北京市住宅小区停车空间权属与登记问题刍议

蔡宗翰，王　芳，谭　俊,丁　奇

(1. 北京建筑大学，北京　100044； 2. 北京中誉威圣律师事务所，北京　100061；

3. 住房和城乡建设部，北京　100044；4. 中国人民大学，北京　100086)



北京市住宅小区停车空间权属与登记问题刍议

蔡宗翰1,3，王芳2，谭俊4,丁奇1,3

(1. 北京建筑大学，北京100044； 2. 北京中誉威圣律师事务所，北京100061；

3. 住房和城乡建设部，北京100044；4. 中国人民大学，北京100086)

摘要：北京的私家车数量逐年大幅增加，而住宅小区的停车场却相对不足，由此衍生出停车空间权利和归属争议问题。我国现行法律法规对住宅小区停车空间的权属认定虽然已有相应的条款和司法解释，如物权法第六章第七十四条关于“停车位、停车库的建筑物专有”部分的规定，但未有对停车空间实际的权属约定和相关的登记做出规定①除《物权法》第七十四条外，尚未有法律对停车场的权属问题作出明确的规定；而一些相关的行政规章和地方规章，如《停车场建筑和管理暂行规定》(公安部、建设部 1989 年制定)、《郑州市停车场管理办法》、《杭州市停车场(库)建设管理规定》、《重庆市机动车公共停车场管理办法》等，则带有浓厚的管理色彩，基本未涉及权属问题。参见柴景山：区分所有建筑附属停车位权属问题研究[J]，载于武汉科技大学学报(社会科学版)，2005(2)。，在实践中，住宅小区停车空间的权属争议日趋复杂，各项权属争议的判决形式多元多样②例如，在“南京市星汉城市花园”一案中，南京市鼓楼区人民法院认为，星汉城市花园的全体业主应该享有该地下车库的权益，判决开发商将地下车库移交给星汉城市花园业主委员会；而在上海的“上海物权法第一案”中，上海市第二中级人民法院却认为，开发商系地下停车场的所有人，物业公司与业主委员会在未经许可的情况下，不得为处分、收益行为。关于“南京市星汉城市花园”一案，请看业主委员会诉江苏星汉置业有限公司车库纠纷民事判决，中国裁判判决网，网址：http://www.court.gov.cn/zgcpwsw/jiangsu/jssnjszjrmfy/njsglqrmfy/ms/201501/t201501296480407.htm；关于“上海物权第一案”，请看搜狐新闻网，上海《物权法》第一案：法无详释争议仍存[OL/EB]，网址：http://news.sohu.com/20071126/n253464702.shtml。本文提出按住宅小区停车空间的类型来确定住宅小区停车空间权属、完善北京市住宅小区停车空间登记方式的思路来解决北京市住宅小区停车空间权属与登记问题。

关键词：北京市；住宅小区；停车空间；停车空间权属；停车空间登记

一、 建筑物区分所有权与住宅小区停车空间所有权

(一) 建筑物区分所有权的通说

自建筑物区分所有权制度产生以来，逐步形成了几种不同的学说。较有影响者主要有“一元说”、“二元说”和“三元说”。其中“三元说”最早由德国学者贝尔曼提出[1]。该学说认为建筑物区分所有权由区分所有人对建筑物的专有部分的所有权和对共有部分的共有权，以及基于对建筑物的共同管理、修缮、整理、维护等共同关系而产生的成员权三部分所组成。由于其能够根本地反映建筑物区分所有权所固有的本质属性、并涵盖了因区分所有建筑物所产生的一切法律关系，因此该说为大多数学者所接受，成为通说，也是构成我国区分所有权的基础学说[2]145[3][4]。

(二) 建筑物区分所有权的法律规定

现有物权法律体系中规定建筑物区分所有权是由专有所有权、共有部分持份权和基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称[5]224。从《物权法》第六章第七十条至第八十三条中对建筑物区分所有权的规定来看，建筑物区分所有权的主体是“业主”、“开发商”、“物业管理公司”，而客体则包括区分所有建筑物中的专有请求权和共有请求权。

