房地产企业的财务成本管理问题及其对策

王天琛

就近几年房地产的发展势头来看，与2010年之前产生了巨大的差异，进入到了“冷却期”，同时也大大增加了房地产行业的运营风险。目前我国一部分房地产公司存在着管理工作不到位的情况，尤其体现在财务管理工作方面，如成本管理控制不当等，也是导致房地产公司发展受阻的重要因素。该文深入研究了目前房地产企业中存在的财务成本管理问题及其产生原因，并针对各项问题提出相应的解决措施，以期能为相关工作者提供参考。

房地产企业主要从事的是房产和地产的买卖业务，其主要包括对于土地的有限或永久使用权和建筑权，并由此衍生出一系列的义务和权利。它是一种现代社会市场经济需求下所产生的企业种类，同时政府和房地产企业进行土地使用权的交易可以为政府谋求一定的经济收益，以确保地区政府的正常运转。众所周知，房地产行业是一个高风险、高投资、高回报的领域，虽发展时间较短，但自从1998年房改政策颁布以后，房屋价格持续攀升，使得我国的房地产事业得以蓬勃发展。

一、房地产财务成本管理的概念和意义

房地产的财务成本管理就是指对房地产企业在运营过程中的整体经费消耗的管理，其具体可以分为运营成本管理、采购费用管理、人员工资管理以及房地产项目费用管理等多个方面。这项工作主要就是运用会计学理论，在一定标准的规定下进行企业财务核算和管理工作。这类工作在房地产企业的发展中起着直接的影响作用，对整个企业的发展有着极大的促进意义。在房地产企业发展过程中开展财务成本管理工作主要就是为了更好地控制企业的运营成本，提高企业的经济效益，为企业赢得更好的市场发展前景和实力，提升企业的核心竞争力。另外，财务成本管理工作还直接影响着企业领导者对未来发展的规划，该工作能够为管理层人员提供企业发展的相关数据，领导层人员就可以以这些数据作为参考制定企业的发展计划。同时企业财务成本管理工作还可以稳定企业的运营，科学有效的成本管理能夠保障企业资金链不会出现断裂的情况，维持了整个企业的内部稳定，也保障了员工的基本利益。

二、我国房地产企业财务成本管理工作中存在的问题

我国的房地产行业发展较晚，是自1998年房产改革后才正式发展起来的，因此在运营方式和管理工作上较欧美发达国家还有一定的距离。加之我国财务事业起步也比较晚，并且相关法律法规在制定时具有一定的滞后性，也就使得我国企业的财务核算和管理工作的发展受到了制约，直接影响了我国房地产企业的财务成本管理工作。

管理意识不足。几年前，房地产的发展势头如日中天，高速的发展给房地产企业带来了巨大的经济收益，但同时也使得一部分房地产企业开始盲目发展，忽略了内部财务成本的管理工作，企业领导者没有认识到财务管理的重要性，只对现阶段的工作作出规划和调整，对未来的发展并不担心，这也使得一部分房地产企业在今年的地产冷却期中蒙受了较大的损失。2014年可以说是房地产市场自98年以来遇到的最大低谷期，其影响瞬间席卷了整个中国，部分城市的房地产行业也面临破产的危机。其中，企业领导者对财务成本管理工作重视度不够，管理意识不足是使得企业在面临大的波动时显得难以招架的原因之一。

管理工作不全面。房地产企业的业务主要与房产和地产的买卖有关，其所涉及到的资金流动量非常大，因此财务管理工作在实施过程中会分成多个环节。在房地产企业实际运营过程中，其财务成本管理可以为分为土地买卖成本管理、工程建设施工成本管理、前期宣传投标成本管理、后期宣传运营成本管理等多个方面。因此，房地产企业的财务成本管理工作必须要具有良好的全面性，不能单一片面地进行某个或某些成本的管理，应该对整个企业的资金成本情况进行统筹的管理。但由于目前我国这方面工作起步较晚，很多管理方法仍处于摸索阶段，因此在工作中会出现很多的漏洞，使得财务管理部门不能够对工作有一个全面性的控制。

管理体系不健全。无规矩不成方圆，想要做好一项工作，首先必须要建立起一套完整的、科学的、合理的体系制度，这样才能够为相关工作人员提供标准或参考，才能够为相关工作人员提供可借鉴的经验。但就我国目前的房地产企业财务成本管理体系来说，其所欠缺的部分比较多，缺乏有效的执行方案和标准，未形成健全的管理体系。各企业在进行管理的过程中往往采用自学的方式，部分企业借鉴外国的管理模式，而有部分企业干脆自己拟定。这样做就会造成企业内部财务成本管理工作的严重不协调，可能会导致企业财务部门岗位分布不均、奖惩制度不到位、管理模式滞后等情况，严重制约着企业的发展。

工程结预算管理问题。房地产企业在经营过程中一定会接触到工程建设，因此其在工程的成本预估、工程结算等方面的管理工作也尤为重要。但目前我国房地产企业在对这方面的成本进行管理时有着很多问题，例如核算方式落后，直接影响成本核算值的真实性和准确度；在核算过程中与施工单位和监理单位之间的交流很少，无法形成有效的沟通，对工程进度了解不足；由于该项工作的管理力度不够，部分工作人员在预结算过程中采用弄虚作假的行为来为自己牟利，使得企业和政府的利益受到损失，同时也大大降低了房屋的质量，给人民的生命财产造成损失。

三、改善房地产企业财务成本管理工作的措施

增强企业管理者财务管理意识。企业的管理人员作为企业发展的带头人，其承担着企业发展筹划的重要工作，如果企业的管理者不能加强自身的财务成本管理意识，那么企业内部的相关工作就无法正常开展。首先管理层人员应该学习财务成本管理的相关知识，提升自身对于财务管理工作的认识；其次是要对财务成本管理的工作人员进行严格的筛选，以保证工作的专业性和效率性。

建立完善的管理制度。在提升了企业管理者的管理意识后，就需要在企业内部建立起一套完善的、可行的成本管理制度。首先是要结合企业自身的特点制定一套全面的管理制度，包括人员筛选制度、工作方法标准等；其次是要制定一套合理的奖惩制度，确保员工的工作积极性，也同时避免员工出现消极怠工的情况；最后是要制定考勤制度，其可以与奖惩制度相结合运用，通过对员工工作的考察，确定员工是否胜任自身的职位，也同时能够发现比较有才干的人。

加强预结算工作的管理。预结算工作是房地产企业涉及工程建设时才会产生的运营成本，但却是其企业整体运行中必不可少的组成部分。因此，必须加强此项工作的管理，严格要求工作人员在预结算时按照相关标准和制度进行，并监督企业内部工作人员是否出现因个人原因而导致的徇私舞弊情况，把好工程质量关，这样才能够保证企业工程成本的合理性。

房地产企业的财务成本管理与一般企业不同，其所涉及到的成本组成较多，工作量较大，同时也较为复杂，因此企业领导者必须提升自身对财务成本管理的认识，并加强对企业内部财务部门工作的管理力度，以确保财务成本管理工作的稳定开展。

（作者单位：安徽财经大学会计学院）