运营分会内部成员形成互补，解决资金问题；

3）盈利周期长：通过盈利周期短的项目补贴盈利周期长或不盈利的项目；

4）运营盈利手段少：在每一个运营的项目中至少找到一个稳定充裕的盈利支撑点，在整个项目运营过程中，不断积累挖掘新的盈利点；

5）运营涉及的行业跨度大带来未知风险：整合资源，团队协作，充分论证，跨界积累；

6）运营团队人员缺乏问题：跨界整合人才资源，结合北大青鸟基础人才教育培训的优势，解决人才问题。

◆发改委中国信息协会城市运营分会

1）机构特点

专注于城市运营模式研究、资源整合和项目落地。

2）上级主管单位

发改委、国家信息中心。

3）核心会员单位

会长单位——中国建设科技集团股份有限公司；副会长单位——北大青鸟安全系统工程技术有限公司。

4）会员单位

会员以各具特色的可运营解决方案提供商为主，包括中国节能环保集团的节能环保领域可运营解决方案、益土置业（上海）有限公司的老旧住宅“6+1”改造及相关社区运营解决方案、上海盛锐软件技术有限公司的食品安全可运营解决方案、天下光捕(武汉)生态科技有限公司的非工业污水治理可运营解决方案等。

◆北大青鸟的运营服务商转型思路汇报

1）愿景

转型为智慧建筑的专业运营服务提供商。

2）思路

整合产业链资源，通过城市运营分会的资源平台和联合工作机制进行落地；

3）落地做法

①分析项目可持续运营价值，结合内部资源情况进行评估；

②与项目所在地政府部门取得沟通，形成合作意向；

③由城市运营分会与目标城市或地区签署建设和运营战略框架协议；

④由城市运营分会组织内部企业，形成项目联合体，通过城市运营分会特有的联合工作机制形成特定项目的落地执行和责权利分配机制。

★可持续运营模式落地案例简介

◆住宅：智慧社区运营落地方案

整合上海益土、住建部融合人居课题组、中国福利基金、中机国信等相关资源，以老旧住宅“6+1”改造盈利为抓手，通过对六层老旧住宅的加层收益，免费为社区进行加梯+保温+外墙粉刷+楼体加固+社区停车环境改造+绿化改造+社区医疗+居家养老+社区O2O服务等相关内容建设，并为改造的社区提供免费的长期可持续运营服务。

落地项目——上海、无锡等。

◆公建：平安校园运营落地方案

整合中节能、上海盛锐、武汉光捕等相关资源，以保障大学城园区内人身财产安全、信息安全、水安全、食品安全、市政安全、交通安全、医疗安全等内容在内的大安全概念为核心，为大学城提供平安校园的整体建设和运营服务。

落地项目——房山区良乡大学城等。