按照《物权法》规定的专有所有权的客体是指能够明确区分建筑构造，可独立使用且具有排他性的能够登记成为特定业主所有权的部分*但在《物权法》第七十条当中，并未就专有部分的范围予以具体明确，而仅以建筑物的用途为分类标准，采用例举的方式将专有部分提示性表述为“建筑物内的住宅、经营性用房等”。。而共有部分的范围以专有部分的确定为前提*《物权法》第七十二条明确规定了需先确立业主专有部分，方可进行对共有部分享有权利，承担义务。。共有的范围按照《物权法》第七十二条、第七十三条规定，是指在区分所有建筑物范围内除去专有部分的、供业主共同使用的、在建筑构造上不具备独立性的、在使用及功能用途上不具有私人性、排他性的建筑物部分。

综上，我国的建筑物区分所有权制度包括了专有权和共有权两大概念，专有权特指能区分建筑构造，可独立占有、使用、收益和处分其建筑物专有部分的权利。但共有权的概念是相对于专有权而言的，仅指除去专有部分以外的共有部分享有占有、使用、收益的权利。

(三) 小区停车空间区分所有权

1. 住宅小区停车空间的定义

住宅小区停车空间作为建筑物区分所有权制度中的一项重要财产内容，与小区业主利益密切相关。而住宅停车空间主要是指在住宅小区内，设置的停车场和附建在住宅大楼内的各种车辆停放场所*按法规规定，现新建、扩建的居住小区应就近设置停车场(库)或将停车库附建在住宅建筑内。参见：《民用建筑设计通则(GB 50352—2005)》，住房与城乡建设部，2007，按照建筑形式的建筑规定可以将停车空间分为地面停车位、地下停车位、首层架空层停车位、屋顶平台停车位、立体停车位、独立车库。从设计规划形式来看，主要包括了汽车库、地下汽车库、坡道式汽车库、敞开式汽车库、机械式汽车库、停车位、两层式机械汽车库、竖直循环式机械汽车库、地面停车位以及地下的车停车位、还有露天的停车场，同时涵盖了停车场出入口、坡道、预留缓冲段、缓坡段、机械停车设备空间、以及通行的联外道路[6]。从停车位的物理状态和所处的立体空间位置可以把停车位分成两类五种形式。第一类是地上停车空间，第二类是地下停车空间。地上停车空间是指建立在地表之上的停车位，具体包括小区内的地面停车位，楼房首层、顶层架空层停车位，小区内独立建设的多层停车位;地下停车空间显而易见就是建设在地表之下的停车位，主要有两种形式，一种是利用人防工程改造的地下车位车库，还有一种是通过利用地下空间而建造成的非人防工程性质的车位车库[7]。从司法解释中以权属视角来看，小区停车位主要分为小区地下产权车位、小区地下人防车位、小区地上车位*地上车位又分两种，一种是小区建筑区划内规划建设的车位，一种是开发商在规划外新增车位。参见赖其昌：住宅小区停车位的权属[N].人民法院报第七版，转引自中国法院网，http://www.chinacourt.org/article/detail/2015/01/id/1534299.shtml。

综上，本文认为住宅小区停车空间主要指地面停车位、地下停车位、住宅小区楼房首层架空层和半地下室停车空间、封闭型的停车空间以及停车附属设施、联外车道和出入口，其中地下停车空间又包括了人防改造的停车空间和不封闭型地下停车空间。

2. 住宅小区停车空间所有权现行法律规定分析

住宅小区停车空间所有权部分，考察各国法律, 除法国现行法将专有部分的要件界定为使用上的排他性外, 日本、德国、美国及我国台湾立法与学说均将有否构造上及利用上之独立性作为判定建筑物各区分部分能否成为专有部分的标准[8]。而这一标准也被大陆学者在制定物权法的过程中广泛接受。《物权法》对现存的争议进行了部分解决，如第七十四条对小区车库车位的归属作出了如下规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这一规定使得现阶段日益增长的住宅小区车库车位归属与利用的纠纷得到了暂时有效的缓解，也对《物权法》实施之前各地关于住宅小区车库车位归属不一的做法和混乱局面起到了一定的协调和统一作用。

综上，物权法虽对如何判断构造和利用上的住宅停车空间的所有权独立性和区分性进行了相应的规定,但立法的缺憾造成住宅小区停车空间权利归属和登记程序存在若干争议。如，《物权法》第七十四条规定的停车空间专有权仅限于车库内和地下停车位本身，而小区联外道路中的车位属于共同共有部分，但地下停车场缓坡区、地面建设红线范围外的自设车位、机械设施空间、首层架空层和半地下室停车空间并未纳入区分所有权的范围。这导致了实务中争议频发，也是本文研究的主要内容。

二、 基于现有法律框架下的住宅停车空间权属与登记原则

(一) 基于《物权法》和北京市地方行政法规之住宅停车空间规定的原则属性

1. “契约决定归属”原则应成为住宅停车空间权属与登记首要原则

民事基本原则中的自治原则要求“当事人之间的权属安排应该由当事人自己决定，国家应该尽量不予干涉”[9]。私法领域中奉行的基本原则是当事人自治原则，因为只有当事人才是自身利益的最佳判断者，即使是法律也不能越俎代庖替当事人行使选择权[10]。《物权法》将住宅小区内车库、车位的归属让渡由开发商和业主进行约定，这就是说，“法律上给予了开发商或业主通过约定保留车库、车位所有权的可能性”[11]76，这实际上是利用了当事的意思自治，给予开发商和业主双向选择的权利，最后通过意思表示一致的“契约”文书来固化归属的方式，既保护了业主享有可选择使用车库车位的权利，又保证开发商在满足业主使用的基础上，亦可通过 “出售”、“出租”的自治方式获利，这有利于业主和开发商通过平等协商来体现自己的利益和意志，同时也有利于争议的解决[5]238。

2. “交易决定归属”原则应成为住宅停车空间权属与登记次要原则

在市场经济条件下，通过市场交易可以在车库、车位归属上实现各方利益最大化。“交易归属”原则的建立有利于鼓励开发商、物业持有则修建更多的车位、车库，有利于对地下空间的利用和社会财富的创造，符合市场经济的内在要求。通过自由交易行为来解决归属问题，实际上也是通过市场机制来解决纠纷，使有限的空间得到最大化的利用。当然市场的交易风险依旧存在，如开发商极有可能通过隐瞒或隐藏条款的方式保留车库、车位的所有权。这类问题很大程度上由房屋买卖市场决定，其解决有待于市场秩序和房地产法律法规的进一步发展和完善[5]238。

3. “类型决定权属登记”原则应成为住宅停车空间权属与登记原则之一

所谓车库，指具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物或是在建筑空间中单独的机动车存放地点；而车位，则是指车库中的停车位，以及规划用于停车的具体地点[12]。两者的主要差异就在于，从法律法规来看,停车空间登记规则中的车库应具有单独、封闭的场所，具有一定独立建筑物的特征，开发的成本较高，其占用的建造成本一般不分摊到小区的建造成本中；而车位则是随处可设，并不一定是建筑物，同时开发成本相对于车库低，其占用的建造成本已经分摊到小区的建造成本中。因此，对车库与车位应采取不同的权属登记原则。

4. “按停车位个数决定归属原则”亦为住宅停车空间权属与登记的主要原则

根据北京市国土资源和房屋管理局发布的《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》的规定，室内机动车停车位的销售应以“个”为计价单位，销售的室内机动车停车位可单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。

(二) 现行法律规定对北京市住宅停车空间权利与登记的缺陷

不可否认，《物权法》的规定为解决住宅小区车库车位归属的纠纷提供了法律依据，无论是从理论上还是实践上都产生了积极意义。但也应注意到，这些条款的制度安排存在一定的缺陷。

1. 对于业主的界定模糊不清，造成后续登记程序中的主体混乱

物权法与相关法律规定中对于“业主”界定不清，究竟是指小区全体业主，还是仅指需要停车空间之业主？如果理解为需要停车空间之业主，那么不需要停车空间之业主是否就此失权。由于此处没有明确“业主”的含义，也可能会造成部分业主甚至一个业主就可以拥有小区全部的车库、车位，房地产商就可以通过保留一套房产而拥有业主的身份，然后达到拥有全部车库、车位的目的；购房的业主，是否仍然也享有优先权[13]。

实践中，由于开发商对于车库、车位的售卖并未在销售住宅过程中说明，多半是购买者询问开发商才加以说明，通常情况下如果业主未询问车位购置或是车位归属相关情况，业主就自动丧失优先购买权和知情权，开发商多半迳行将车库、车位出售、出租给业主以外的第三人。即使开发商给予业主充分的知情权、优先购买权，亦伴随着高于市场价格迫使业主在购房时无法实现购买权或承租车库、车位的权利。如此一来，开发商就可以以此作为理由将其出售或出租给业主以外的第三人使用，这极大地损害了业主的利益。

2. 条文中的业主“优先”请求权范围界定不清，造成后续权利实践的混乱

首先从物权法第七十四条规定的“首先满足业主的需要”，应该如何界定其优先权的概念究竟是应该满足业主停车的需要，还是仅仅满足其所有的需要？是满足业主基本的停车需要，还是全部满足业主多辆车的需求，虽然从北京现行实施的城市设计导则以及相关的行政法规来看，现商品房规划设计中每户配比0.8个车位，限购房则每户配比0.1个车位[14][15][16][17]，并预留未来可开发的停车空间，但从北京市的实务来看，现有的住宅停车空间远远不足于使用，所以满足业主需求成为了空话*截止至2015年1月，从北京市政府交通委员会公布的资料来看，全市约有车辆561万辆，而登记在册的停车位仅不到290万个，停车位缺口近270万个，造成北京停车难、乱停车的现象处处发生。参见：“关注北京停车难北京：停车位缺口二百多万停车难停车乱突出”[EB/OL]，央视网：http://jingji.cntv.cn/2015/04/18/VIDE1429366499642302.shtml。再者，“首先满足业主需要”的“首先”是不是一种优先权？“首先”的适用条件与范围又是什么呢？按照民法的一般原则进行推断，优先权是一种法定的权利，性质上为形成权，这种优先权只能是“同等条件”的权利人才享有，但后续购买二手房或在小区建成后再购买的业主是否就不具有优先权？此外，“首先”的权利的时间界定应该是多长时间，权利的范围界定是保留全部车库、车位的优先权，还是保留一定比例车库、车位的优先权。在业主二次转售专有部分时，小区车库车位的再次出售是否也应当遵循此规定即首先满足本小区内业主需要？对于后来购房的业主，是否仍然也享有优先权？

3. “建筑区划”的含义比较模糊

该款解决的只是在建筑区划内，规划用于停车的车库、车位的归属问题，而在实践中，大量旧的住宅小区建设时并没有规划停车用的车库、车位，此类的纠纷应该如何解决？如果按照司法解释《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”，因此，建筑区划内规划建设的车位属于开发商所有；建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位，且占用了公共土地，则属于小区业主共有[18],但此款在实践中规定的过于理想化，没有规定当开发商不遵守此款时的法律后果，同时该款规定要求车库、车位的归属要通过约定的方式，虽然是对当事人双方意思自治的尊重，但是购房者与开发商在缔约能力和缔约机会上存在重大差异的情况下，此时尊重当事人的意思自治而又没有相关的配套措施，遵循形式意义上的“私法自治”有何意义？如果在没有约定的情况下，车库、车位的归属又如何确定？这就为司法实践留下“隐患”，又回到了关于小区车库归属的选择问题上[19]。

4. 业主共有部分的界定模糊造成登记无所适从

占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。业主的建筑物区分所有权是一种复杂的权利形态，是关于专有部分的专有权、共有部分的共有权以及因共有关系而产生的成员权之间的相互融合。但是此款规定的“业主共有”过于笼统，操作起来比较困难，如实现共有的路径为何？客体是什么？以及对“其他场地”也没有做出明确的规定，特别是首层架空或地下空间中房屋层高在2.2米以下涉及的停车空间和老旧小区的未做划分的停车空间的权利归属和使用权益上，很容易引起业主与开发商、物业之间的纠纷与冲突。这款规定的主要依据是地面停车位的开发几乎不需要成本，其占用的土地使用费已经分摊在小区建造的整体成本中，而且其占用的道路或其他公共场地属于全体业主共有财产。然而，这条规定并未考虑到开发商占用“公共场地”如道路红线和建设红线交界处建造停车位的情形。从另一方面来说，由于停车空间的建设同样需要成本，如果依照规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有则对于投入成本的开发商显得不公平，在目前车位缺乏的情形下，也不利于鼓励开发商投资开发更多的车位[2]236。

5. 我国停车空间的登记程序还很不完善

目前，在房地产初始登记的实务中，房地产权登记机关除办理《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》外，对于共有的部分，房地产登记机关是不办理登记的，小区车库、车位的权利归属亦不记载于房地产权证上。这种回避的态度，使纠纷变得更加复杂。不动产登记簿和权属证书作为公示的基本载体，在小区车库、车位归属上并未发挥其应有的作用。在登记制度不完善的情况下，对小区车库、车位的归属由当事人约定势必会对业主的利益造成损害。

6. 停车空间的面积计算方式模糊，造成业主实际使用空间受阻

根据北京市国土资源和房屋管理局发布的《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》规定，“室内机动车停车位的面积，可按停车位实际占用面积的方式计算，也可以按实际占用面积加分摊的公用建筑面积的方式计算，但每一幢楼房只能选择一种计算方式。产权登记面积，由测绘单位根据买卖双方的销售(预售)合同中约定的计算方式进行测量。买卖合同中对室内机动车停车位面积计算方式未作约定的，开发企业提供的测量面积，应由买卖双方签定补充合同进行确认，未经确认不能作为产权登记的依据，室内机动车停车位面积计算方式、面积若未经买卖双方确认，交易、登记部门不得办理交易、登记手续”。在实务过程中，虽然法律法规约定了停车空间不得列入业主共有面积进行登记，但购置停车位时停车面积的计算方式，都是由开发商在规划报建时确立，而买受人没有谈判约定面积计算方式的可行性，造成停车位空间的面积由开发商说了算，同时由于计算公式的混乱，也造成未购买车位的业主，无故侵占了大量的共有空间*依照北京市《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的通知(京国土房管权字[2000]第369号)中第七条第2款规定，机动车库、非机动车库、车道应不可列入共有面积，但实践过程中由于开发商掌握面积计算的公式，则大量业主共有面积被少量停车位业主共有制。。

7. 住宅停车空间中涉及人防空间改造的权属不明确，导致了争议频频发生

根据国家国防动员委员会、国家发展计划委员会、建设部、财政部联合发布的《人民防空工程建设管理规定》，一至三类防空重点城市和其他城市(含县城)新建民用建筑须按建筑面积的 2%～5%配建地下人防工程，但由于人防空间并未长期使用仅在紧急避难时利用，为了避免设施浪费，《人民防空法》中规定，鼓励在未利用时间，由投资者负责使用、收益*参见《人民防空法》第 5 条规定：“国家鼓励、支持企业事业单位组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。。这就导致了其作为地下停车位来使用的时候，关于其归属的问题也是不确定的。有的实务判例主张属于开发商所有*参见：沈阳市大东区新华壹品小区业主委员会与沈阳桦海房地产开发有限公司、沈阳金香玉餐饮管理机构有限公司、张岗松建筑物区分所有权纠纷，沈阳中院2013年度优秀案例，转引自辽宁法制网，http://www.lnfzb.com/news_view.aspx?id=20140523104426248；，有的主张由国家享有所有权，由开发商来经营管理[20]。此处只是规定了由投资者使用管理，收益归投资者所有，并没有界定人防工事的所有权归属问题。相反，在没有界定所有权归属的情况应当认为投资者就是所有者。第二，在市场经济条件下，界定产权最基本的仍然是投资者享有产权。对于商品房小区的地下人防工程，国家没有作出任何投资，因此就不存在法律上主张产权的基础。投资人通过投资依法使自己的一种财产形态物化为人防工程这样一种不动产形态，其财产归属性没有改变。第三，如果地下人防工程属于国家所有，政府就应该承担管理和维护的义务，但事实上该义务是由开发商或小区业主承担的。

三、 关于北京市停车空间的权利与登记思路

不论法律对于停车空间的专有部分和共有部分如何划分，区分所有人的共有部分持分权主要是基于共有部分对于专有部分(停车空间等)的使用有辅助性的不能分割的功效而产生的，虽然现存法律不尽完善，但本人建议至少应从住宅停车空间的类型来进行设定登记。

(一) 按住宅小区车库车位的分类明确归属登记

住宅小区的车库、车位因其类型比较多，出现的问题也种类繁多，十分复杂，因此对此归属的确定不能一概而论，应按照不同类型进行分析，分门别类解决住宅小区车库、车位的归属。

1. 住宅小区封闭的独立车库应直接进行专有权登记

所谓独立车库，是指在小区内建造的专门的停车设施，其相互间由墙壁隔开，四周范围明确，具有独立的入口，己成为与住房相区别的、独立的特定物[21]。

这种车库具有四周封闭的空间，符合建筑物区分所有之专有部分的特征，具有构造和使用上的独立性。在构造上范围明确，有独立的入口，在使用上一般不会对其他区分所有物施予影响，因此也具有一定的独立性, 应将以车位为单位，设定车位为基础的专有权登记，而缓坡区和外联出入口、内部车行道、附属设施用房进行以“车位业主”的共同共有形式进行登记。

2. 住宅小区地面停车位应采取业主共有权进行登记

地面停车位，是指直接设置于地面、以划线分割方式标明的停车设施。在实践中，对地面停车位的归属争论也不大。因为地面停车位一般是开发商经政府批准，在取得《建设工程规划许可证》后，直接设置在商品房住宅小区地表，以划线分割方式标明的停车设施[22]。通常来讲，房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元，并办理了初始登记及转移登记后，房屋所有人(即建筑物区分所有权人)即按份共同拥有了该小区的全部土地使用权。这种公共停车位，应为小区业主全体共有，区分所有权人按照业主公约的约定使用该车位。因为地面停车位是直接设置在业主共同拥有使用权的土地表面上，开发商开发这种车位几乎不需要成本，只是通过划线分割而成，并不具备建筑物所要求的封闭性，即不具有构造和使用上的独立性，依据建筑物区分所有权原理不能够成为专有部分的客体，而只能成为共有部分的客体。而且地面停车位也不可能获得房地产的初始登记和房地产权证。该类停车位还包括了许多早期的小区在设计时，没有预见到业主所拥有的汽车数量的迅速增加，导致最初修建的停车场所远远无法满足业主的停车需要。于是，业主的汽车一般都停放在小区道路边或者楼房前后的空地及公共的绿地上。这种停车位从性质上来说也是一种地面停车位，只不过是一种临时性的地面停车位。由于开发商对这种临时性的停车位投资成本比较低，并且其土地使用权分摊在计算建筑容积率的建筑物上，其应为计算建筑容积率的建筑物所有权人即小区全体或部分业主共有[23]。

因此，地面停车位和车辆联外道路的应归属于小区全体业主共有[24]。结合北京实际，应当由地面停车位的使用人向业主委员会缴纳使用费或租金，并同时向提供看管服务的物业公司缴纳看管费用[25]。因此，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设置停车位，而必须得到业主大会的许可并对有关收益分配做出具体约定的，才能设立、运营这种地面停车位，否则对小区全体业主构成侵权。业主可以依法追究开发商的侵权责任，并可以要求买受人返还该停车位。

3. 住宅小区楼房首层架空层和半地下室停车空间权属登记

楼房首层架空停车位，是指将建筑物地面上第一层用墙、柱架空，依附于楼房而形成的停车位。这种车位可供多人使用，具有开放性的特点。现实中，有的开发商将楼房首层架空层停车位予以出售，有的物业公司利用业主对该停车位归属不了解的情形下进行有偿租赁，这些行为其实都已经侵害了小区业主的合法权益。根据《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》有关规定，层高 2.2 米以下的房屋和地下室不计入建筑面积，层高在 2.2 米以上的，则应计入建筑面积。而我们讨论的首层架空层停车位是指旧式小区停车空间层高在 2.2 米以下的架空层*由于住房与城乡建设部颁布的《住宅设计规范GB 50096-2011》第六章第九条第二款规定，从2011年开始，新建小区当住宅的地上架空层及半地下室做机动车停车位时，其净高不应低于2.20m由于按照首层架空层和半地下室的层高在 2.2 米以上的可以直接计算建筑面积，参与计算建筑容积率，参与分摊土地使用权，也就当然成为建筑物区分所有权的专有部分的客体，可以依法办理权利的初始登记和转移登记，也就可以单独买卖，其权利应归属于取得产权证明的人所有。故本文讨论的为老旧小区的架空层和半地下室。。由于楼房首层架空层、半地下室停车位位于建筑物的底部，是整栋建筑物的结构支撑，是与建筑物不可分割的一部分，只是由于层高较低，其建筑面积是不计算容积率的，因此，初始登记时，楼房首层架空层停车位不可能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑面积，在转移登记时，不能取得房地产证，其房地产权依附于取得房地产证的建筑物。房地产开发商在转移房地产时，楼房架空层停车位不能从计算容积率的住宅房屋单元中分离或分割，不能将楼房架空层停车位的归属约定为房地产开发商所有。否则，将违反房地产法律的强制性规定。所以，房地产开发商预售或现售小区房屋单元后，房屋单元办理初始登记和转移登记，首层楼房架空层停车位的房地产权应依法随房屋单元的转移而转移。可见，首层楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人共同所有[26]。

4. 地下停车空间

这种形式的停车空间是房地产开发商通过利用地下空间而建造的车库，其内部用油漆或标示划线等方式划分为若干区域，但区域间并无立体的分隔物(如墙体)隔离。此类停车空间的归属问题在法律理论和实务操作中争议较大，一般来说包括两种类型的车库：人防工程性质的地下车库和非人防工程性质的地下车库。

(1) 人防工程性质的地下车库

有关地下人防工程作地下停车位的归属，应该属于《人民防空法》第 5条所规定的“投资人”所有。需要指出的是，这里的投资人不仅仅指的是该地下人防工程的投资建设人，而应作广义理解，并以以下两点作为共同的判断标准。一是最后出资的人，即最后投资兴建该地下人防工程并转作地下停车位的人或最后实际出资购买该停车位的人；二是实际占有、使用该停车位或依其取得收益。按此标准，该“投资人”有可能是开发商，也有可能是小区业主，关键看是何人最后出资并实际占有、使用或取得收益。但本文认为以人防空间改造的停车空间应登记于国家所有，而由实际出资者(开发商或是业主)负责经营*理由如下：首先，从法律规定来看，依据《人民防空法》第二条“人民防空是国防的组成部分”以及《物权法》第五十二条“国防资产属于国家所有”等有关法律法规规定，人防资产作为国防资产的组成部分，产权性质应为国家所有。再者尽管人防工程产权应归国家所有，但并不影响投资人的使用收益权的行使，并不违背市场经济法治中“谁投资、谁受益”的损益相抵私法精神。依据《人民防空法》第五条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”因此，经人防机关批准，人防工程投资者可以就利用人防工程建成的地下车库进行经营管理并取得收益。参见翟国徽，“小区人防工程地下停车位产权该归谁？”，中国国土资源报，http://www.gtzyb.com/shiwucuoshi/20140617_66582.shtml。

(2) 不封闭型地下停车空间

不封闭型地下停车空间，在北京实务界是最为常见的，本文认为这部分停车位与建筑物之间的关系取决于停车位是否具有独立性。如果停车位划线可与其他部分相区别，能使车辆自由无碍地出入和停放，在技术上可用占有或登记的方式进行公示。此外，停车位功能是否独立还可依法定规划来判断，如属规划配建，若其功能目的在于为物业提供泊车服务和完善物业的应用，且该功能不以建设单位或业主的意志为转移，则不属于独立利用，不符合专有使用的构成要件，因而应计入共有建筑面积；如有超过报批规划的额外增建，则该停车位不存在规划上必须配套使用的义务，由建设单位可以在申报规划调整时，自行定义其功能，即可另行约束作为专有部分进行处分。

因此，不封闭型地下停车空间在不计容积率的部分不能取得房屋所有权，只能作为从物依附于地上建筑物，由主建筑物的所有人即各区分所有人共有；计算容积率的部分如属规划外另批增建，则可成为专有所有权的客体，除此外就应计入共有建筑面积，由各区分所有人共同所有。

(二) 完善小区车库车位归属的登记制度

住宅小区车库、车位的归属直接关系到车库、车位交易的进行，因此其登记制度也很重要。《物权法》、《不动产登记暂行条例》规定了对不动产实行统一的登记制度，但是这也只停留在原则性规定层面，并未对车库、车位的归属登记做明确的规定，具体到车库车位归属登记时仍然是很模糊的。

1. 初始登记的完善

依据《房屋登记办法》第31 条的规定：“对于公用设施、公共场所应当与房屋一并进行初始登记。”这在法无明文规定的情况下提供了一种对车库、车位进行初始登记的可能性。

(1) 小区地面停车空间的登记

按法律规定，小区地面停车空间其使用权应归小区全体业主共有。小区地面停车位应当在业主所取得的土地使用证上加以注明。这样可以表明地面停车空间与土地使用权之间的关系，使得其归属问题更加清晰化。

(2) 住宅小区楼房首层架空层和半地下室停车空间的登记

其权利应归属于本单元所有建筑物区分所有权人共同所有。在登记制度上，可以在房产证明上附上住宅小区楼房首层架空层和半地下室停车空间的图纸证明的方式。住宅小区楼房首层架空层和半地下室停车空间应采取在房产证明上附上产权证明的做法，是因为住宅小区楼房首层架空层和半地下室停车空间其本身是没有产权的，其权利依附于业主的房屋产权而存在。这样注明，亦可以表明车位与房屋的从物与主物的关系，使其权利的产生有了依据。

(3) 地下人防工程停车空间的登记

地下人防工程停车空间在登记制度上，应登记于国家所有，但在不动产登记簿中采取地役权设定的方式加以注明的方式予以公示[27]。

(4) 地下未封闭停车空间、小区封闭的独立车库的登记

地下未封闭停车空间、小区封闭的独立车库的登记制度最为简单。因为地下未封闭停车空间、小区封闭的独立车库结构上具有一般建筑物的特征，因此其作为区分所有建筑物之专有部分可以自由出售或出租，其公示方式也可以体现在产权证书上。

2. 再次交易登记主体的限制

小区的车库、车位是为了小区居民居住的便利而建造的，也是小区整体建筑设计和环境的重要组成部分，应服从于小区的购买专有部分的利用，同时也是整个小区成员权利的组成内容[11]85。对于车库、车位的转让行为也应该在按照优先权配置的框架下进行严格的限制，即便开发商拥有对小区车库车位开发和销售的自由，也应当充分尊重小区内所有住户享有居住环境和停车空间的优先权益。即车库、车位可以在小区业主之间自由转让，但是在未经小区业主大会同意下，不能向小区以外的第三人进行转让登记。

四、 结语

《物权法》、《不动产登记暂行条例》的出台，为小区车库车位归属纠纷的解决提供了法律条文的支持，让人们看到了解决这一难题的希望，但是由于其过于原则化，不具有可操作性，实践中其作用有限，有关业主和开发商之间因小区车库车位归属的纠纷愈演愈烈，如何完善《物权法》的相关规定成为很多学者和专家研究的重要课题。

住宅小区车库车位的归属关系着广大小区业主的权益，也关系着整个住宅小区的和谐。《物权法》、《不动产登记暂行条例》还需要很多制度与其配套，这需要学理界和实务界进行更加深入的研究。唯有从法律上明确小区车库车位的归属，才能有效减少纠纷，规范开发商的行为，保护小区业主的合法权益。

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王芳，女,Msc,北京中誉威圣律师事务所专利律师；

谭峻，男,管理学博士,中国人民大学公共管理学院副教授,中国人民大学房地产信息中心主任；

丁奇，男，博士，北京建筑大学建筑与城市规划学院副教授，住房和城乡建设部全国村庄规划研究中心(北方)主任。

中图分类号：D923.2

文献标识码：A

文章编号：1009-105X(2015)04-0037-08

作者简介：蔡宗翰，男，法学博士，北京建筑大学经济与管理工程学院房地产法律研究所副教授，住房和城乡建设部全国村庄规划研究中心(北方)村庄土地政策与管理研究所所长，研究方向：村庄规划政策、土地政策、房地产政策；